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70%多的百强房企会倒下?

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房地产公司离不开金融!

2021年房地产最大的一个问题是什么?

答案是房地产政策真的“到底”了吗?

因为这决定了开发商能否熬得过去这个寒冬!

最近2个月看,有利空出尽的趋势,而且中央和地方局部利好、小利好也接连而来,很多人,就认为政策真的见底回落?一些人也认为政策见底了,大家暂时都还看空、恐惧的时候,其实你就该出手了,俨然巴菲特的楼市打法。

但政策真的会见底回暖吗?答案是未必,可能是我们太过于乐观了!

其一、房住不炒是长期的,中美摩擦以及中国未来几年都需要占GDP比重很大的房地产行业必须保持“三稳”不动摇……经济学家,包括华尔街对中国房地产政策的预测,至少还会持续4、5年。

其二、按揭款不是松动了吗?但对不起,松动放出的按揭款又被预售资金监管政策给严厉控制了,依旧到不了开发商自己的兜里……一放一收,这就意味着按揭款松动,更多是一场空欢喜!

其三、房企调控之后还能活下来多少?以前黄奇帆说未来三分之二的房企都会倒下,如果按照如今“销售端,融资端,监管端”房企陷入现金路断流之大考,吴建斌预测加上非公开债不公示但也同样倒下的房企,预计70%、80%会倒下,寒意深入骨髓!

在易居沃顿的授课上,作为财务战略老中医的吴建斌,面对当下房地产形势,面对如今资金大考年,给出了更直接、更一针见血的犀利判断,老潘也特地精炼分享给更多地产中高层!


演讲人:阳光控股执行董事、全球合伙人 吴建斌

来源:易居沃顿

观点1:预计调控还会持续4、5年

没有资金的房地产公司想风生水起根本不可能。

金融也离不开房地产,1998年开始,国内房地产就和金融捆绑在一起,房地产成为金融最大的蓄水池。房地产行业对国民经济发展起到举足轻重的作用。

2020年房地产对GDP贡献率为7.34%,

房地产+建筑业合计贡献率14.5%。

把上下游产业全部加起来贡献有30%。

在过去很长时间里,房地产公司的资本金都很少。1998年国家推行房改,中国房地产市场开始起步,那时无论是万科、碧桂园,资本金都很少。国企稍微好点。

经过20多年的高杠杆推动,国家经济发展也很快,房地产公司老板通过加杠杆,像滚雪球一样高速发展,这种高增长,在世界发展史上也是奇迹。

当时,房地产的核心就是高周转、高杠杆,胆子要大,什么钱都可以用,这样才能发展起来。如果你很稳健,资本金有100万就做100万的生意,这样是不可能发展到今天的。

从2018年开始,政策不断强化,大家不断喊“狼要来了”,但谁都没有防范狼真的来了!

过去这么多年,几乎每家房企的经营现金流都是负现金流,恨不得周转得更快,只要钱一回来就买地。所以过去几乎所有房企的融资性现金流占比都是70%、80%以上,经营性现金流和投资性现金流的占比只有20%、30%。为此,我也一直呼吁,希望房企重视经营性现金流的管理。但疯狂年代,实际上大家都在挑战底线。

过去我们说房地产是“三年一个小周期”,即3年调整1年放松。2018年到2020年正好三年,大家都希望2021年能放开,但到了今年也没有放开,而且政策还在持续。

这个调控还会持续多久?按照经济学家,包括华尔街对中国房地产政策的预测,至少还会持续4、5年。

如果说最近要放松了,只是因为之前确实勒得太紧,躺下的公司太多,会带来更大的社会问题。

观点2 房地产三个端口被控得密不透风

目前,销售端、融资端、监管端,被控的密不透风!

