黄埔旧改，紧盯这67个项目

这两天，在我们后台，有不少朋友都在咨询黄埔旧改进展、后续...总结来看，无非直击两个问题：

黄埔旧改，到底将如何控制旧改节奏？

为此，我们进行了求证，并且全盘梳理了以下内容：

首先，是大家关注的黄埔旧改，是否会继续推进？已经拆了，但是未批的项目，又将何去何从？

我们说过，黄埔仍将“科学分类施策、平稳有序推进”，且相关项目也会有相应的分类处理办法，待有关部门研究审定后，会向社会公布。

这其实已经很直接的回答了大家的疑虑：会分类、有序推进。

一、不止是66个项目，黄埔全区的旧改项目，后续继续推进，都需要“优先回迁”，保障村民早日回迁。

据悉，目前，黄埔全区城市更新项目已建成安置房超过1万套；未来3年，黄埔预计还将建成安置房7万套，共650万平方米，惠及21万人。

｜广州城中村 @细鹏 摄

二、黄埔城市更新3.0创新政策即将出台，将再次强调“首开先建”，确保村民尽早回迁。

“首开先建”，即“首开区”先行动工建设，实现“拆一片、建一片”，最大限度压缩村民回迁的过渡期。

为了确保“首开先建”能如期落地，3.0政策中也会明确，项目实施方案中，必须编制有关项目安置区、公服设施“首开先建”的规划建设方案专章，并与项目实施方案同步报审与上会。

双重保障，都能助力因旧改迁出城中村的村民，能尽快、尽早实现回迁。

｜摇珠活动现场

三、黄埔66条村能优先推进的项目，包含在以下几大类中：

其一：方案已批的项目。

项目已经完成方案审批，也意味着项目已经推进到全面落地实施阶段了，后续也将继续优先推进。

有哪些项目已经完成了方案批复？又有哪些项目方案已经顺利过会，只差“临门一脚”？

这两天，我们吐血整理了一份清单，供大家参考：

黄埔旧改实施方案已经过会，且已经批复实施方案的旧改项目：34个。

换句话说，这部分旧改项目会优先推进。

比如黄陂板块：长安、华侨片区；

老黄埔：茅岗路以西（富颐）、鱼珠旧城、港湾一村、珠江村、庙头、南湾、南岗南、双沙、姬堂、新溪旧改；

港湾、鱼珠、鱼木、石化大院..统统改造，黄埔临港打造世界一流湾区

科学城：火村旧改（中央城）、暹岗（大壮名城）、萝岗大塱（罗兰四期）、水西旧改等；

知识城：汤村、凤尾、洋田、旺村南等；官方这张图，曝光知识城千亿旧改

｜未完全统计，如有错误欢迎指正

当然，未完成方案批复的项目，也并不意味着就不会继续推进：未批复，但是条件成熟的项目，会有序推进。

这些项目一共涉及33个，实施方案未批复，但是拆迁进度快，会稳妥推进。

有很多方案还未完成审批，且项目内也不涉及历史文化遗产和古树名木保护的项目，目前也在继续推进中。

比如新溪旧城改造项目，乌石村、岗贝旧村改造项目等等。

｜未完全统计，如有错误欢迎指正

其二：完善了相关历史文化遗产、古树保护方案的项目。

黄埔区城中村内，散落分布着大量不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑等历史文化遗产，以及多种古树名木，这些都需要在改造中得以集中留存与保护。

旧改更新，历史文保工作要放在第一位。为此，黄埔严格前置审批城市更新历史文化遗产及古树名木保护专章。

也就是说，旧村改造项目中，涉及相关保护专章未过审的，实施方案也将延后批复。所以，能针对性的优先完善历史文化遗产、古树保护相关方案的项目，也会陆续推进。

｜广州古树 @细鹏 摄

其三：能保障优先推动复建安置房建设、加快公服配套设施落地的项目。

为支持旧改项目顺利落地实施，关于用地指标问题，黄埔明确，将保障专项指标用于城市更新项目，并优先用于村民复建安置房和公服设施建设。

同时，后续需要重新调整方案的项目，仍然应严控改造成本，涉及到有关企业面临的资金压力问题，黄埔也有望在城市更新3.0创新政策中提出，允许以现金保函形式提取项目融资区预售收入用于项目建设（前提是确保预售商品房后续建设资金充足安全）。

