法院判例：补偿协议约定的安置房屋面积应包括“公摊”

安置房除了专有部分以外，还包括设备井、过道楼梯、电梯、管道等共有部分（我们平常理解的“公摊”），这些共有部分是房屋所有权人正常使用房屋不可或缺的部分。《民法典》第二百七十一条、第二百七十二条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务；业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。在安置房为高层单元式住宅的情况下，参照《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》中关于商品房销售面积的规定，结合房屋的实际使用需要和惯常理解，安置补偿协议约定的安置房屋面积一般应包括房屋共有部分面积。据此，公摊部分作为房屋的共有产权部分，是房屋所有权人正常使用房屋不可或缺的部分，依法不可分割。

法院观点：

程某某诉山西省高平市人民政府房屋征收补偿一案的争议焦点是，高层建筑中，安置房是按建筑面积（包括公摊面积）计算，还是按套内建筑面积计算，即安置房面积中是否包括公摊面积。法院认为，根据《房屋征收与安置补偿暂行规定》、《房屋征收及安置补偿实施方案》的规定，被征收的房屋面积与所置换的房屋面积均是按建筑面积计算，而不是按套内建筑面积计算。且根据《房屋征收与安置补偿协议书》、《选房结果确认书》的约定，上诉人的安置房面积为建筑面积。依据《合同法》第四十一条"对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款"的规定，本案上诉人的安置房产权面积应按通常理解予以解释，即建筑面积。因此，驳回上诉。

律师观点：

“公摊区域”是房屋所有权人正常使用房屋不可或缺的一部分，房屋所有权人既应当行使其权利，也应当履行其义务。除非房屋安置协议对安置面积有明确具体的约定，否则，都会按照包括“公摊面积”的建筑面积来认定。