买房的隐形窗口再一次悄然打开

地产行业的至暗时刻正在过去。

12月6日，中央政治局会议中，提出要满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。针对房地产行业“良性循环”的表述是近年来首次提及，释放出很强的信号意义。

同日，央行宣布下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，此次为全面降准，预计释放长期资金约1.2万亿元。

与以往不同，过去央行通过降准向市场注入资金时，都会特别强调加强资金监管，防范资金违规流入房地产。而这一次，并未见到这样的表述。

每次降准，楼市房价都会产生波动。历史上，降准造成的房价波动案例不在少数。例如，2019年一季度央行也曾降准1个百分点，全国楼市立即出现了小阳春，房价上涨。

那么，降准为什么会影响房价？

一个重要的原因，房贷终于要宽松了。在此前数个月，全国出现个人购房贷款额度收紧的情况，甚至就连刚需客户想要申请房贷都面临着额度不足的窘境。

近期利好消息集中释放，对刚需买房最直接的影响就是，个人住房贷款“卡脖子”的现象有望缓解，刚需贷款将更容易。有专家更是预测，未来在首次购房方面会有更好的政策支持，贷款环境会更友好。

不过，话说回来，从历史惯例看，一般政策落地到市场产生效果会有几个月的滞后期，而这个滞后期，则意味着短暂的良好买入窗口期。如果成交量上来后，则房价往往会出现上涨的情况。即便后期出现降息等情况，多付出的总价跟降息成本相比，也往往是较高的。

因此，年末，央行降准+放贷加速，意味着入市窗口期再次来临。尤其在北京，持有的是一线城市的强势板块，资产增值速度远远快于货币贬值的速度。换种角度看，我们的房贷反而帮我们抵御通胀最有力的工具。

1

百万+首付的上车机会

在北京，买房一直不是一件容易的事情。2020年相关数据显示，北京工资的中位数是6906元，而新房成交均价已高达51011元/平。

对于许多首次置业的年轻人来说，东西城、海淀、朝阳的房价是高不可攀的梦，让他们望而却步，但怀柔、延庆、密云、平谷等远郊区不管是上班还是生活都不太方便。这样看来，周边商业配套成熟、交通便利，且有无限发展潜力的京西自然成为最佳选择。

考虑到购房压力，京西的小面积、低总价新盘，几乎就是首置青年的理想住所。例如，主打小户型龙湖北辰·揽境，这个盘首付100万出头，就能买到一套60多平的小两居，对于很多北漂青年来说，是一个能够得着的上车门槛。

龙湖北辰·揽境将于12月11日正式开盘，共有600多套房源，8栋楼，楼层15-18层，约627户，容积率2.7，绿化30%；户型分62㎡/68㎡（东西向），79㎡/99㎡（南北向），均价预计5.5万/㎡以内，总价低至350万起。

放眼整个北京市场，虽然总价区间适合首置的楼盘仍有一定存量，但300万区间左右的产品却越来越稀少。对比周边石景山古城板块的新盘，最便宜也在600万起，单价已经一路飙升到8万/㎡。可见，龙湖北辰·揽境对刚需客群还是相当的友好了。

加上，这个区域最新出让地块的销售指导价在6.1万/㎡。换言之，政府规定最高指导价格，相当于直接告诉购房者：这个片区，官方认为的合理值就是这么多，涨价可能只是时间问题。

低总价之外，揽境还是实在的地铁盘，把首置人群买房最看重的两大因素全占了。

距离S1四道桥站仅500米的距离，一站金安桥享6号线、S1号线、11号线三轨换乘，两站苹果园，1号线、6号线、S1线换乘，便利地铁出行不在话下。

值得注意的是，S1线是北京第一条中低速磁浮线路，还有几天就要结束空载试运行。它全长10.3公里，共设8座车站，东至石景山苹果园枢纽，西至门头沟石厂站。从2017年开通7站后，剩下的金安桥至苹果园站终于要在今年底迎来正式的全线运营。

在S1全线贯通后，从四道桥站出发乘坐两站就能抵达苹果园交通枢纽，并在这里换乘1号线和6号线，顺利抵达东西城和城市副中心。在建的冬奥专线11号线也将通至S1金安桥站，未来这条线路将接驳丽泽商务金融区，联通西部南北。

在路面交通方面，长安街、阜石路、莲石路这三条东西方向的主干道提供了多种的出行案方案，开车出行可以顺利抵达北京四环、五环、六环快速路，迅速通达城市快速联络线。

在偌大的北京，时间成本也是当下年轻人极为看中的要素。这样一来，地铁、环线和城市快速路构建起一个立体的扇形交通路网，把长安天街商圈、五棵松商圈、金融街商圈、公主坟商圈串联在一起，让住在这里的年轻人不管是通勤还是生活，都能便捷抵达城区，避免拥堵。

