德国房价上涨势不可挡：房价与收入的差距越来越大

德国五个最大城市的新房价格与收入之间的差距又扩大了。新冠危机反而助长了这种不利的发展。

慕尼黑的情况尤其糟糕

慕尼黑不仅拥有德国最高的房产价格，而且工资水平也是全德最高的。但即使是这样，每月超过4500 欧元的中位收入也支付不起慕尼黑一套新公寓中每平方米的均价。

根据房地产门户网站 immoverkauf24 的评估，慕尼黑家庭目前月收入中位数只相当于当地每平方米房产均价的 49%。在扣除税收和社会保障缴款后，他们实际上能用来买房的资金已经不多了。

德国其他四个大都市的情况类似：柏林以 53% 位居倒数第二，汉堡(56 %)和法兰克福(59%)紧随其后。但是科隆的月收入中位数还是相当于当地每平方米房产均价的70% ，就收入与房价来说，是大城市当中比率最佳的。

德国房地产价格增长远快于收入

Immoverkauf24每年都将新公寓每平方米的均价与各个城市的月收入中位数进行比较。发现对于购房者来说，总是越早下手越合适。

在慕尼黑，2020 年月收入中位数为4566欧元，而新公寓每平方米均价为9250欧元，比例是49%。但是在2015 年，月收入中位数为3964欧元，新公寓每平方米均价为6300欧元，比例为63%。虽然当时房价和收入的比例也远非理想，但比现在好多了。因为2015 年以后，房价上涨了46.8%，但同期收入仅增长了15.2%。

法兰克福的发展更明显：自2015年以来，新公寓的平均价格上涨了77.5%。同期收入仅增长了11.4%。因此，在2015 年，中等收入者的月收入仍然可以支付近一平方米的房产(93%)，但现在能支付的甚至不够当时的三分之二(59%)。

柏林、汉堡和科隆也出现了类似的发展。自2015 年以来，德国首都的房价上涨了 66.7%，工资仅上涨了17.1%；汉堡的房价上涨40.3% ，同期工资上涨10.8%；科隆房价则上涨 47.6% ，而工资仅上涨 10.0%。

新冠使情况更糟

2020年的新冠疫情对这种发展趋势没有影响。虽然2020年每平方米的房价仅增长8.4%，而不是2019年的14.4%；但是收入也仅增长了1.2%，而并不是前一年的2.9%。

新冠危机大大增加了德国人拥有自住房的渴望。在大流行期间，人们不得不居家办公 ，而他们更愿意在自己的公寓或者甚至在自己的房子里工作。因为需求的增加，推断房价进一步上涨。再加上建筑材料变得稀缺的原因，进一步推高建房成本和房产的售价。

在新联邦政府待办事清单上，创造更多的生活空间是重中之重。新政府希望未来每年建造40万套公寓。其中，10万套将成为公共资金支持的社会廉租房，让低收入者仍能有住得起的房产。但是在前几年，德国每年也建造超过 30万 套新公寓。但依然不够，尤其是在大城市。这里不仅房价在上涨，租金上涨速度也高于平均水平。在柏林，甚至进行了征用大型房地产集团房产的公投。不过，专家认为这样的做法并不能解决德国的住房问题。

总而言之一句话，德国房价上涨的趋势势不可挡，对于刚需人群来说，在目前德国通胀这么高的情况下，专家建议迟买不如现在就出手。