大房企都在叫苦，但有些中小房企却活得挺好

　　早在集中供地这事落地伊始，业内就不断传出中小房企要被出清的论调。但明源君发现，并不是所有中小房企都求生艰难。

　　在巨头们都叫苦的寒冬之中，有一批闷声发大财的中小房企，今年其实活得很好，似乎丝毫没有被地产行业的寒意波及。

　　那些处于腰部，甚至在榜单中都排不上号的中小规模玩家，看似竞争力不强，怎么就能够穿越危局而不倒下呢？

　　今天明源君就来探讨一下，什么样的中小房企活得好？他们的护城河是什么？

　　持续深耕优质区域的一方领主

　　选取优质区域、坚定深耕的战略价值，从未像今年这样显现地淋漓尽致。当所有房企都渴求出货回血来保命的时候，那些“区域领主型”房企尝到了甜头。

　　这方面最知名的莫过于华东的滨江。其开发布局以杭州为大本营，辐射长三角核心城市，浙江省外的土储占比只有17%，可以说是坚持极致化深耕的典型。

　　除了区域深耕战略外，滨江也一直以出色的产品品质著称。优质土储与优质产品的匹配能力，让滨江在华东这片区域内，顺利培植出了良好声誉。

　　此外还有华南的星河、龙光等房企，都是多年深耕粤港澳大湾区的区域型龙头。总部位于深圳的星河虽然在北方知名度不高，但在华南区域却是一方霸主。

　　星河目前的规模未及千亿，但在坚持低负债、做品质的经营理念下，一直发展地很稳健。今年华南土拍市场在国家队的扫荡下，星河是极少数仍有实力入场拼抢的民企，让不少千亿龙头都眼红。

　　其重仓大湾区、只做核心地段的战略定力，吸纳了大湾区的众多发展红利，实力腾飞地很快。

　　这些在起步期就认准优质区域，持续做价值投资的腰部房企，虽然在规模上比不了头部玩家。但在快周转红利退却之时，却显现出了碾压性的优势，主要来自于三个方面：

　　一是区域深耕能够利用聚焦优势，形成局部地区内的规模效应，高效整合与调度资源；

　　二是位于一二线城市的优质项目，抗风险能力较强。虽然土地成本高昂，但利润实现能力也相应更高，有利于房企实现高质量发展；

　　三是在房企最需要现金流的时候，深耕优质区域，出货速度更有保证。一二线城市项目能够更稳定地为集团提供现金流。这一点在今年的形势下显现出巨大的价值。

　　由本土资源驱动

　　一心只做旧改的地头蛇

　　除了精耕区域的领主型房企以外，还有许多规模更小的房企，也仍然活得很好。

　　受限于企业实力与资金规模，这些地方性小房企不具备去公开市场上拿地的能力，甚至一年只有做1-2个项目的能力。发展范围也大多局限于某个强一线城市，可能出了这个城市就没人听过了。

　　但他们却拥有难以替代的护城河，那就是雄厚的本土资源，让无数渴望发展多元化拿地的龙头房企十分眼红。

　　尤其是在旧改市场极其发达的华南区域，许多手握本地旧村人脉资源的房企，从村镇里发家，慢慢做成了本地名企。

　　不少龙头房企都尝过做旧改的痛苦滋味，从意向谈判到锁定合作，再到旧改意愿征集，每个环节都离不开和村领导班子之间的斡旋。

　　如果没有熟悉当地状况的投资团队，那根本就是无头苍蝇乱闯，随时有可能失去村里的信任。

　　而本土发家的房企却拥有人脉“捷径”，能很轻松地解决信任问题，与多片旧村达成合作，甚至连在报规报建等环节上都比别家做得顺畅。

　　这是外来房企羡慕都羡慕不来的强横优势。但由于城市更新项目在前期阶段，很少对外释放信息，以至于这些“隐形地主”很难被地产人留意到。

　　但实际上他们手中的潜在土储十分惊人。有些本土开发商公司只有数百人规模，但其手中已锁定开发权的旧改项目，加上在洽的意向旧村，储备量足以支撑接下来10-20年的开发，真正可以说是在闷声发大财。

　　他们通常会在数年内倾全司之力，去落成1-2个项目。这么做虽然上不了规模，却贵在风险可控、团队稳定、管理聚焦。

　　一位在一线城市本土开发商工作的同行告诉明源君，他所在的公司几乎没有感受到什么行业危机。而且他们今年入市的项目卖得不错，开盘半年就已经低调清盘。本土老板也比较实在，奖金方案听说已经签字了。

　　现在他们所有同事都在攻手头上这个80万方的旧改综合体，一个组团一个组团地在细抠产品。报建、工程、定位和设计工作都在稳步推进，年底并没有人被裁员，团队专注度很高。

　　虽然按过去拼规模的标准，很多人看不上这些小公司，拿了offer也不愿意去。但从今年的形势来看，留在“土豪爸爸”那里工作的地产人，不仅不用担心被优化，还能不受干扰地认真做项目。

　　风水轮流转，他们反而成了最幸运的人。

　　跨行进入开发领域的“低调金主”

　　还有一种根本不差钱的中小房企，活得非常滋润。有人就要笑了，还有中小房企不差钱？

　　还真有！这些小公司拥有特殊的背景，其母公司原本的主业并非房地产开发，而是半路“转行”涉足的房地产。

　　这类房企通常都是项目火出圈在先，自己成名在后。刚开始他们的名字出来的时候，谁都没听过，以为是什么野鸡公司。

　　但等到项目入市后大家才惊觉，其背后母公司实力极其雄厚。依托于集团的主营业务，地产开发板块的现金流一直很健康，根本不怕“断粮”。

　　其中一个较为知名的案例，是那个早就红出圈了的深圳湾一号。这座网红豪宅揽尽了深圳最好的地段、景观和配套资源，最高单价超过30万元/㎡。

　　而这个横扫华南地产界的“顶流”豪宅，却不是任何一家大型房企的作品，而是出自迈瑞医疗创始人徐航之手。这位背后大金主现身后，许多地产人都表示“难怪这么大手笔”。

　　因为在许多地产老司机的眼里，对项目做过于奢侈的投入是有很大风险的，价钱卖不回来怎么办？但恰恰是局外人，做出了一座极致豪宅。

　　今年，在众多老牌房企熄火之时，深圳湾一号的开发商鹏瑞集团，却在粤港澳大湾区攻城略池，豪砸百亿拿地。

　　这种底气可能不仅来自于徐航个人的千亿资产，更来自于深圳湾一号十几年来积攒的巨大声誉。

　　与此相似的案例还有深圳湾公馆背后的开发商，其控制人是澳康达名车董事长，拥有全球最大的二手车交易展厅，也是一位不缺钱的主儿。

　　这些房企虽然规模不大，但拥有稳定雄厚的资金基础，以及母公司的产业优势，在拿地方面具有独特优势。而且他们在对项目的定位和投入上，与传统开发商的思考模式有明显差别。

　　结语

　　这些在危局中仍然稳健发展的中小房企，在战略上的共同点是谨慎、聚焦、专注、重品质，不盲目寻求扩张。

　　过去，很多大型房企对这种稳扎稳打的战略不感兴趣。如果不是今年行情使然，可能还有很多房企意识不到，小而美也是一条值得走的路。

　　一步一个脚印踩实，不仅能走得安全，而且能走得更长远。