此外，配套方面，龙湖北辰·揽境附近还有5万方的龙湖长安天街mall、京西大悦城（在建中）；周边学校有大峪中学、首师大附中永定分校，北京第二实验小学（永定分校）；医疗方面有三甲医院京煤集团总医院、空军总医院、解放军总医院、武警总医院；项目周边步行2公里左右就是绿海运动公园，3.5公里是莲石湖湿地公园-永定河河岸公园。

汇集了如此丰富的城市资源，又出现了一个对首置十分友好的楼盘，这无疑是北京年轻人难得的一次上车机会。

2

冬奥下“超级商务区”红利

买龙湖北辰·揽境，不仅是买到一处在北京落户安家的房子，更是投资了北京最强大的首钢商务区。随着冬奥会的临近，越来越多的人将目光投向这里。

众所周知，奥运会这种大事件对一个城市区域发展带来的影响非同凡响。2008年，北京奥运会为北京创造了210万个就业机会，帮助经济实现了2%的增长，围绕着奥运村，北京开始向北发展。而在这个过程中，奥运村的房价翻了8倍。

14年后，北京成为世界首个“双奥之城”后，冬奥会的红利再次降临在首钢园。与首钢商务园区仅距离6公里左右的揽境，无疑具有近水楼台先得月的利好优势。

眼下，长安街西以2022年北京冬奥会为最佳契机，规划了冬奥广场区、首钢工业遗址公园、石景山景观公园、城市织补创新工场、公共服务配套区五大功能区，京西区域发展的转型升级和城市界面的更新蜕变，正在加速进行中。

经过近几年努力，冬奥首钢商务区利好进入爆发期，这里被看成与通州城市副中心同等量级的城市中心，是城市复兴的新地标。如今的冬奥首钢园，集聚了冬奥场馆、空中步道等高大上项目的网红打卡地。

此外，《北京市“十四五”时期国际科技创新中心建设规划》中强调，要研究促进科幻产业发展的政策措施，聚焦新首钢高端产业综合服务区等重点区域建设科幻产业集聚区。

截至目前，冬奥首钢商务区已吸引中国银行、中国联通、红盾大数据、中关村控股、明略科技、北京汽车、百度、京东、蔚来、新石器、美团等超百家行业巨头及央企、民企500强已入驻及相关项目落地，一座科幻之城正在崛起。

毫无疑问，2022年冬奥会后，千亿投资的涌入也将再次拉动首钢周边区域飞速提升，预计经济增长3-5%，这个片区将会催生一大批代表年轻、知识、财富以及对生活品质不将就的城市新中产。这样一来，冬奥首钢商务区的房产价值不可估量。

3

龙湖+北辰的“双保险”

如今，房企“暴雷”声不断，很多人买房的首选就是稳健安全的房企。

龙湖集团不仅是豪宅专家、园林引领者，更是一家比央企国企还要稳健和自律的房企。它连续5年保持绿档，手握近千亿现金，低融资成本堪比央企，成为民营房企里的一棵常青树。而在北京，龙湖深耕了整整15载，打造了27个经典项目。同时，今年12月份，能在第一时间重启资本市场发债的龙湖也证明了稳健民营房企第一梯队的实力。

“生于亚运、兴于奥运”是北辰集团最耀眼的标签。作为北京市属国企的它在创始之初参与了亚运会运动员村的工程建设工作；2008年，参与了北京奥运的工程运行保障和接待服务工作，为国家级盛会交上了满意的答卷。

在京西这片热土，两家房企将联手为北京安家用户带来揽境项目，设计的62-98平米的匠心产品。

评估一套房产的价值高低，除了价格地段等硬性指标外，作为服务延续成的物业管理也发挥着重要作用。在物业上，龙湖北辰·揽境选择了龙湖智慧服务。

成立于1997年的龙湖智慧服务，深耕物业领域24载，是行业内最早通过香港品质保障局ISO9001认证的物业企业。截至2020年12月，已覆盖145个城市合约管理面积约4.4亿㎡，服务350万+户业主，管理项目2000余个。

同时，龙湖智慧服务也是国内首家公开发布管理和服务标准的物业企业，它用8次体系升级4500余项服务标准“魔鬼细节”引领行业标准。

好房十年如新，是很多使用过龙湖业主的切身体会。龙湖以优质物业服务，保障社区十年如新，近8成购房者居住时长达10年以上，置换率低。

对于北京的刚需来说，低置业门槛、高性价比产品以及良好置业时机，同时出现的机会，其实并不多。