北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一、
Q:
章哥帮我们分析一下，我们现在住世华水岸的C区2居室，是2016年把通州新潮嘉园的房子卖掉换过来的，2019年底把大兴首座的2居换到了东城幸福南里的全南向可贷款的小两居。孩子现在一师附小上5年级，去年一师附小改成9年一贯制直升汇文南校区，本想中学时能努力去本校才买的，现在也不太需要了。
最近问中介的成交价是10万多点，我们想把两套卖了整合一套不贷款了置换到建邦华府的3居或山水文园一期的3居，目前建邦165平3居的价格是1210，山水141的价格是1220-1230万，现在两套都有再谈，我们想着只要能保值，从您的角度帮忙分析下，谢谢。
A：
1、龙体的学区房怎么去一师附小了？用不上学位了就换掉呗，应该是有学籍就可以了。
2、建邦华府，山水文园，保值角度。是非得从这两个之中选吗？那就山水文园吧，有可能未来更好一些。
3、不过这两个都是以自住为主的，保值中等吧。山水文园的档次挺高，也是朝阳区。但东南沿线不是太被朝阳重视，到这里基本就到了边界了。晚上开车最明显，一过了小武基，两边的灯光立刻就暗了。所以只能说将来朝阳如果开发周边的话，或许能因为增加配套而拉升地段价值。
这些年山水文园的保值不是太好，落后于北部，毕竟高档小区是需要地段和圈层的配合的。否则就这么几个小区形不成氛围，很多人都犯不上单独往南边跑一趟，不如在北边一次性能看好几个小区省事儿。
山水文园早期的价格比富力城都贵，后来一直差不多吧。同时期比望京的贵至少20%以上，比如当时这里特价房还1万左右呢，橄榄城新开盘的才7800，朝青的基本才6000多，华纺易城就这价，差距至少30%多了。这些年过去，橄榄城奔12万了，华纺也8万多，山水文园9万不到，不仅没赢了北部，也略落后于大盘了。所以以后只能寄希望于周边的发展，看是否能扭转了。
4、建邦华府也差不多，曾经的南三环第一高价盘，楼王，价格超过望京，直追亚运村双井。那会儿南城的规划做的挺好，所以房子都贵，周边的晶城秀府、中海城什么的，也都是高价小区。只是后来这些年发展的不算太好，所以略有些走弱。在南城算还行吧，和北边儿比也是稍弱了点儿。
这里刚开始的时候和望京的东湖湾是一个价格的，还高点儿。当时望京正是倒霉的时候，有争论就说是否会被南三环超越，之后东湖湾最高卖到1.5万，建邦华府1.9万，肯定超了。但这些年过去，东湖湾12万了，这里7万左右。这价格在南边算不错的，只是稍微慢了点儿。
5、所以这两个小区的自住都非常好，保值算不上太好。当然也不能说南城以后也发展慢，如果规划真的执行到位也可能赶回去，只是不知什么时候开始，得慢慢等。如果是想稳妥点儿要不看看双井大望路一带的？相对可选余地大，也好选些。
仅供参考。
二、
Q:
一家三口在石景山住，女儿今年上小学四年级了，我准备让女儿初中上西城的学校，如果把石景山的房子卖掉手头能有600多万现金，不想压力太大想在西城换一套700万+的小三居。看了下八几年和九几年的老破小为主。我是这么想的，现在学区房的政策主要是针对顶级学区，未来的趋势是教育均衡，那西城比较差的学区未来应该不会太差，所以我选择西城上车学区广外的房子。想问下：
1、是尽快完成置换，让女儿在五年级上学期或下学期转学至广外的小学，还是等到小升初前再置换过去?
