2021年下半年，郑州楼市的正确买入方式

我是郑叔，拥有多年郑州房产研究和投资经验，长期持续关注郑州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下郑州购房答疑内容，来自微信公众号“郑叔说房”的粉丝精选提问：

提问：郑叔，你好，目前郑州四环外以及航空港的房价如何？未来在这些地区的楼盘是否会有上涨的机会呢？

郑叔：你好，从地理位置上来看，航空港不算远郊，有着独立的城市规划，但是房价一直都不太高，而最近的楼盘降价促销活动更是对于该地区的房价带来重创。港区房价较低的原因有二，一是产业以及人口的导入速度较慢，二是供大于求。此外该区的房价也受到郑州主城区近郊的房价影响。也就是说，港区的房价上涨较慢，主要是因为郑州的近郊价格的影响，差价太小，以至于难以形成更多客户外溢到港区的局面。郑州主城区的房价太低，导致外围地区的房价较难上涨。

提问：郑叔，你好，房贷政策收紧，郑州的买房逻辑发生了怎样的变化？哪些板块才是2021年置业的最优选呢？

郑叔：你好，首先在郑州置业应该首先考虑主城区。从郑州近三年的土地供求规模来看，呈现持续缩减的状态，楼面价继续微度上涨。目前市场较差的情况下，主城区的价值依旧得到凸显。再看房价变化情况，主城区的房价依旧坚挺并且也出现了一定的上涨，环郑与主城区的价格差也在不断拉大。此外，主城区的抗风险能力要明显优于其他板。在当前市场复杂多变的情况下，主城区的价格依旧保持，且稳中有上升。对于想购房的朋友来说，主城区依旧是当前最优的选择。

提问：郑叔，你好，在郑州，刚需真的需要买房吗？对于刚需购房者来说，何时是买房的最佳时机呢？刚需该怎么选房呢？

郑叔：你好，对于刚需来说，有合适的楼盘，可以买房居住。对于刚需来说，只要急着居住，那么选择合适的楼盘购买即可；其次，买房不是商品，更是投资，买房要考虑清楚，在哪个位置买，不要盲目入市买房。要考虑未来楼盘的发展前景及升值空间，未来房价还会上涨，所以未来刚需还需要买房。再者，房价普涨结束，未来涨跌不定，刚需者最好购买市区有一定升值空间的楼盘，未来置换方便。刚需者买房，首先要根据自身的经济情况来决定买哪个区域的房子；其次就是要考虑区内产业的发展，学校、人口、产业布局等问题，未来有较大的升值空间。

提问：郑叔，你好，请问下半年郑州楼市行情会变成怎么样？想在郑州买一套二手房，哪个板块比较好，具体可以推荐下楼盘吗，谢谢。

郑叔：你好，实际上郑州的四环内还有非常多价格特别低的房子，它们大都分布在老城的核心地区，一般为老破小区。但是很少有人回=会去购买这类房子，因为购房者越来越重视房子产品质量了。分析其原因主要在于郑州的改善房已经逐渐占据主流，大部分人购买第二套房子时追求的是比先前置换的房。因此老破小已经逐渐被购房者所抛弃了，之前的老破小还可以凭借学区

提问：郑叔，你好，现在，郑州的新盘签约学校，尤其是签约名校几乎成了标配。满城尽是学区房，但含金量多少？怎么才能避免房屋过度溢价，保证买到适合自己的学区房呢？

郑叔：你好，从价格层面上来说，目前郑州的楼市上，并不是所有的学区房都有较高的学区溢价。溢价最高的，是目前郑州市场上的顶级学区房，二手、老破旧，这些地区和楼盘大多数靠学区抬升价格。目前在新房市场上主要有三种学区房，一是签约名校，二是赠送名校学区房，三是新建学校。第一类学区房的楼盘的学区溢价也不高，基本上和同区域的楼盘价格是持平的，但是可以实现就地入学，虽然不一定能够就读名校；第二类学区房也可以考虑，但是需要注意二手房学位是否还可以使用；最后一类学区房一般价格方面，和周围其他楼盘持平，的溢价几乎也没有。如果规划落实，也可以及时考虑。