二线城市，刚需中产买别墅，应该怎么选？

对于别墅市场而言，永远没有真正的“刚需”，所以很多地方的别墅楼市不温不火就是这个原因，别墅毕竟属于小众产品形态，一般来说，投入的价位和后期装修、维护的成本都比较高，并不是中产家庭，尤其是那些还没有实现财富自由的人的最佳选择。

但是，如果对于某些二线城市，拥有“别墅情怀”的中产而言，面对一些低总价的别墅，或者郊区的别墅，甚至相当于市区一套大平层的价位的“经济适用墅”，踮一踮脚还是能够买得起的话，也还是需要注意以下几个挑选原则：

1、选择上证面积小、但占地面积大的别墅

上证面积，也就是房本上面的建筑面积，简称“建面”，建面越小的别墅，未来的税率、物业、维护等成本和费用也就相应的越低一些，持有成本会更低。

占地面积，主要是指首层室内面积+室外（如花园、庭院等）的面积，庭院和院子越大越好，这样你实际使用面积可以有很大的拓展空间，比如在院子空地上，把客厅延伸出来等，都很方便。

注意这里说的是占地面积，而不是“实得面积”，事实上，别墅的实得面积，一般交房的时候，业主都还有很大的改造空间，比如搭板、浇筑等，只要土地面积允许，增大实得面积并不算很难的事，一般来说，实得面积和建筑面积之比，只要大于3:1，就会有很高的利用效率。

2、地上楼层优于地下楼层

近些年，二线城市市场上常见的主流别墅产品，都是3~5层比较多，有的是地上4层，地下1层，有的是地上3层，地下2层，像这种情况，地上楼层多的，要优于地下楼层多的，有地下室的，要优于没有地下室的。

因为大多数别墅业主，入住之后都会难以避免地遇到地下室潮湿等问题，但是没有地下室又不行，没有地下室潮湿的就直接是首层了。

所以，一般而言，地下室有1层就足够了，或者架空首层，这样既能提高地下层数的利用效率（有些地下室有2层的，潮湿不堪，一年都不进去负二楼几次），又能很好的架空首层避免受潮。

3、不管价格多便宜，尽量避开郊区别墅

对于中产家庭而言，买别墅其实更多是还是为了改善，不过，多少也还是会兼顾一下投资属性。

可以很坦率地说，郊区的别墅，投资价值微乎其微，甚至可能是拖累家庭财务情况的负资产，因为从买别墅的第一天付的房款那天起，就意味着，购房人需要继续向这幢别墅投入更多的钱，才能发挥其居住或投资价值。

哪怕是二线城市，最便宜的别墅，装修费用，一般都是几十万打底的，这还更不要提未来的持有和维护成本（物业、水电、卫生清扫、设施维护、税费等），也就意味着，房款那一两百万或者几百万，只是这套别墅从买家口袋里向外掏钱的开始，是的，别墅那看似便宜的购房款，只是这套房子开始消耗你现金流的一个开始而已，未来细水长流，你可能需要为这个“别墅梦”支付更多的代价。

毕竟，所有昂贵的东西，最初往往都是以便宜的姿态出现的。

4、买别墅一定要考察周边或本小区的入住率

多数别墅区都号称自己是“低密度”住区，然而，有的别墅区，那居住密度确实也过于低了一些，甚至有些冷清萧条了，走几个组团看不到一两户人家入住的别墅，也不是没有，特别是阴雨天或者风雨交加的夜晚，周边邻居十室九空，没几家亮灯，就连路灯都很昏暗的居住体验感，确实会让人很发怵的，连夜搬回闹市大平层的别墅业主并不少见。

所以，买别墅一定要调研小区或者周边商圈的入住率，可以选择在夜间数灯的方式，或者上下班高峰期看车流量的方式，都可以得出一个基本的判断，入住率太低的小区，或者周边很荒凉的别墅项目，尽量避开，就算买了，未来的居住体验感，也一定会让人大失所望。

总而言之，对于中产家庭而言，别墅未必是真正的“刚需”，打肿脸充胖子，往往容易死要面子活受罪，理性分析别墅的利弊，大多数人就算最终还是选择买别墅，也会做好前期各种调研，上面是几点基本上算是很要害的关键，任何一条没考虑周全，都可能让别墅梦，变成梦魇。