中国房地产的关键时刻，如何淘沙取金？

作 者：方君翊

来 源：正和岛

今年的中国房地产行业，遇到了史无前例的难关。

从“房住不炒、因城施策”到“三条红线”，再到银行贷款收紧，来自各方的压力屡见不鲜。潮水退去，才知道谁在裸泳。行业巨变，在中国发展多年、一直红红火火的地产经济开始重新洗牌。优胜劣汰是企业发展的丛林法则，在这种大浪淘金式的行业整合中，稍不留神，就可能被吞噬在时代的洪流中。

但对于好企业而言，更是千载难逢的契机，将地产行业归类于“夕阳产业”仍言之尚早。浪平之后，谁能在这个时间窗口华丽转身，谁才能继续永立潮头、成为好赛道上的弄潮儿。

01、此时的地产行业，比任何时候都更需要长期主义者

中国的房地产行业，处于转型的关键节点。

中国城镇化的快速推进，曾是房地产发展的重要动力。2020年，我国常住人口城镇化率达63.89%，城镇人口增速从2010年的3.82%，下降到2019年的2.05%。

尽管增速放缓，但对比美国如今82%的城镇化水平，我们可以看出，中国的城镇化，仍有接近20%的发展空间。只是，如今我国的城市发展，已经从最初的“野蛮生长”，开始更多地转向了内部结构优化和效率提升。

德勤研究中心的报告显示，中国房地产业逐步步入供大于求的存量时代。在传统模式下，房地产行业的繁荣，很大程度上建立在土地的持续快速升值上，房价趋稳意味着这部分收入上升空间受限。也就是说，越来越多房企必须将重心开始转向存量市场，通过在运营环节提供增值服务，才能逐步提升盈利水平。

曾经的房地产行业逻辑，已经变了，现在拼的是“质量”。而这种转变，从美国的经验中，我们可以窥到未来的大趋势。

与中国类似，住宅地产是美国最大单资产类别，增加值对GDP贡献大约在13%左右。2000年至今，美国成屋交易数量占房地产销售总量的83%-95%，这是因为，如今美国居民在房屋上的消费属性，远大于投资属性。这是房地产市场发展多年的必然结果，也是中国正在走进的“存量”市场。

在买方市场成为主导的情况下，对企业品质的要求，自然到达了另一个高度。因此，美国的房企呈现出了绝对的“马太效应”，莱纳公司、帕尔迪、霍顿公司这三大房地产公司垄断了美国房地产的半壁江山。

这三家企业的主要业务，基本上覆盖了美国的50个州，星罗遍布，但并未仅聚焦于纽约、华盛顿等大家心中公认的“高房价”核心城市。因为，当房屋属性由金融投资品转换为生活必需品，这种“城市下沉”就成了必然。

不难看出，稳健、可持续发展的“长期主义”，成为了未来中国优秀房企的最重要品质之一。在地产圈，碧桂园以稳健的“长期主义”，凸显着自己的特色和韧性。

碧桂园在坚持一到六线城市均衡布局这点上，与美国头部房企高度相似。在中国城市化福利逐渐吃尽后，一线城市的“反弹”是最为剧烈和明显的。土地有限、严格限购政策执行，曾经房企们争着拿地的“金饽饽”，慢慢变成了“烫手山芋”，吞不下、吐不出。

但与之相对比的是，在“刚需之处”，也就是三四线城市的楼市政策，限制却相对较少。而在我国Top 10的房企中，碧桂园是少数长期坚持均衡布局的企业之一——截至2021年上半年，碧桂园的目标为一、二线、三四线的权益可售资源分布达到2928亿元、5257亿元及8715亿元，均衡配置，不是说说而已。

这样做可以精准把握各线城市的发展机会以及对冲结构性风险。人无远虑，必有近忧，向来默默坚持均衡布局，稳扎稳打的碧桂园，在风暴来袭时，成为了扎根最深、立足最稳的房企之一。

