01
两年前，我写下了一篇题为的文章。
有人说，天津人的世界尽头在杨村，最好吃的煎饼果子是家楼下那家；
有人说，大概二十年前，天津的小年轻打嘴架，最爱说的就是：“给你拉外环线去”；
而让我印象最深刻的，却是留言板上短短的一句话：宁死不出外环线。
我相信，很多天津土著会有同样的想法。
十一年前，我初来天津，并不是特别理解和认同这句话。
可是，人总会成长，或早或晚，都会为自己的认知买单。
去年底，我卖掉了津南区外环线外的一套房，那是我在天津买下的首套房。相较于2011年市场下行周期买入时的白菜价，卖出时并谈不上高点，但价格也翻了一番。
前段时间，新鸥鹏“一降到底”，凭借一己之力，将双港辛庄一带的房价一夜干到了六年前。
我暗自沉吟，还好房子卖得早，否则价格也被带沟里了。
这些年，天津外环线以外，规划发展了一圈又一圈的新区。
几乎每一个新区都会说，如果10年前，你错过了市内六区，就不要再错过我们。
可是，你会发现：越是在市场冰点，越是不能碰位置太偏远的新区。
02
总之，牢记一句话，天津买房，请守住外环线！
为什么这么说？
为什么外环线是必须守住的边界红线？
答案很简单，随着外环线拓圆，外环线内尚且还有很多区域、板块没有被填满，还有很大的发展及开拓空间。
换言之，外环线内的地块还有很多，外环线内的房子也还有很多，发展外围的必要性和紧迫性并没有那么大。
而一些距离外环线较远的板块，就仿佛一个个孤岛，与天津市区并没有太多的紧密连接，而且中间存在着较多的断裂带，因此区域成熟度的提升还需要相当长的一段路要走。
03
在天津买房，请守住外环线，这是结论。
外环线外，需要多少人？需要多少年？需要多少产业？什么时候能填满？什么时候能成熟？
为什么我始终对外环线外的大部分板块保持谨慎乐观？
因为天津实在太大了，某些板块又实在离市区太远了。
如此大的面积，如此远的距离，需要多少人？又有多少人愿意去？需要多少年？需要多少产业？能填满吗？能成熟吗？
要知道，连开发商都不太敢在过于偏远的地方拿地了。
因为，一旦择址荒无人烟的板块，除了强依赖渠道分销，别无他法。毕竟，自然到访是真的没有的。
你冷静地想一想，在天津严控落户合规性的今天，一个远郊板块的人口迁入速度，房子的供应量和去化速度，就能大概推算出它的发展速度，甚至于能不能发展起来了。
请牢记一句话，10年都无法兑现的配套就不要相信和奢望了。
如果，某个环外新区还需要10年才能发展和成熟。你不妨想一想，自己的人生又有多少个10年可以等待和浪费？
04
前不久，有位读者朋友给我留言，说自己只有130万的总房款预算，一直在看远郊的楼盘，因为他的预算只够得上远郊。
我非常认真地告诉他，除非你的家庭人口决定了你必须买大三居或四居，否则完全可以把视线往外环线周边拉一拉。
他说，外环线周边他觉得自己的预算够不上，都没敢看。
要知道，刚需自住，同等价格，在当前市场下的天津楼市，可选的区域、板块、楼盘已经越来越多，真的没必要执着于更偏远的位置。
外环线外3公里，我觉得是可以被接受的。否则，超出这个边界，应对下行周期的风险性和安全性就没那么稳妥了。
尤其是，对于正处在下行市场的我们来说，最重要的就是四个字：安全系数。
或许，这个选择会让你不小心错过一些潜在的机会和可能性，但是起码，很难犯错。
在房地产税试点悬而未决的今天，最恐慌的，应该是那些手握几套不能住、很难卖、又不升值的房子的人。
因此，我非常诚恳地劝每一个看到这篇文章的人，现阶段买房，质量比数量更重要，这里说的质量，指的是，房子地段的好坏。
如果条件允许的话，尽量避开大部分远郊板块，聚焦流通性和变现能力，学会对冲风险。
即便是学区政策发生变化，即便是房住不炒不动摇，我们的房子一样可自住、可出租、可出售。
因此，我想给到所有购房者最真诚的建议：在天津买房，请守住外环线！
外环线，是目前天津楼市的边界和分水岭，守住外环线去买房，基本不容易犯大错。
也许你会说，现在环内的楼盘也以价换量。
这话没错，但你最好把握机会，这样的阶段不会维持太久。
当然，在守住外环线的前提下，如果能够核心关注地铁房、学区房，安全系数会更高。
为什么要和大家做今天的分享？
只因为，在各种论调层出不穷的今天，我还是愿意和大家做纯内容分享，帮助更多的人认清市场，厘清置业方向。
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