北京楼市：这几个板块，未来10年依然看涨

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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：新人小白首问，不要见笑^_^ 1.京籍 朝阳亚运村居住，陈经伦学区，2个孩子。2.500米粮草➕二套贷款，想在海淀置业，能兼顾学区最好，如不能兼顾学区，想置业在增值有潜力的区域，别人介绍了西北旺和海淀北部新区，太新手不知如何判断。3个人对上地感觉不错可能是因为学校的缘故，但是又怕冲学区去，买了老破小，恐怕政策一变，固定资产就真固定了。4如果以投资增值为目的的买房，有好区域推荐吗？感谢，学习阶段多有问题！

回答：你好，关注学区和升值潜力，上地是非常优质的一个片区。上地虽然不像中关村，有那么浓厚的人文气息，但是从产业的角度来说，却是能够和中关村一决高下的。上地在北五环外，所以学区房除了老破小之外，还有少部分次新。虽然区位不是太好，但是有高端产业支撑，所以在楼市上行时，升值幅度会比较大，下行时，下跌空间相对较小。上地东里可以关注下。西北旺算是海淀西边除上地以外最好区域了，主要是产业基础牢不可破。不过目前除了商场，大部分利好都兑现得七七八八了。已经实现的利好：软件园2期落成+大批企业入驻、地铁16号线通车、首师大附中西北旺分校。待实现利好：地铁站的万象汇商场。北医三院分院。可能的不利影响：百旺二小对待1911房本的态度（这要持续看几年，因为今年娃特别多） 想兼顾学区和升值，看看百旺新城（春夏秋冬园） 海淀北部暂时不如上面2个板块。

提问：您好。现在持有回龙观龙华园四层两居室，孩子25年上小学。希望换房到东、西、海。综合上学、将来出售等因素，请问您能给些建议吗？ 什么时候买，买在哪里？衷心感谢！

回答：不清楚您的预算，说下现在学区的大概情况 西城：传统+高干路线 海淀：高级知识分子路线 东城：佛系路线 所以，选择哪个区，还是要看自家孩子的具体情况： 如果娃中等偏上，又能拼得了爹，就去西城；如果娃特别聪明就去海淀、参加择校；如果既拼不了爹，也拼不了娃，但还是希望娃能接受较好的教育，就去东城。 但无论如何，还是要选择相对均衡的片区，这样比较保险一些。 比较均衡的片区： 西城：德胜、金融街、月坛。德胜片区，拼爹远没有金融街、月坛那么严重，所以被称为平民学区。 海淀：中关村、海淀、万寿路、上地。 东城：除了天坛、永定门外和东花市、崇文门、前门2个学区外，其他都还算可以。 时间上建议等一等，5月左右出完政策细则再入。

提问：房姐你好!成渝城市群，定位为世界级城市群，永川又是连接成都和重庆的重要节点，同时又是重庆制造业基地，职业培训基地。永川的房产是否值得投资，如果投资永川和璧山哪个更好一点呢?

回答：成渝属于第二级城市群，这样的还有8，9个，都是重点发展，所以你也懂的。 劳动密集型制造业未来会从东部向中西部转移，人口多为即使有购房实力也不具有购房思维的流水线员工，居住需求不足，向上的迁徙力不够。 永川和璧山太远了，都不是主城区了。投资何必呢? 国内真正值得买的城市群就两个，一个是大湾区，一个是长三角。 京津冀虽然也不错，但北京虹吸现象明显，天津已经掉出了GDP前十。 其他城市群，就更扯了，说是城市群，其实就只有一个中心城市带着一堆小弟。 很多人不知道，从2015年到现在，高层已经批复了11个城市群的规划，凡是有中心城市的地方都有城市群。 但仔细研究，你就会发现，大部分中心城市，都是虹吸大于赋能，向周边“吸血”还来不及，更别提带动周边城市发展。 目前国内经济和人口发展放缓，这种聚拢虹吸的现象，会越来越明显，选城市会变得更加重要。 普通人买房，要么就选择省会城市，要么就去长三角或大湾区，只有这些地方的房子才叫资产，否则就很可能只是砖头。

提问：房姐您好，新人首问，我是sfsd，刚需上车，准备买个350w左右的小两居，工作地点在丰台，看您推荐角门及草桥这两个区域。于是筛选了一下，角门西地铁站左右坊小区有小两居户型价位符合我的预期。想听一下您的分析，左右坊这个小区值得入手嘛？

回答：左右坊，最大优势就是比较新，楼道里面管理还行。不过只有一栋楼（两栋楼连通）、筒子楼格局、有不少回迁户，这些都是劣势。 当然了，如果能买到南北向的，其实还凑合，还有北街家园可以重点看看，在上车盘里面也是不错的

