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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
继前天印象城MEGA开业后，昊域广场也于昨天开业。距离宝龙广场开业还不到两个月，滨海又开了一家商业综合体。
昊域广场位于金海大道与海工大道交汇处西北，西侧为甬莞高速金海湖互通，交通条件优越。周边有碧桂园、府前1号、湖悦天境、天铂、东望里等小区，以及温州理工学院、浙江东方职业技术学院等高校，但更多的是工厂、物流仓储。
昊域广场外观实景
其实，这里本来规划建设滨海汽车客运中心，包括车站主办公楼、候车大厅、立体停车场、配套商业、高层酒店等功能，从硬件到功能均超越温州其他汽车站。然而这些年，由于长途汽车市场大规模萎缩，这座客运中心建成后并未投入使用，最终改造为城市综合体。
其中，主办公楼、高层酒店各开了一家酒店，候车大厅、立体停车场、配套商业则整体打通、整合为商业，引进知名温商企业飞科集团旗下运营商，打造昊域广场。
昊域广场2家酒店
昊域广场共5层，整体分为东、中、西3座中庭。整体设计受原客运中心的硬件影响较大，比如围绕中庭的多根承重柱、空中卸货区（原停车场），等等。
中庭实景
1楼基本门面区域为肯德基、星巴克，但均正在装修、尚未营业，仅以围挡展示形象。
1楼门面区域的品牌围挡
1楼其他区域大多为零售业态，包括服装、首饰、生活百货、零食、进口商品等，以及威马、大众汽车展厅。
1楼部分品牌
2楼在零售的基础上，多了一些儿童及相关游乐业态，西侧开设了上海华联超市。
2楼部分品牌
3-4楼以餐饮为主，整体偏重、刺激口味，一度传闻要开的海底捞并未出现。5楼除了少量餐厅，还有电影院、KTV。
3-5楼部分品牌
整体来讲，装修尚可，品牌比较接地气，人流量还过得去，客群以周边住户、企业职工、学生为主，但未满铺营业。
部分未营业品牌
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除了已开业的宝龙广场、昊域广场，滨海还有多家商业综合体在建。不过，它们都是与住宅一同拿地的，但这些住宅均已交付或接近交付，商业综合体却往往搁置多年、建设进展远远滞后于住宅。
周边即将交付的住宅
与昊域广场仅一路之隔的红星·爱琴海购物广场，当前仅少量桩基、零星工人在场施工。据悉，该项目才刚刚复工，且曾经历公司重组合并，今后运营方是红星还是远洋，也尚无进一步消息。
红星·爱琴海购物广场工地现场
同样地，住宅已经交付的富力城，商业综合体也还在建设中，但建设进展比红星·爱琴海购物广场快很多，已有多个建筑吊塔。
富力城工地现场
与碧桂园·未来城同步拿地、建设的碧乐时光，当前已建成的南区几乎整体空置，北区即将建成。两座商业建筑以普通涂料为外立面，并未体现出现代化商业建筑应有的质感与氛围。据悉，碧乐时光为散售商铺，今后将难以统一管理、运营，具体业态也无法把控。
几乎空置的碧乐时光
除去那些小型商业项目，温州市区真正意义上的商业综合体，总量依旧偏少，但滨海一个板块内却有5座建成、在建的商业综合体，这还不包括滨海六路沿线的小型商业设施，有明显的过剩嫌疑。
从已开业的商业综合体来看，宝龙广场继续开业之初的火爆之后，总体上不温不火。昊域广场开业首日人流量，并未像其他知名品牌首日那样火爆。而那些在建商业综合体的进展一个比一个慢，可以从侧面看出，商家对当前不太看好、不急于建成营业。
当天下午的宝龙广场
这些商业综合体，最终沦为开发商低价拿地的工具。
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从温州其他商业综合体来看，运营商的作用比地段本身更重要，只要是潜力地段，好的运营商也能扭转劣势、脱颖而出。那么在滨海，为什么这么多人看好的潜力板块，哪怕引进宝龙、红星、富力等知名开发商、运营商，也没能让这些商业综合体崛起？
商业综合体的主力客群是白领群体、中产阶级，但滨海的主力群体却是产业工人！当然，滨海也有一些商品房业主、大学生、企业白领甚至高端人才，再加上企业的招待需求，滨海并非不需要商业综合体。但是，他们很难同时支撑起好几家商业综合体。
龙湾本地人不来吗？他们确实逛腻了万达广场，但与其长距离驾车、经过多个红绿灯与拥堵路段，前往工业区内品牌档次更低的商业综合体，宁可继续逛万达广场，或驾车前往核心城区几家。
因此，这些开发商、运营商，也只能降低招商标准或延迟启动项目，同质化不可避免。分散布局、距离不近不远，又导致这些商业综合体之间出现恶性竞争，却无法像滨海六路几个小型商业设施那样共享客流。
滨海各大商综、商圈之间距离示意图
据坊间传闻，宝龙广场开业前的招商非常困难，都招“哭”了。看得出来，曾在其他城市有过辉煌案例的宝龙广场（宝龙一城、宝龙城）、红星·爱琴海购物广场、富力城（富力中心），在温州滨海都变得畏手畏脚。
倘若这些开发商、运营商前往地段更好、白领群体与中产阶级更集中却商业综合体偏少的鹿城、瓯海两区，或许又能大显身手，真正为温州增添商业魅力、为温州人带来更丰富多彩的都市生活。
即便要在滨海布局，若是布局在永强老城与滨海园区之间的轨道交通S2线车站旁、打造TOD商业综合体，同时吸引永强、滨海客流，再沿轨道交通向瓯江口、瑞安辐射，不仅情况会好于现状，还能为S2线培育客流。
上海红星·爱琴海购物公园。来源：大众点评
一边，不少温州人尤其是年轻人觉得，温州核心地段优质商业综合体太少。另一边，外围普通商业综合体正在持续减少。温州的商业综合体布局，如今是一场严重的资源错配。
还是那个建议：当温州市区多数大区域已拥有各自的商业综合体，尤其是中低端商业综合体已布局较多，接下来应减少甚至停止在外围布局普通商业综合体，而是更多引进中高端商业综合体，集中布局滨江商务区、中央绿轴，形成现代化商圈。
END
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