地产狼狈 险资撤退

曾几何时，房企被险资视为“香饽饽”，而险资也被房企奉为“最坚实”的后盾。

而今，房地产市场监管趋严、行业景气度下降、潜在信用风险上升。利益导向的险资机构们，陆续对手中的地产股进行大手笔的减持：

11月18日、19日两天里，大家人寿累计减持金地集团4719.62万股，占公司总股本的1.05%。而近两个月来，大家人寿累计减持的金地集团股份达6.05%，持股比例由20.43%降到14.38%。

且在不久前，大家人寿还减持了金融街8421万股，减持比例2.82%。

据不完全统计，三季度里，还有泰康人寿减持保利发展、君康人寿减持首开股份、中国人寿减持招商蛇口，并连续5个季度对万科进行减持，持股比例从2.16%降至0.73%。

这些战略性减持动作背后，都暗藏着险资对于房企的商业模式，已不信任。

地产和保险 也曾看对眼

险资围猎地产的巅峰，是在姚振华依然活跃的2015年。

但当时的险资，标签总是“野蛮人”。

直至2019年后，二者间的关系，才出现了明显的缓和。

在保险资管公司人士看来，2019年下半年时，在10年期国债收益率下行的环境下，地产股流动性好、估值偏低、盈利稳健且具有较高股息率，被险资认为是风险可控的长期优质投资标的。

于是，以中国平安为首的大批险资，先后通过各种方式成为了各大房企的股东，使得保险和地产绑在一起，互利共赢。

险资青睐房企的稳定收益，而房企看上险资的财大气粗——从克而瑞发布的2020年房企销售排行看，前20名房企中，约有9家企业的主要股东为保险企业。

此外，据当时数据，截至2020年第二季度，保险资产对房地产行业的持股市值合计高达697亿元，仅次于对金融行业的持股。

但“看对眼”未超两年时间，在“房住不炒”叠加“三道红线”及个人房贷收窄等多层面因素，房企内外融资通道都被紧掐。2020年至今，内房企的违约金额已高达40亿美元，违约规模为前两年的13倍，10余家中国上市房企的信用评级级别或评级展望，被接连下调。

险资开始慌了。

股价腰斩 “朋友”反目

台面上闹得最凶的，当属泰康和阳光城。

去年9月，泰康系以每股6.09元，总价33.78亿元的手笔，入股阳光城，持股比例达到13.53%，成为后者的第二大股东。

（图片来自公开新闻报道）

一年后，阳光城股价最低跌破3元，泰康系浮亏最多超50%。

加上业绩的滑坡，当初强势入股的泰康系，公开对阳光城的《2021年第三季度报告》投出了反对票，要求阳光城创始人及实控人林腾蛟等管理层，必须对业绩恶化作出解释。

数据显示，截至今年三季度末，阳光城总负债3160亿元，较2020年末增加230亿元，且扣非净利润下滑尤为明显，第三季度为-17.52亿元，同比下跌274.27%。

但就在阳光城想要稳住股东、另寻喘息之机的时候，旗下理财平台华冕聚财也被曝出到期无法兑付的情况——线上线下理财规模近200亿元，人数涉及1万人之多，其中内部员工达3000人。

据红刊财经的记者透露，阳光城内部寄希望于元旦过后，银行的信贷和按揭投放恢复正常，并且会寻求变现。

不过，市场认为，阳光城将资金来源寄希望于银行政策的回暖，无疑于将希望押注在了一个未知数上。

目前，坊间已经存在泰康系要对阳光城的股份进行减持的传闻了，即使目前并没有实质的动作出现，但显然，泰康系的耐心和信心已经不够足了。

除了泰康以外，中国平安重仓的中国金茂也较其在2019年买入时每股4.81港元的配售价，跌去了50%，目前仅剩2.4港元/股。

而曾经被中国平安和中国人寿重仓的招商蛇口，去年上半年还被国寿加仓，此时也惨遭抛弃，股价从2019年的高点22.31元最低跌到9.02元，跌幅接近60%。

大规模亏本的险资选择撤退，从投资角度来看，合情合理。

周期仍未到底 后市依旧看空

且这种撤退，或将是中长期的。

尽管近期里，“即将松贷”的信息不断流传，但更直观的现象是房企的表外融资正在逐渐枯竭，房企现金流断裂的风险依然严峻。

一位资深的三方财富管理公司从业者向媒体坦言：在某宇宙级房企财富出现逾期后，整个地产系的财富管理公司就很难大规模发产品进行融资了。

华安财险也表达了类似观点：在“房住不炒”主基调下，房地产监管不断趋严，行业景气度下降，融资收紧，给房企偿债能力带来冲击。

防范性收缩，成为险资主流战略。人寿投资管理中心负责人表示，今年公司在大类资产配置上面临非常大的挑战，作为长期投资者，要深入研究国家政策变化及导向，在权益配置上进行前瞻性布局。

当然，面对地产行业的高风险，也有私募股权出身的从业者看到了其中的高收益，甚至把地产债当作风险投资来操作——盛投资组合管理团队近日接受媒体采访时表示，正在抄底中国房企债券。而且之前，贝莱德和马拉松资本逆势买入暴雷的某宇宙级房企债券。

但从中长期趋势来看，鲸平台智库专家张鸿雁认为，险资所偏好的标的是低风险且收益稳定的，但是由于曾经的发展模式受到了很大的挑战，正如对于普通人来说买房不再稳赚不赔一样，对于险资来说，房企的股票也不再是最好的投资标的。

伴随着险资减持的动作可以看出，他们并非是短期对于房企的看空，极大可能是对于房企商业模式的不信任导致的战略性减持。