其一、销售端看更难了。“五限”政策仍在实施,预售证、摇号、网签均被管理等等,每走一步都很难。

其二、融资端,一是开发贷、并购贷余额不足。现在银行也是两道红线管理,不能把更多资源流向房地产市场,所以很多项目虽然达到融资标准,但银行没有余额,不能把钱给你。很多企业资金紧张,这是原因之一。

还有就是按揭余额不足。1998年房改以来,因为推出预售,预售就有按揭。买房后,最长2-3个月,银行按揭款就放下来,哪怕3、5年后交房,只要消费者签了正式的买卖协议,拿去银行,银行就能放按揭款,有了按揭款,就交给房地产公司。

过去房地产公司之所以发展的很快,就是因为自己不花钱。

预售最早画一张图就可以卖,两个月就能回款,后来按照工程进度节点放按揭款,现在差不多要交房才放按揭款。房子建好了,好不容易销售、网签了,当地政府部门担心烂尾,要监管你。什么时候放款?竣工的时候。

帐面是你的钱,但不能用!“不能用的钱”就“不是你的钱”

所以很多房企帐面有几千亿资金,400、500亿被监管,还贷时不能还,就是因为这个钱被监管了,暂时不能用。

像阳光城,房子已经卖了,也具备了按揭条件,但是拿不到钱。一看销售数字很漂亮,结果就收了首付,其他要银行按揭,银行说没钱,钱还在路上就和你没关系。

所以在融资端,一方面是银行没有按揭余额,一方面开发贷、并购贷都没有余额。还有就是房子卖了,小业主按揭,银行也没有按揭余额,这对房企影响巨大。原来销售预售是重大的资金来源,现在几乎也没有。

其三、监管端更严。

本来今年年初还好,但出了恒大事件,恒大每年要完成竣工面积对应100万人,如果100万人房子都是烂尾楼,如果有10个恒大,就是1000万人的房子不能正常交付,那当地政府的压力非常大。

因此,特别是恒大事件后,所有地方政府都提高了监管比例,从南到北,从东到西,无一例外。你可以卖房,但钱一定要专款专用,不能调回总部让总部还债,一定要留下。

所以现在房企的账面上,很多钱被各种理由监管。以福建省来讲,福建的监管比例比较高,如果住宅的开发成本是3千元/㎡,监管资金大概1.3倍,就是近4千元/㎡,这么多钱要被政府监管,什么时候给你?竣工再说。

在这种情况下,房地产公司肯定没有好日子过。

观点3 政策继续从严,预计百强70%、80%房企会躺下

百强房企有多少会躺下?有人说50%的百强房企会躺下,我的观点是70%、80%的百强房企会躺下。

为何如此?

核心是债务偿还,公开债有两种情况,一是发人民币债,二是发美元债,如果违约,就是躺下。有的房企没有发债,躺下不需要公布,所有这些加起来,70%、80%的房企估计要躺下。

没有躺下的房企日子好过吗?一样难过,因为政策一视同仁。

国企、央企之前买地很积极,最近为什么不买了?他也紧张了。政策一样,唯独就是他的融资能力更强,但钱终归要还。只不过不好的企业一年一借,好的企业可以三年一借,但终归还是要还。

如果政策不修订,3、5年以后的光景会是怎样不难预见。这就是当前房企所处的状态。

在这种情况下,我们一定要对国家政策进行判断。

我的预期,房住不炒、三稳的政策不会变。

我们原来希望整体经济下滑,房地产刺激经济,但这是不可能的,不能“大水漫灌”,不能把更多的钱用在房地产市场上,要把更多的钱转移到实体经济或者新经济,这是国家非常明确的政策。

这个政策会维持多久?最近好像有点松动,但这个松动可能只是短期动作,比如3、5个月,不会更长。去年国家出台很多政策,给了大概5个多月时间,希望房企渡过难关。房企渡过难关后,还是按照大政的方针不会改变,这是我基本的判断。

观点4:未来融资性现金流只是“辅助”角色

中长期的调控思路不会变,房企需要各自完成蜕变,因此我们要想,什么是房企投融资的根本逻辑?