长期主义者的一大特点，就是曾坚持为人所不解、自己却坚信正确的道路。碧桂园以朴素的坚持，在这场转型的风浪中，有了自身的避风港。

02、降低负债：良性财务的循环不息

11月9日，据联交所披露，碧桂园集团高管连续在二级市场增持公司股票，累计增持1761万股，累计耗资约1.28亿港元，规模之大，令人惊讶。

高管作为上市公司的“内部人”，对于公司的战略、实际价值、经营情况，以及未来一段时间发展趋势的了解程度，远比普通民众要深刻得多。对于投资者而言，比起“听其言”，更重要的还是“观其行”，拿真金白银大手笔买入自家股票，才算是真正认可其公司的实际价值。

碧桂园高管的增持，并不是毫无根据和逻辑的“盲目自信”。

在国家“三条红线”政策的要求下，碧桂园作为国内房企第一梯队中的一员，一直严格按照国家要求控制风险和负债。截至2021年6月30日，碧桂园有息负债亦低至3242.4亿元，而且比去年底下降了7.5%，其中一年以内有息负债占比更是下降至27%。

同时，公司的净负债率仅为49.7%，已连续多年保持低于70%，远低于“三条红线”中“净负债率低于100%”的要求。而从“三条红线”指标来看，目前碧桂园处于较为健康的黄档，碧桂园管理层明确表示，公司将严格按照监管的要求在2023年前达标。

在这个基础上，保持充裕的现金流，就是保证企业有赖以生存的“血液”。碧桂园上半年总体流动性强劲，截至6月底，公司可动用现金余额达1862.4亿元，现金短债比2.1倍，财务情况健康。

低负债与充裕现金流，反哺出良性的财务情况，而优质的财务状况，又能催生良性的企业业态。在转型的特殊时刻，碧桂园以自身良性循环给资本市场喂下了一颗“定心丸”。

也正因如此，调研机构对于碧桂园的股票，几乎都给出了增持建议。在今年下半年市场普遍唱衰房产企业的大背景下，瑞信在八月将碧桂园评级上调至跑赢大盘，给出目标价10.20港元；同时，中金也将碧桂园评级上调至跑赢大市，目标价11.16港元。

更重要的是，穆迪和惠誉均给予碧桂园“投资级”信用评级，标普也在今年10月发布评级报告称，在波动的大环境下，碧桂园强有力的执行能力及多元化的土储布局，支撑了公司销售的增长。同时，摩根士丹利研报称，未来看好具强劲可见盈利、执行纪录良好及在当前市场环境下资产负债表稳健的房企，给予碧桂园增持评级。

被外资机构给出这样密集的增持建议，在国内民营企业中可谓是凤毛麟角。这是市场看到了优秀房企的表现，而资金永远都不吝于给一心向阳的企业以鼓励。

03、销售冠军的新赛道

然而，房企无论如何发展，最终的落脚点永远都是“有房可住”与“有人愿住”。在这一点上，碧桂园依旧保持着第一梯队房企的高水平：最新公告显示，碧桂园10月实现权益合同销售金额约458.3亿元，第三方研究机构统计显示，碧桂园前10月累计销售及10月单月销售规模，均稳居行业第一。

销售业绩，不仅仅是房企实力的体现，更意味着大众对开发商的高度认可。

中国房地产业市场化发展的23年，房子满足的主流需求已经进化了三个阶段：第一个阶段是满足人的基本居住需求；第二阶段是满足人的多样化活动及功能需求；第三阶段是满足个性化及品质生活需求。接下来要进入的是第四个阶段，那就是人与房子、人与社区的互相满足阶段。

这是销售冠军碧桂园的新赛道，新使命。而碧桂园的服务，高度满足了人们的这种更深层次的居住需求。

多年来，碧桂园不断升级铂金凤凰管家服务体系，“有事找管家”已成为碧桂园社区业主的习惯；通过400团队了解业主的真实需求，全年调研近20万人次；设立客户体验研究院，优化服务方案、创新服务设计……想客户所想、忧住户所忧，真正地“打磨品质”。

大浪淘沙下，如何精细化管理、服务客户、满足市场日益增高的要求、打造稳健的增长及盈利能力，成为了房企的必修课。以碧桂园为首的这一批敢于、耐于自我打磨的企业，在这场声势浩大的转型中，已然夺得了先机。

道正不怕路远，碧桂园彰显了一家房企作为“长期主义者”的耐心与实力。中国的房地产经济，需要更多这种“沉下来、走进去”企业的出现，才能再造新地产。