青岛房地产专家胡Sir聊：高地价是房价上涨原因吗？

“地价推高房价，供需决定房价”。——楼市自媒体

很多人将高房价原因归结为高地价所致，用房价比做面包，地价比做面粉。

如果这么简单，谁都是房产和经济学家。

最近，各媒体号聚焦各城市“地王”话题，对于上海、南京、厦门等城市出现地王司空见惯，山东临沂的费县“地王”频出却不正常了。可是看看环保问题和人口需求，临沂房价破万，市区都有2万多的房子，地王频出也不足为奇了。

2019年7月中旬临沂空气质量连续排名全省倒数,2020年3月临沂仍在168个重点城市空气排名中位列倒数第六。临沂2019年新增供应面积同比下降27.7%，房价上涨13%，达到9359元/平。

临沂市2019年底人口1066.71万人，对比2018年同比增长4万多人，而济南新增只有不足7万人，青岛只有10万。

2019年整个山东人口递减，济南相应放开了落户政策。

临沂，这个奇怪的逻辑，房价上涨，人口还增加，地王还频出，推起房价上涨到底是不是地价？

对于每个城市的“地王”交易平均价格，公众舆论哗然。既然地票已经很高了，那么实际的土地是多少钱？每平方米在地面上建多少房子？未来土地价格还会上涨，人们还买不买房子了？

什么推动地价上涨

既然是土地价格推动房价上涨，那么什么因素推动土地价格上涨？

我们看不到谁强迫别人购买土地。我们看到的是开发商正在大力竞购土地。开发商会推高土地价格吗？如果是这样，为什么开发商要推高地价呢？他们正在出售房屋，而土地价格是房屋成本的主要部分，不是越低越好？开发商不应该“压低”土地价格吗？

如果既不是当局也不是开发商在推高地价，那么谁在推高地价，又如何推高地价呢？似乎应该吸引需求方。房屋的市场需求很大，这推高了房价。

开发商以高价获得土地，因为可以卖出更高的房价，所以城市化推动了市场需求，而市场需求推动了高房价，有坚挺的房价，开发商才有底气拍地。

货币政策和供求端共同影响房价

土地出让供需比影响房价，但是不管是土地供求关系还是新盘供求关系，只能短暂影响房价波动。城市化推进影响供求关系，但城市化进展中供应和需求是同时进行的，趋于一个平衡，而且城市化也不仅仅影响供求，还带动生产力提升呢，应该会增加供应才对。所以结合货币、人口等问题综合看才是客观的。

货币因素

居民收入的增加和城市化进展导致大量的住房需求。当然，这是经济增长背景下的主要因素，但是，为何租房解决不了需求让房价降下来呢？细思极恐，这就和房产税一个道理。

如果从通货膨胀角度谈房价上涨，也是惯用的办法，“金本位”去保值的话，黄金增值率在过去几十年内明显赶不上部分房产，货币可以解释房价，但是又不可以过多去解释。

另外，插一句，供应量增加，房子下降？但放到长线看，又不会下降，怎么解释？一二线和三四线都能解释吗？供求关系去解释不可撼动的一线城市核心区是最恰当的，但放之四海而并不皆准。

因此，高房价是由经济发展和收入增加以及银行、货币引起的，从而导致购买房地产投资。从本质上讲，不是地价决定房价，而是需求，包括自住和投资需求。

怎么选择城市买房：

一个城市到底有没有投资价值，抛出宏观的货币因素，关注以下几点：

1.城区人口数量及人口流入 2.上市公司数量 3.服务业占比 4.高校数量和大学生本土就业率 5.周边城市的虹吸现象进展 6.人才住房政策 7.省内城市地位 8.当地办事效率

关键还得买对时候，买对片区和楼盘。辛苦挣钱不容易，准确买入卖出更不易，你无法赚取超出你个人认知和思维的那些钱。