｜沙步旧改回迁房

如果仍有合作企业对旧改工作推进不力、资金不到位，为最大限度保障村集体与村民的利益，会严格清退。

此外，在接下来的新政中，黄埔也会鼓励旧村改造主体建设限销售对象、限房价的“双限房”，稳定房价。

同时配置保障性租赁住房、规范安置房上市流转等一系列手段，稳定房地产市场。

说完黄埔，我们再来看看其他区域。

从日前住建部63号文，到近期住建部的相关文件，有关“严控大拆大建”的规定，可谓万众瞩目。

这对于广州旧改来说，到底意味着什么？后续各区旧改要稳节奏，怎么稳？

首先需要明确的是，严控大拆大建，不能等同于叫停各区旧改。

其次，这类政策的大方向，是助推广州旧改总结经验、优化完善，从而走得更稳、更好。

怎样才能走得稳、走得好？

全市坚定，“一盘棋”推进城市有机更新。

这盘棋全盘划分为四大区域：历史城区、老城区、集中连片建成区，以及建成区以外的区域。

不同片区特点不同，选择的更新升级策略及节奏也各不相同，具体包括：

｜广州老城区 @细鹏 摄

第一：历史城区，采取微改造，用“绣花功夫”开展历史文化街区更新。

历史城区，指的是于1949年以前形成，风貌保存较为完整的片区，广州的历史城区面积约20平方公里。

按照《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》，广州历史文化街区微改造，主要分布在越秀、海珠、荔湾三区，接下来三至五年会陆续落地实施。

第一：老城区，推行小规模、渐进式有机更新和微改造。

广州三大老城区，建成时间超过30年，面积约54平方公里。

除开三区的老旧小区微改造项目，其他涉及的重点旧村改造项目，按规定严控大规模拆除现状建筑；严控大规模新增老城区建设规模，突破其现有的建筑密度和建设强调。

另外，只允许适当增加建筑面积用于住房成套化改造、建设保障性租赁住房、完善公共服务设施和基础设施等。

第三、集中连片建成区，以存量资源为主，面积约1319平方公里，将系统推进城市综合更新。

｜广州城中村 @细鹏 摄

广州大部分旧村改造项目都属于该片区范围，后续系统推进、综合更新，也将微改造、片区改造等多种方式分步推进。

推进的过程中，按规定控拆、控建、控搬、控涨，保护传统风貌、历史建筑，同时防止大规模搬迁原住民等问题的发生。

四、建成区以外的区域，深入推进实施乡村振兴战略。

例如从化、花都、白云、南沙等区域，纳入“广州乡村振兴实施意见”范围的乡村，推动生产生活生态融合发展，打造美丽乡村示范区，有望到2035年实现乡村产业、人才、文化、生态、组织等全面振兴。

综合以上来看，广州旧改的核心，仍然是提升人居环境、补齐民生短板。

其中，最重要的一点就是通过旧改更新，完善教育、医疗、养老等公服设施，

推动广州实现老城市新活力。

就拿黄埔来说，改造后的黄埔，或将新增教育设施用地384公顷，建筑面积314万平方米；新增医疗设施用地43公顷，建筑面积64万平方米；新增养老设施用地14公顷，建筑面积17万平方米……

另外，改造后的黄埔，还有望新增复建集体物业（含留用地）1760万平方米，如果按照按2.5万元/平方米计算，折合成集体资产，总计将达到约4400亿元。

届时，各村集体经济也将增长10倍以上、村民人均年收入增长5倍以上，助力实现共同富裕。

可见，真正实现补短板、惠民生，还是要靠城市更新行动兑现。