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七连跌终止!深圳二手楼市现回暖迹象

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南都讯 记者顾威 当前,随着全国各地调控政策密集出台,不仅覆盖限购、限贷、限售等方面,同时涵盖优化土拍规则、住房品质管理、加强住房保障等,加之房地产信贷政策持续收紧,较大程度上制约了楼市成交的活跃度,使房地产市场整体进入了调整通道。11月,深圳市房地产信息平台正式上线新版二手房交易网签系统,通过与多部门的数据对接,将挂牌、委托代理、产权核验、购房资格查验、网签备案等二手房交易全流程纳入政府监管体系。有业内人士认为,官方此类针对二手房交易问题的“重拳”,对提振市场信心有一定的积极作用。

而反映市场信心,成交数据往往是最佳佐证。据深圳市住建局最新数据显示,2021年11月,深圳二手住宅成交2118套,较10月的1605套,环比上涨32%,创了近四个月新高,也终止了7个多月大幅度的下跌趋势。但同比去年的11月5812套,仍锐减64%。11月,深圳市二手住宅成交面积为20.07万平方米,同比大跌60.09%。从成交数据上看,市场呈现回暖迹象。

越来越多房源接近指导价成交

值得一提的是,越来越多的房源,接近指导价成交了。

南都记者注意到,11月市场上挂牌房源大增的同时,业主下调价格也成了趋势。据乐有家研究中心数据显示,2021年10月,深圳全市二手房挂牌量便突破5.5万套,是过户成交量的几十倍,大量房源处于“冷藏”待售的状态。据乐有家研究中心,7月以来,深圳二手住宅成交项目,偏离指导价10%以内的房源成交占比上升明显。到了11月,偏离指导价10%以内的房源成交占比已高达56%。换句话说,卖出去的10套房子中,近6套的房子成交价是接近指导价的。

中介称超六成买家开始大胆还价

福田皇岗某中介向南都记者表示,11月成交量较10月多了八成,“都是一些挂盘比较长时间的房子,业主等不下去了,降价到接近参考价10%,最后才卖掉的。”该中介透露,当前,在买卖双方议价过程中,有超过六成的买家开始大胆还价了,“之前买家对较大数额还价的可能性存疑,但现在,我们片区接近指导价10%以内的房子才卖得掉,这是很大的变化”。

法拍房流拍率高,“笋盘”易获青睐。11月30日,深圳集中拍卖了22套二手房。据知情人士透露,该轮拍卖仅成交两套房,且均属“笋盘”,一套是位于福田区黄埔雅苑翠悠园一套126.51平方的住宅,成交价是1182万,低于市场价大约500万。另一套为龙岗区凯旋湾二期381.63平方米的豪宅,市场价大约2500万,但最终成交价仅967万,比市场价低了1500万左右。

楼市观察

A 预计市场会温和回升

针对市场是否现回暖迹象,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉给出了解答。他认为,从基本面来看,成交量回升是由于政策吹暖风。李宇嘉表示,国家不断强调保持楼市平稳发展,按揭贷款也增加了,利率也下降了。成都督促银行放贷、对优质房企降息,广州优化预售资金监管,缓解开发商资金链,各地的小动作又来了。按照往常的逻辑理解,楼市应该走入触底反弹的通道了。

一是,过去几个月,深圳单月二手房成交连续在2000套以下,创十年来新低,这本身是不正常的。过去10多年,深圳正常时期月均二手房销售规模是3000-6000套。总之,不可能跌到2000套以下的月均规模。

二是,超预期下调,这是调控政策收紧、信贷政策抑制、预期快速下行等综合导致的。特别是二手房参考价、去年7月份以来的严厉调控,近期房企信用风险事件,各地大面积出现降价促销等,都叠加在一起,对市场预期打击比较明显。当前,市场预期变化,超过三分之一的房子以参考价来成交。

三是,深圳买房需求非常多,特别是刚需、换房需求。前期市场明显下调时期积累了很多需求等待释放。市场稳定了,就会有需求入市。所以,结论就是今年最后两个月和明年的第一季度,市场会温和回升。

未来走势方面,李宇嘉认为,深圳楼市也不可能迎来趋势反转。因为,一是参考价对房价的上涨制约还是比较大,加杠杆的难度非常大了,这就掐住了深圳楼市反弹的七寸;二是,信贷释放的空间绝对不可能像过去那么大,因为贷款集中度管理还是一个紧箍咒,大多数银行房地产贷款额度空间并不大;三是这几年建立的长效机制、调控政策也不可能松绑。

B 很难出现持续性的回暖

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,考虑到今年二手房出现的持续性下降,二手房已经跌到了底部,那么近期的反弹,至少存在一定的迷惑性。换句话说,二手房跌到底部,数据出现环比上升的可能性本身就会比较大。所以说,类似环比是否是真正的回暖,还需要观察。就后续市场来看,个别月份出现环比拉升的可能性是有的,但至少今年12月到明年上半年,深圳二手房市场依然要定性为偏冷的,还难言出现持续性的回暖态势。

中原地产华南区总裁郑叔伦分析称,随着深圳二手房交易系统近日正式出台,政策落地,部分机构与客户赶在政策实施前网签,导致近期网签出现明显回升。虽然数据上看有回升,但是预计11月成交仍维持在2100套左右的低位,明显的回升仍需时间。当前看,全国市场皆陷入低迷,预期下降,部分业主心态出现变化,愿意降价的业主增加,笋盘也增加,促进成交量上涨。

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