物业管理涉及千家万户
事关业主生活品质
城市安全运行和社会和谐稳定
今年10月，无线徐州报道了（点击蓝字查看此前报道），该条例涉及住宅物业管理区域的划分、业主代表大会成立、物业保修金和专项维修资金等诸多内容。
近日，我们邀请到徐州市住房和城乡建设局等部门负责人，对老百姓关注的热点问题进行权威解读。
疑问权威解答
徐州市房屋征收和房产保障管理中心
物业管理部门负责人 张鑫
Q:
《徐州市住宅物业管理条例》主要有哪些亮点？
1、落实属地管理责任。为解决进小区执法难的问题，推动城市管理服务向居住社区延伸，《徐州市住宅物业管理条例》还规定街道办事处应当依法建立综合执法工作机制，加强对住宅小区内违法行为的巡查、检查和处理。
2、针对业委会成立难、运行难、换届难、监管难问题，《徐州市住宅物业管理条例》提出了具体应对措施。明确了建设单位应当按时依法报送首次业主大会会议所需资料的义务。《徐州市住宅物业管理条例》规定业委会成员不得利用成员资格谋取私利，损害业主共同利益等十二项禁止行为。不具备成立业主大会、业主委员会条件的小区，可按照《江苏省物业管理条例》的相关规定来执行。
3、前期物业承接查验中，明确建设单位和物业企业的责任。《徐州市住宅物业管理条例》规定物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用，建设单位应当负责修复；给业主造成了损失，依法承担赔偿责任。物业服务企业擅自承接未经查验的物业，也依法承担相应的责任。前期物业管理阶段业主对服务质量不满意，按照规定引入第三方机构进行评估。
4、促使物业服务企业，提升物业服务质量。加大对物业服务行为的约束和信息公开力度。《徐州市住宅物业管理条例》规定物业服务企业不得违反物业服务合同约定降低服务标准等6项禁止行为。同时对物业项目负责人进行管理和约束，除物业服务合同另有约定外，项目负责人只能在一个物业服务项目任职。物业交接时，应对主要设施设备的现状进行确认并到街道办事处进行备案。
5、突出住宅小区的物业安全管理与使用维护。《徐州市住宅物业管理条例》进一步压实了物业服务企业的安全管理责任。针对住宅小区内业主反映较多的违章搭建、高空抛物、飞线充电以及占用堵塞消防通道等问题，《徐州市住宅物业管理条例》设定了16项禁止行为。
6、针对业主关心的公共收益问题进行规范。《徐州市住宅物业管理条例》要求前期物业管理阶段，前期物业服务企业应当设立该住宅物业管理区域业主共有资金专用账户，用于存储业主的共有资金。业主委员会设立业主共有资金基本账户，业主委员会应当公布共有资金的收支和使用情况。
Q:
在日常生活中，还有哪些方面广大业主应该重点关注？
1、积极参与业主自治组织。
2、行使业主权利。上房时监督物业服务企业是否公告承接查验情况，是否按照合同约定履行物业服务合同。
3、遵守管理规约，履行业主义务。配合物业做好装饰装修管理，落实好住宅物业管理区域内16项禁止行为。
徐州市物业管理行业协会副秘书长 魏天胜
Q:
如果因房屋工程质量带来屋面、墙面漏水渗水等情况，应该怎样处理呢？
出现房屋质量问题，通常是两种方法来处理：在保修期以内，物业公司协调开发企业进行维修；保修期以外，业主家专有部分由业主自行维修。
按《住宅专项维修资金使用指南》要求，符合启用维修资金使用范围的，维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。社区或业主委员会可作为使用申请人向房产服务中心提交申请，审批后进行维修。
江苏永伦律师事务所主任 闫中军
Q:
在《徐州市住宅物业管理条例》中，对业委会成立，有了具体全面要求。那么，成立业委会时应当注意哪些呢？
1、委员会成员必须能够最广泛代表业主利益；
2、委员会成员要能模范履行业主义务，热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有一定组织能力；
3、委员会成员要具备一定的物业知识或具有法律、财务和管理等知识能力；
4、委员会成员能够有充足的时间去履行自己的义务；
5、业主委员会的成立必须依法成立，不能因一时维权而仓促组建业主委员会，确保委员会的专业性和代表性。
Q:
根据《徐州市住宅物业管理条例》要求，居民哪些行为会触及危害公共安全，面临行政处罚呢？
1、私自改扩建物业规划用途的行为；
2、损坏或占用物业共用部位、损害业主公共利益的行为；
3、制造可能影响或污染小区环境的行为；
4、高空抛物行为；
5、毁坏公共绿地、公共设施，改变绿地用途，在小区内摆摊设点，乱停车辆、飞线充电等影响小区生活秩序的行为；
6、占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道、安全出口等违法行为。
业主的以上行为已经损害公共利益，危及公共安全，将会面临行政处罚。尤其是高空抛物，情节严重的已经涉嫌刑事犯罪。
徐视融媒记者：潘璐璐
编辑：孟繁宇
责编：朱宸昕 刘青 程瑶
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