三个坚持揭示龙记泰信未来城市森林的首开告捷

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2021年三季度起，全国新房市场降温明显。根据国家统计局公布的数据，2021年7月至10月单月商品房销售金额分别是1.35、1.26、1.57和1.24万亿元，与之对应的同比分别是-7.1%、-18.7%、-15.8%和-22.6%。9月和10通常是全年的销售旺季，过去有金九银十之称，但是2021年从新房市场的成交数据来看，亿翰智库重点关注的40个城市商品房成交面积同比下降24.1%，总体上可以用金九未至，银十失约等八个字来总结近期的市场情况。

当前新房市场表现低迷，主要原因包括政策加码，金融去杠杆等导致需求释放趋于平缓。但是在新房市场不如人意之际，我们注意到龙记泰信在安徽省滁州市的未来城市森林项目，首开后已全部售罄。通过进一步了解，我们发现这个项目获取于2021年4月份，位于滁州天长市，是龙记泰信在天长市的首个项目。

当下，高能级城市住宅市场具有韧性，与低能级城市相比住宅成交规模相对稳定，但是多数低能级城市已出现低迷态势，那么低能级城市的项目，为什么仍然能取得较好的销售业绩呢？

01

坚持拿合适价格的土地

让企业有更多的精力进行产品创新

2021年4月16日，龙记泰信官网发布了一篇资讯《华东再下一城！龙记泰信第四代住宅即将恢宏启幕》，官宣在安徽省天长市获取了76亩住宅用地，用于打造“第四代住宅”。2021年10月28日，我们看到龙记的喜报，首开的两栋商品房已售罄，共取得了1.2亿的销售业绩。

龙记未来城市森林效果图

在当下地产行业灰暗的时刻，龙记泰信这一产品逆势前行，取得佳绩，我们认为核心是企业在土地拓展环节，投资成本低，不仅使企业有较大的盈利空间，还让企业有精力进行产品创新。根据计算，未来城市森林项目的土地楼面价约1239元/平米，而天长市新开楼盘平均销售单价大多高于6000元每平米。假设项目销售楼面均价为6000元/平米，则地货比仅0.20，保证了盈利空间充足。

在获得土地时，企业已经明确要打造成“第四代住宅”。“第四代住宅”又称为庭院房或城市森林花园建筑，主要是将住房与绿化园林融合为一体，使每家住户都拥有庭院，此外也要保证高层住房在居住效果如同低层四合院。

从“第四代住宅”的定义上看，绿化与庭院是第四代住宅的两大主要特征，如果要打造“第四代住宅”，那么在产品设计上，就需要将居住属性以及自然生态相结合，来打造有庭院的产品，而这也正是龙记泰信打造未来森林城市项目时在产品方面所做的创新。

02

坚持“三高”的产品设计

提升未来森林城市项目的竞争力

未来森林城市是龙记泰信六大产品系中森系产品的开山之作，在具体的产品设计方面，为了提升住户居住体验，该项目有以下细节与亮点让产品更具有吸引力和竞争力。

1

采用错层设计，实现家家户户都有庭院，高层与庭院共生。更重要的是，通过技术创新，实现了错层设计，赠送每户44平米的空中庭院。除了空中庭院增送外，还有部分户型的阳台仅计入一半产权面积，因此，住户的使用空间大幅提升。

龙记泰信部分户型的增速面积情况

2

为了提升绿化率，龙记泰信通过地面绿化与层间绿化复合的方式，将整体绿化率提高至53%，比土地出让时要求的50%还高3%。此外，空中花园均带植被交付，有助于保障空中庭院植被的存活率。

3

将房屋室内层高提高至3.15米，从纵向上拉伸住户的使用空间，提升住户的居住体验。

03

坚持寻找价值洼地的企业

找到了洼地

龙记泰信在土地拓展环节一直坚持的是寻找价值洼地，不拿贵地。我们认为，价值洼地不仅仅是土地成本低所展现出来的“洼地”特征，还应该具有“价值”。地块更具有“价值”是指在该地块上开发的住宅将更有竞争力，产品更易于销售和去化。

未来森林城市项目之所以能实现首开售罄，除了产品方面的优势以外，还有一个原因是地块具有“价值洼地”特征。

首先，从城市层面来看，未来森林城市项目坐落于天长市，天长市是滁州市代管的县级市。虽然天长市是县级市，但是经济基本面良好，同时常住人口呈增长趋势，并且城镇化率高，因此商品房需求量可能更高。经济方面，根据初步测算的数据，滁州市2020年全年实现生产总值3032.1亿元，而天长市生产总值达到了549.3亿元，占18%；并且2020年天长市的GDP在安徽省内的所有县（市）中排第4位。常住人口以及城镇化水平方面，根据第七次全国普查的数据，天长市常住人口为60.4万人，较第六次全国人口普查增加0.16%，并且城镇人口占比高达71.73%，比全国城镇化率63.89%高7.84个百分点。

其次，从项目所处地理位置来看，周边相对完善的配套设施也使项目更具有竞争力。例如，教育资源方面，项目周边有天长中学等；商业资源方面，宝龙地产于2021年5月在本项目周边获得了一宗商业用地，将打造滁州首座宝龙商业广场；自然资源方面，周边规划了天长地久公园、市政公园、奥林匹克健康公园等。

在低能级城市住宅市场表现不佳的行情下，能够实现高去化的项目并不常见。总体上，龙记泰信未来森林城市项目首开告捷可能主要基于以下两点，一是投资环节，找到了价值洼地，以低成本获得了具有竞争力的地块；二是充裕的盈利空间给予了企业进行产品创新的资本，因此能开发高赠送、高绿化率以及高层高的产品，最终向住户让利实现高去化。

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