要回答这个问题,我们必须重视财务战略话题。

首先,什么是财务战略?财务战略是研究企业资金从哪里来,以什么方式来,用到哪里去。

2018年之前,房企的资金来源主要是预售资金和银行融资。2018年以后市场在变,现在房企的资金来源就是经营性现金流,就是销售按照趋势,未来融资性现金流只是辅助,经营性现金流的余额会继续上升。

假如去年12月31日你的报表上,融资总额是1000亿,今年是在1000亿的基础向下减,你的融资总额可能降到900亿,800亿,有些可能一下降到500亿,但向下减的方向不会变。

为什么会下降?因为一个大背景是银行的融资余额也在下降,你要和它同步。

原来几乎所有公司的经营性现金流都是负数,现在起码是正数。但是,如果融资性现金流减100亿,经营性现金流补100亿,这是平衡的逻辑。

其次,说完钱从哪里来,再说说钱用到哪里去。

第一就是继续买地,产业房地产买学校用地,商业买商业用地。第二,拿一部分资金用于多元化,比如汽车、机器人,饲料等等。

钱用在什么地方很复杂,要看公司的DNA,看老板对市场的判断。但资源就这么多,做这件事就无法做其他事。所以百强房企其实已经形成了很清晰的模式。有的专注房地产,有钱就买地,有的拿钱做商业;有的专注把钱用在一二线城市,有的用向三四五线城市,房企分化就此开始。

观点5:没利润的规模看似热闹,但不创造价值,没用

投融资管理是一门超高技能的管理学科。

投资加融资就是投融资,投资等于融资,融资等于投资,两者在资产负债表里永远相等。

  • 资产负债表右边就是融资,是资金来源,包括资本金及未分配利润,目的在于创造价值。不创造价值的投融资活动是在埋雷,到了一定程度,叠加之后会爆的。

  • 资产负债表左边就是投资,是花钱以及形成的资产,可能是土地、待售物业、酒店、物业等等。

现在很多企业把投资和融资部门分开,对此我是反对的。

很多房企现在是两个部门打架,投资部买一块地就发奖金,等还钱的时候还不了,还觉得这就是财务部的事。

一个好企业,就是投资部和融资部一起办公,最好是一个部门。投资部一定要知道来钱不易,花钱才会很小心。

融资决策时离不开三大因素:离不开宏观趋势,离不开行业形势,也离不开组织团队。核心要解决怎么把投融资做的更好,怎么为企业创造价值。

企业创造价值才有生命力,如果不创造价值,过程可能很热闹,实际上没有价值。

特别是去年年底到今年年初,集中供地带来了很多问题。很多公司为了流量,项目不赚钱还要去买。

流量就是,有交易就有成交,有成交就有排名,甚至还可以培养团队。对一家企业来讲,流量不创造价值。

结果就是房地产市场下行,特别是7、8、9月下行,原来可能还有2%、3%的利润,现在利润是零、-10%、-20%都很正常,加上卖不出去,那么多限制,流动不起来,房企就出问题了。

房企要问自己,投资到底是在追求什么?是追求ROE,ROIC,价值,股东资金年化回报率,还是规模流量?

举个例子,追求股东资金年化回报率最典型的就是碧桂园。杨老板提到,生意有得做时,把杠杆加足努力去做,生意没得做时,等,一直等。买一块地,什么时候股东投资越少回报越高,就成功了。

为什么碧桂园不布局一二线城市?因为一二线城市限制太多。三四五线城市到现在也没有限购限贷,只要你的产品好,价格够低,就好卖。但这在一二线城市做不到。

当年有一个案例,碧桂园有一笔10亿资金,投在珠海还是投在三四五线城市?杨老板推演,如果投在珠海,3年10个亿,周转一次。但是都在三四五线,一年半周转一次。哪个效果好?