2、我这个思路选择广外学区是否正确？（广内也看了，因为我们主要考虑初中的质量，广内初中有两所坑校，66和回中，广外只有宣外一所坑校，但广内地理位置比广外要好些），这个价位有什么推荐的吗？或者提一些建议，另外以后会不会贬值。
3、最近又看了看说东城的教育也很均衡，我有些乱了，章哥如果是你会怎么选择？
A：
1、常规是能在小升初之前转学更好。避免在升初中时人多，都是派位，更不好进入好点儿的学校。五年级转学可以先去咨询教委和目标学校，看能否接收，怎么派位。
2、广外是最常规选项，以获得西城学籍为主。相对均衡也价格不算高，所以才热门。广内和广外的地理位置没什么太大区别，学区溢价和升值率什么的也都差不多，强行说哪里位置好的意义不大。我推荐不了，这得找当地中介，他们才有房源。
会不会贬值，广外应该好一些，毕竟有学区提升的预期。就算是2023年高峰期之后，或许也能相互抵消一些不利因素。但这不敢保证，毕竟溢价率都是30%，全不低，说不好入学人口减少后有多大影响。
3、东城当然比西城还均衡了。这看自己的期望值，如果目标是清北985，那肯定西城的概率更大，比东城高多了。前几年的西城文科状元，就是从房山到的广外，近的宣外，后来却靠名额分配进入四中，成了状元考入北大。
如果期望值没那么高，211到头儿或普通一本，那东城相对更合适，性价比也高些。比如同等价格能买在龙体东崇前了，中学都是好学校。所以这看孩子的天分和父母的期望值吧。牛娃在西城会更牛，普娃去东城更合适些。要是我的话，在西城进不去牛校的情况下就去东城了。
仅供参考。
三、
Q:
金融街上班，绿城沁园房子可以上车吗？那边的发展规划如何？生活配套，教育方面，朝阳区东五环小区房子价值如何？500万左右房子您有何推荐？
A：
1、绿城沁园，典型的自住用房。发展规划，没看到什么，朝阳区不是太重视东南沿线，20多年了也看到什么发展，拖累的板块内小区不是太好。
生活配套就是现在这样儿呗，基本生活的该有都有，地铁商场都不缺。教育也还行，在朝阳区算中等。
2、价值就是这样儿，物有所值呗。限价房，政府定价已经限死了价格，开发商肯定的卡着最低标准施工，指望着他们做慈善不是太现实。虽然说是竞了高标，也不太可能让他们心甘情愿的赔钱。所以这种政策性住房都差不多，自住为主，质量不会差，但估计赶不上又一城。
3、我不好推荐，新房得找中介和组织看房团的。如果就是为了自住的话沁园也可以，4万楼面价，6万多的售价。如果真的能保证质量还是可以的，开发商能有利润，比其他空间少的强。
仅供参考。
四、
Q:
我和对象打算明年结婚，明后年要孩子。一人在朝阳门工作，相对稳定，一人在西二旗大厂，每几年换个地方。想买总价1000-1200的房子，优先三居，高品质两居也可。优先级是保值＞通勤＞居住＞学区。想请教：
1、买新房还是二手房？新房看过望京三兄弟，华樾国际，保利锦上。二手房望京次新盘基本都看过，大屯路的保利金泉、嘉铭桐城等，惠新西街千鹤家园、罗马花园等。
2、 从保值性来看，朝阳门附近您是否有推荐的标的？看过怡景园，吉庆里，东方银座等。
3、从保值性来看，我们买次新三居还是品质两居，例如季景沁园VS东湖湾或华彩国际？
4、当前是好的出手时机吗？关注的季景沁园、宝星国际二期的三居室价格都有下调，不知道还有没有空间？年底出手还是明年春节后出手呢？
A：
1、新房还是二手房，注重自住就买新房，注重保值再看二手的。
2、保值，那东方银座就算了吧，谈不上保值。还有千鹤家园也一般，罗马花园怡景园更一般。这都是跑输多少年了，很难说能逆天改命。其他的都还行，看自己喜好吧。
3、保值和户型没关系，和房龄也关系不大，只看地段、产品性质和品质。能买东湖湾更好，其次再看华彩国际和季景沁园。
4、现在谈不上什么时机，年底一直限贷，也就这样了。年初如果放宽额度的话有可能出现小阳春，可能性较大。有下调也正常，前些日子涨的还多呢，但非要说降到多少也不容易，总不能降回去年吧。
这看自己吧，定个标准，等到什么时候或什么价格？然后做个预案，到时候真的降了买不买，涨了怎么办？别陷进降了不敢买，涨了又后悔的怪圈儿里就行。
仅供参考。
五、
Q:
娃五年以后上学，石景山有房，目前有200多万预算，想在海淀占个坑位。有两个问题：1、如果比较定慧片区和紫竹桥您有什么看法？2、紫竹桥财智公馆70年住宅开间，附近是海实北洼，可以考虑吗？现在买是不是站在了山顶上？
A：
1、学区的比较我不敢，这得咨询搞教育的。何况还是五年后，不知道到时候什么情况，政策和学校质量都有可能有变化。
2、财智公馆，单体楼，典型的公寓。挺好的占坑儿房，自住或出租也合适。租金相对高，估计租售比能到700，用升值慢换来的，看自己重视什么吧，取舍而已。
不太建议长期持有，全北京这种产品都一般，风险也相对较大。就这么一栋楼，也没几百户，房龄越老越不保值。当年很贵的，这逐渐的已经还没周边老破小价格高了，溢价率却不低。就当占坑儿房吧，用完了就卖。
3、是不是站在山顶上，不好说。明年到2024年都是高峰期，学区房未必会降。但高峰期之后就说不好了，少了小一半的孩子，有可能影响学区房价格。你们孩子五年后才上学，常规是不建议这会儿去和高峰期的家长抢房的，他们是没办法，对于你们来说未必划算。尤其又是公寓，风险更大点儿。
仅供参考。
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