别墅作为很多人心目中的“终极改善”，一般价格都是按照套数来定的，至于上证的建筑面积，不管是不是200平，都未必实得面积是200平。
评价一幢别墅的大小，最主要的指征，主要有3点：
1、得房率（实得面积/建筑面积是否超过3：1）
别墅最重要的是看实得面积和建筑面积（也叫“上证面积”）的比，有没有超过3，比如一套200平的别墅，如果实得面积是建面的3倍，比如说达到600平，那就说明，这个200平的别墅并不小，而且空间上还是比较好用、是符合性价比的
因为如果只拿建筑面积，作为别墅的大小标尺，并不明显，也并不准确，关键还是要看得房率。
别墅的建筑面积，和未来的持有、维护成本有着很大的关系，比如说，超过144平米的，就不能算普通住宅了，贷款方面或者是未来的税费方面，可能就会有一定的差别的分化，而且，物业费一般也是按照建筑面积来算，建筑面积越大，持有和维护的成本越高。
2、别墅的首层（或单层）面积大小，是否能够满足一家人的衣食住行需求
市面上的别墅，以3~5层居多，楼层多，实得面积也大，开发商往往也以此作为宣传噱头，但是，楼层越多，说明这套别墅的实得面积里面，越是向天空（或地下）垂直方向要空间，而不是在水平地面上平摊开要空间，向天空（地下）要面积，地产商固然可以节约用地，创造利润空间，但是对于居住的业主而言，上下楼梯过于频繁的别墅，体验往往不如单层面积大的别墅更便利。
所以，考察别墅单层面积，特别是首层室内面积的实得大小，也是衡量别墅横向空间够不够用的一个指标，一般至少要满足一家三口的客餐厅、起居卧室、洗浴等需求，也就是单层最好就是两厅三室的功能布局，但是市面上一些小别墅，大多是首层只有1间卧室，要么是楼上各层难以满足客餐厅的功能需求，这样就会造成上下楼梯的频次增加。
最好的功能分区和结构布局，是要在每一层都能独立完成一家人的衣食住行的需求，或者是每个人住一层，在自己那一层就能有洗浴、餐厨、卧室等功能，比如实得单层面积70~90平左右，就不用在一天之内无数次上下楼，这样的别墅，在横向空间和面积上就会很好用。
3、庭院（或花园）的大小
懂行的人都知道，买别墅其实就是买花园，花园要足够大，别墅的一些个性化功能需求才能够释放出来，比如做车库、阳光房、池塘、菜园等。
但是，由于开发商往往考虑利润因素，会把单套别墅的实际占地面积，限定到一定范围内，所以有的别墅，花园越大，则室内空间就越小，有的就是另一个极端：室内空间很宽敞，但是花园的面积却被挤占了。
一般来说，宁愿选择花园大、室内面积小的，因为业主后期入住，可以自己把花园加一个顶，扩充为室内面积的一部分，而如果是室内面积大，花园面积小，那么后期改动的空间就不大了。
所以，一套合格的别墅，庭院（或花园）和室内空间的面积比例，最好还是要协调，一般来说，前院和后院的比例以7:3为宜，而庭院（或花园）和首层室内面积的比例，在3：7或者4:6左右的范围，都算是比较协调的。
至于别墅和大平层的优劣势，我们在之前的很多文章里面都提到过，大平层现在都在打造一种“平墅”的概念，也就是把别墅摊平，实得面积甚至还更大一些，但是，别墅终究还是有一些它不可替代的地方的，比如楼上无人的清净、抬头能看到天空的院落和露台、能够直接承接雨水的庭院菜园等。
大平层对于别墅的优势，更多的不在于面积，也不在于房型，而是在于配套和地段。
配套和地段，与产品形态、面积等要素对比，其实主要就是看业主的关键需求是什么，如果关键需求还是配套和地段（比如教育、医疗和交通等），那么肯定是大平层更好。
但是，如果业主的经济水平达到一定层次，不需要再考虑这些配套，或是已经拥有了这些市区核心资源的配套，那么就可以回归到产品形态上来，更加关注别墅的面积、庭院室内面积比例等需求了，所以，这个关键看个人的需求侧重点不同而已。严格意义上的好坏，立场不同的话，很难有一个标准的结论。
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