所以碧桂园的打法就是主要定位三四五线城市,这些城市占了碧桂园土储的80%以上,一线城市都是“围而不打”,为什么?因为他们追求的是快,不要有限制,到市中心限制太多,开个会就要停工3个月,停吗?必须停。给补偿吗?没人给,但成本、利息每天都在产生。

这几年房企都在追求规模、流量,这很糟糕。

有规模流量的话排名会很高,有段时间银行、政府都看排名,你要是进入前十,在行业就很牛,那某大为什么现在不牛了?因为流量害人,看上去很热闹,但没有真正给股东创造价值。

你会发现,流量、规模起来后,同一时间有2000个项目,根本管不过来,有的项目几年都没有去过,发生什么都不知道。虽然每家公司都有强大的审计师,但审计师也不是神,覆盖面这么大,他们也看不过来。如果你只有50、60个项目,而且都是品质项目,那效果就好。

所以,房企到底追求的是什么?要有选择,要清晰。

不同的选择就有不同的打法,就有不同的制度,就需要不同的内控机制。

观点6:账面现金很多,但可能只有10%、20%能用

如果房企专注于做开发,买地就是最大的支出。

按照我的经验,如果一家公司年度经营性现金流有1000亿,大概会拿500、600亿买地。也就是说,正确的做法,买地支出占公司年度经营性现金流的50%支出。

如果买的好,公司快速发展,买错加上现金周转不起来,销售也有限制,销售后资金又被监管,那这家企业就没什么前进的动力了。

最近好多媒体问,三季度报表公布了,为什么明明有现金存款,却还不了钱?道理很简单,被监管了。

房企的资产负债表帐面上的现金叫库存现金,未必是可用的现金,有可能95%都被监管,真正能用的可能就10%、20%。

如果将来房地产政策进一步完善或者改变,比如像香港、马来西亚、印度,他们卖楼时开发商只能收小业主5%的现金,中间三年十几个节点,每完成一个节点放一点钱,三年后交房时,小业主付给大业主的钱不超过30%。等小业主到银行办了按揭,才付最后70%。

我们国家政策目前没有这么极端,但按照国际趋势讲,可能最后就是这样的结果。如果政策进一步收紧,也是合理的,应该要保障小业主的权益。

为什么有净资产,却没有现金?也是同理。很多企业没有资不抵债,但是躺下了,就是因为短期流动性有问题!

观点7:危局中的房企,怎么活下去?

如今,楼市调控依然没有放松,我认为严重危机随时会加剧爆发,对于很多企业,特别是躺平的企业,我认为有几个措施可用:

1、立即停止买地。 对一二线来说,地价已经占据房价的大头,以前我们每年的销售收入50%用来买地,现在就不买地。把现金留下,企业就有可能渡过现金流周转短缺带来的危机。

2、停止部分在建项目的施工推进。从中优选,可以带来现金流的项目加快推进,不能带来现金流的项目马上停下。但法务工作要跟上。

3、盘活有价值的大额资产。譬如卖重要的地块,卖部分项目的股权,促使资金快速回笼。特别在经营过程中形成的一些良好自持物业,这个阶段要忍痛割爱。

4、寻求银行筹资。现在银行也受到两道红线管理,这个时间点这个措施可能不太合适。但如果银行稍有松动,就加快沟通,利息高点也可接受,关键是先谈妥条件,以免节外生枝。

5、实在不行,把公司股权质押或出售,引进策略性股东,或引进好朋友站台,进行筹资。当前引进大型央企、国企是好选择,他们资金雄厚,银行信用度高。原来希望好价格,现在低点也行,总之要现金。

6、最后一招是损招,是万不得已的做法,就是躺平。我绝对反对企业没有使尽全力就躺平,这是不负责任的做法。躺平不等于死,躺平后,还是要做事,一要找政府支持,二要寻求债务重组,三要坚定出售资产。

但是千万不要躺平,一家企业好不容易发展到今天,将来还有梦想,如果一躺平,梦想就是零了,再想重新起来,市场也不会给你机会。

如果不是经济下行或行业下行,这些方法还是有效的,但当整体经济下行或行业下行,这些方法会变得没有效果,边际效益降低。因为家家缺钱,地主家也没有余粮。即便有人勉强愿意接盘,也会将价格压到很低。

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