在中国,什么最可怕?
要我说,不是流氓有文化,而是预期有变化。
周一降准之后,利好楼市的声音不断,加上市场回暖迹象初显,让不少人坚信楼市春天要来了。
结果,昨天国务院主办的经济日报,就赶紧出来辟谣了。
在标题上写得明明白白:严控支持实体经济贷款违规入楼市
言下之意:就知道又有帮坏批想拿来炒房,监管部门都给我盯紧点,房价不能出现大涨!
有意思的是,同样在周一,央视财经也报道了全球多国房价暴涨的新闻。
其中,最离谱的是浪漫的土耳其,同比涨幅达到29.2%,全球第一。
其次是25.9%的新西兰,19.08%的韩国,还有18.6%的美国和斯洛伐克。
其实画外音就是:咱们中国涨得算少了,目前稳得很,你看看,国外房价都涨疯了。
那么,问题来了:
全球房价暴涨,中国真的是个例外吗?
放在全球来看,中国的房价处在什么水平?
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前不久,任泽平发布了《2021年全球一线城市房价比较》的报告,我们可以从中窥测一下。
毕竟,北上广深向来都是中国楼市风向标,也是中国人口最密集的城市。
为了增强可比性,报告将区域锁定在了各城市的中心区以及距离市中心8公里左右的区域。
首先,从全球范围来看,核心城市房价和涨幅高是普遍存在的。
根据百城新建住宅价格指数显示,2010年6月到2021年5月,中国房价从9042元/平上涨至16006元/平,上涨了1.8倍。
其中,根据房产中介数据显示,2009年一季度北上广房价分别为12030元/平、14902元/平、6986元/平。
到2021年一季度上涨到58016元/平、52744元/平、33625元/平,分别上涨了4.8倍、3.5倍、4.8倍。其中,北京优质学区房更是上涨了9倍以上。
反观国外核心城市,房价同样存在相似的上涨规律,下面以英国和美国为例。
英国,1968年-2021年3月,全国房价从0.36万英镑/套上涨至25.6万英镑/套,其中大伦敦地区房价从0.44万英镑/套上涨至50万英镑/套,英格兰地区从0.34万英镑/套上涨至27.5万英镑/套。
涨幅方面,伦敦地区房价涨幅达到114倍,远高于英格兰地区的81倍和全国的72倍。
美国,1976-2020年,美国、纽约市、纽约-泽西-白原分区(纽约都会区分区之一)、洛杉矶房价分别上涨了7.6、9.5、12.5、15.1倍。
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其次,对比世界核心城市的绝对房价后,可以发现北上深位居世界前列,而广州排名靠后。
下面的数据显示的是Numbeo2021年6月份核心城市中心区域和外围区的房价,而且国内一线城市的房价也是换算为使用面积后计算所得。
在中心区域,世界核心城市的房价分别为:香港205744元/平、深圳150433元/平、北京145844元/平、上海141542元/平、首尔129262元/平、伦敦100052元/平、纽约95852元/平、广州95022元/平。
其中,香港排名世界第一,北上深中心区域实际房价超过了首尔、伦敦和纽约,而广州未能进入前十。
在外围区,世界核心城市的房价分别为:香港133800元/平、深圳81817元/平、巴黎80790元/平、北京71159元/平、上海69296元/平、广州46600元/平。
其中,香港仍排名世界第一,深圳、北京、上海分别排名第二、第四、第五,而广州未能进入前二十。
此外,从房价收入比来看,北上广深也远高于国外核心城市。
所谓房价收入比,就是指一个人不吃不喝多少年才能买得起房。
以使用面积来算,在市中心,北上广深市的房价收入比分别为41、32、28、32,高于纽约的7,伦敦的10,东京的10。
而在外围区,北上广深的房价收入比分别为20、16、14、17,同样高于纽约的4,伦敦的5,东京的6。
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从以上数据可以看到,无论是房价、涨幅还是房价收入比,中国核心城市的水平都在世界名列前茅。
为什么会这样?
第一,大量产业和人口向一线城市聚集。
我们都知道,一线城市由于经济、政治、文化等方面发达,向来聚集着丰富的优质资源、大量高端产业,所以哪里就业机会多、工资高,人们就会去哪里。
根据国家统计局数据显示,2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年,一线城市全域人口年均增速分别为3.42%、1.49%、1.33%,均高于同期二三四线城市和全国水平。
你只需要记住一句话:人是跟着饭碗走的。
第二,一线城市优质公共资源集中度高,房票含金量高。
就拿北京和上海来说,教育方面,两个城市的985大学总数(12所)就占了全国的31%,211大学也有35所,占了全国的29%。
医疗方面,2018年两个城市就有86所三甲医院,虽然仅占了全国的6.6%,但却是全国最顶尖的医疗资源。
当然,这一切也是和户口挂钩的,有了户口就能享受一线城市的优质教育、医疗等资源,同时也给了人们一张含金量极高的房票,增加了住房需求。
第三,人地错配,一线城市土地供应不足。
要知道,目前中国是存在人地错配的问题的,需要建设用地的城市指标太少,不需要建设用地的城市指标太多。
也就是说,一线城市的居住需求日益增加,但是土地供应却跟不上来,导致住房矛盾突出。
根据前瞻产业研究院数据显示,2010年-2020年,一线城市土地供应整体呈现下降走势,2020年仅3676.45万平方米,相比十年前,土地供应几乎腰斩。
第四,货币超发,刺激一线城市房价快速上涨。
我之前说过很多次了,房价上涨的幕后推手就是货币。
根据恒大研究院数据显示,过去四十年,中国广义货币供应量M2年均增速15%,1998-2017年M2增长了16倍。
而且,近十年来,一线城市的房价增速几乎是和M2的增速吻合的,呈现着同涨同跌的现象。
换句话说,这么多超发的货币,在最近十几二十年里,最终都是流向了楼市的,尤其是一线城市的楼市。
所以,总体而言,在人地错配问题、货币超发问题还没解决之前,一线城市的房价长期仍然会比较坚挺,其房产也值得长期持有。
而且,整体楼市的分化会越来越明显,只有基本面差的三四线城市的房价会越来越白菜,房子越来越贬值。
最后,想问下大家,你所在的城市房价涨了多少?欢迎评论区告诉我~
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