提问：房姐老师之前讲过。上班不等于独立，独立不等于自立，这里独立自立的区别是什么，怎么解释呢？

回答：独立不等于自立。 所谓自立，是让自己的基因血脉能够得以延续。 ———— 人类在进入大规模农耕文明之前，很多种族的平均寿命是30年。 这也就意味着，要在30岁之前，完成生存独立，找到对象，怀孕并生小孩，并且抚养小孩到能够生存独立。 由于生存环境恶劣，可能小孩的数量还要乘以3-5个，30岁之前。 相当于一个男人14岁经济独立，同年娶妻生子，20岁之前3-5个孩子，30岁时，运气好的话第一个孩子活下来已经14岁成为可以经济独立的下一代了。 只有这样，才能提高活下去的概率。 总有人问，独立和自立有什么区别？ 能暂时填饱自己的，是独立； 能走上人生道路，让基因血脉，人格精神得以延续的，才是自立。 上班挣个工资，一人吃饱就已经满足，你怎么给未来的家庭添砖加瓦，提供庇护以及长久稳定的庇护呢？ 眼光放到未来，真诚面对自己，走上人生的赛道，脚踏实地的前进，男人赚钱养家承担责任，女人相夫教子积极配合做大做强。 明白这一点的人，很少。 做到的人，更少。

提问：房姐，你好，我们目前子弹2500左右，不考虑融资，主要想买一个改善+投资的房产，5年内出租不居住，5年后可能会居住。目前主要考虑次新楼盘和四居及以上户型。目前主要对比新北苑和来广营地铁周边。想问一下：1.望京区域看您已长期推荐，我们也认同，新北苑区域未来发展如何，之前价格下跌目前反弹，但已经规划成熟，发展潜力如何，未来看是否能保值？2.自我感觉来广营位置好于新北苑区域，但新北苑单价和面积更有优势，交通方面不太考虑，按照我们的预算，从我们短期出租，长期自住+保值角度哪个更合适？

回答：1. 新北苑就是一个比较新的居住板块，填补中产对高品质和良好居住体验的需求，它的价值还是依附在朝阳的产业区，距离最近的也就是望京板块了。望京的产业发展还是非常不错的，持续看好，所以新北苑保值来说，跟上大盘没有问题 2. 你的理解基本正确，随时中关村朝阳园北区的落地，来广营的地位会提升，长期看会直接影响板块的价值。你是长持10年以上入手望京 来广营才是正确的选择

提问：房姐，万科东望这个项目怎么样，开发商有实力，又是通州亦庄产业区，未来升值潜力大吗？

回答：通常来说，两区交接地带，容易变成三不管地带，成为发展黑洞。 万科这个项目，主打3个点：万科，通州+亦庄，品质 房地产从业人都知道，最近5年，北万的水平不忍直视。 通州（台湖）+亦庄（次渠）的概念，实际是需要通州购房资格，多一道成本； 距离次渠的两个地铁站都有1.5公里以上，越是刚需盘，郊区盘，地铁的重要性越重要； 距离亦庄几个产业公司倒是不远，但少了通勤优势，以及5万多的单价，对比走路上班的小区，又缺乏竞争力，也就导致东望的销售一直拖沓。 除了几个稳健的标杆次新，亦庄多数盘的升值尚且难保； 城市之光难免成为亦庄码农韭菜盘。

提问：苹果北区能买吗 单价5万多。

回答：苹果社区北区是商住loft式的公寓格局，开放格局，没有私密性和小区环境，大多是办公类设计，典型的租金高涨幅低，而且涨幅长期跑输大盘，不建议碰

提问：房姐，总价2000万，望京保利中央公园vs丽泽西宸原著，哪个更有价值？ 丽泽华为会不会导致暴击？

回答：华为租丽泽SOHO，可能帮丽泽脱坑，但不能帮丽泽改命。 租赁的能量，也不如直接搬迁盖楼过来。 丽泽商务区，还是有前景的； 但是，房产投资，和一个地块有没有前景，关联度太小 要说地段前景，望京要比丽泽高好几个段位 最关键的，有钱的买家，2000万的购买力，望京才是主力集中区。 保利中央公园，到20万一平不是很难。 （注意，保利123期，不同楼栋户型，差别比较大。）

提问：星主，我独生子女，京户，北京有房。父母城市退休人员。我想把父亲随迁过来京户口而不迁母亲户口，可以吗？（有特殊情况，母亲坚决拒绝且无法说服） 是不是老人随迁京户，父母得一起迁呢？一个迁一个不迁可以吗？如果不行有解决办法吗？买房名额太重要， 谢谢！

回答：父母投靠子女落户，必须父母双方都已办理退休手续，且一起提出投靠申请，如果一方已经过世，需要提供死亡证明。 除非父母是两个不同家庭身份。

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