南京11.25土拍：大校场爆冷，河西稳了

南京第三批次集中卖地，今天拉开帷幕。楼市降温持续，这一次官方拿出了河西南、大校场等核心板块“压箱底”的好地，以调动开发商的拿地积极性。

开发商买单吗？整体来看，今天的土拍特点分明，锐评君归纳总结如下：

① 终止出让+流拍地块共16幅，占比26%。

热门城市土地市场降温，从第二轮集中供地时就有所体现了，长沙、北京、沈阳、杭州等城市流拍率都超过50%，而南京在21%左右。这一次，南京终止出让15幅、流拍1幅，综合流拍率约26%，将两次土拍的流拍率结合起来看，情况不算太糟糕。

终止出让和流拍的地块，分布在城东，江宁方山南、正方新城、滨江，栖霞山，六合，溧水等板块。要么是地块位置不错，但拿地条件较为严苛；要么是明显降温的板块或偏远板块，符合预期。

② 河西宅地溢价或触顶成交，大校场意外爆冷。

市场下行，开发商销售、回款压力大；三道红线约束，开发商手里的钱更紧了，综合因素影响下，拿地的原则是只拿核心板块优质宅地。

今天，河西南、江心洲累计拿出6幅纯宅地出让。其中，河西南G112、G113、G114、G115均触顶摇号；河西南G111溢价7.6%、江心洲G118溢价5.48%成交，核心板块价值彰显，很稳。

这一次，大校场的2幅纯宅地爆冷，G124两轮竞价、G125底价成交。锐评君分析原因有两点，一是两块地在大校场的边缘地带，且紧挨着老小区；二是两块地体量都很小，中间隔了中和桥路小区，两块地并在一起开发的难度大。

③ 远郊板块、商住混合地块多以底价成交。

今天的土拍中，六合雄州G140地块因无人报价而流拍。此外，城东、鼓楼滨江、麒麟、燕子矶、江宁滨江、江宁禄口、江宁淳化、六合、溧水、高淳等板块的35幅地块均以底价成交。

底价成交的地块中，鼓楼滨江G109、燕子矶G119、大校场G121、城东G122位置不错，但开发条件严苛、拿地成本较高，底价成交在意料中。江宁滨江、江宁禄口、江宁淳化、溧水等远郊刚需板块降温明显，打折卖房频现。这个时候，开发商宁可不拿地，也不愿拿错地被“套牢”。

④ 拿地开发商以国企、央企为主力。

这一批拿地的房企，依然以颐居、深业、江宁城建、六合国资等国企央企为主力，中小房企以及民营房企渐渐消失在土拍市场。

究其原因，与楼市行情不无关系。上半年二手房停贷，影响二手房成交，传导到新房市场，导致楼市降温，从而影响销售速度与回款速度，房企没有充足的资金去拿地。循环往复，南京楼市房企阵容必定洗牌，长远来看是好事。

⑤ 今年集中卖的地，入市节点基本明确。

本次土拍结束后，今年南京的卖地就告一段落了，三批次地块的入市节点基本明确。

据不完全统计，5.20出让的地块已有东原印未来、铭著风华、万科雨悦光年等楼盘陆续入市，江心印、玖樾印象、中海南山印、铂玥江南等新盘近期有开盘计划。

而9月和11月的集中出让地块，需拿地半年后才能入市，预计最早将在明年二季度起陆续入市。这两批均为溢价率不超15%、竞品质地块，对开发商、买房人而言是利好。

⑥ 今年的土拍对买房人的风向标作用已经出现。

今年的土拍具有很强的风向标作用，对买房人而言启示多多。一方面，买房要跟着开发商走，尽量选择有溢价的、摇号的优质核心板块，减少踏错的可能。另一方面，房企格局大洗牌，未来南京楼市以有实力的央企、国企为主力，加上竞品质的硬性要求，未来买到好房子的几率有所增加。

附：南京第三批集中卖地主城地块出让情况一览表

1

河西南

河西南5幅宅地分布示意图：

河西南G111

地块四至：东至建元南街，南至秦新路，西至规划支路，北至螺塘路

地块性质：二类居住用地

容积率：1.0

出让面积：22548.89㎡

起拍总价：18.4亿元

最高限价：21亿元

毛坯房限价：44440元/㎡

成交总价：19.8亿元

楼面价：31360元/㎡

拿地房企：深业

经过15轮竞价，河西南G111以19.8亿元总价成交，溢价率约7.6%。地块最大的“彩蛋”，莫过于被地铁2号线西延线天保街站的两个出入口包围，未来是妥妥的地铁盘。

地块北临螺塘路，与华润置地鱼嘴润府对望。从地块现有状态来看，四至很平整，内部以植物为主，后期较好开发。根据出让条件，未来地块建筑外立面须采用高品质板材材料。

G111位于整个河西南的南部边缘地带，西侧不远是鱼嘴湿地公园，南侧与今年兴起的人居森林对望，生态环境不错。

配套方面，地铁2号线西延线预计今年年内通车，公共出行便捷；华润金茂G97综合体在西北方向，未来可以享受到相关的商业配套；此外，根据河西南的整体规划，地块周边有规划中小学用地，教育资源也能跟得上。

房价方面，G111地块的毛坯房限价为44440元/㎡，与下关城开宏顺G25的一致，未来全装修均价最高可达46440元/㎡。

河西南G112

地块四至：东至天保东河，南至高庙路，西至青莲街，北至太清路

地块性质：二类居住用地

容积率：1.0

出让面积：18443.72㎡

起拍总价：11.3亿元

最高限价：12.8亿元

毛坯房限价：46350元/㎡

成交情况：待摇号

河西南G112宅地，地理位置非常优越，被星八客里的五矿崇文金城、朗诗熙华府等小区包围，与南外河西初中第二附属小学仅一路之隔。

从航拍图来看，G112地块非常平整，开发难度很小。根据出让条件，未来建筑外立面须采用高品质板材材料。

地块的毛坯房限价为46350元/㎡，刷新板块毛坯房限价天花板，未来全装修均价最高可达48350元/㎡，含包均价大概率突破5万大关。

生活配套上，地块周边的路网发达，且与地铁S3号线高庙路站的直线距离约500米，交通出行便捷；根据建邺区的施教区划分，地块在南外河西初中第二附属小学、南外河西初级中学的施教区范围内；五矿、朗诗等已交付小区的社区底商，药店、超市、水果店、餐馆等齐全，能满足日常购物需求。

河西南G113-G115

河西南G113

地块四至：东至横坝街，南至高庙路，西至现状河道，北至现状河道

地块性质：二类居住用地

容积率：1.0

出让面积：19400.13㎡

起拍总价：13.6亿元

最高限价：15.5亿元

毛坯房限价：44880元/㎡

成交情况：待摇号

河西南G114

地块四至：东至新亭街，南至高庙路，西至庙中路，北至元前路

地块性质：二类居住用地

容积率：1.0

出让面积：22402.48㎡

起拍总价：17.8亿元

最高限价：20.3亿元

毛坯房限价：44440元/㎡

成交情况：待摇号

河西南G115

地块四至：东至庙中街，南至高庙路，西至现状河道，北至元前路

地块性质：二类居住用地

容积率：1.0

出让面积：17326.01㎡

起拍总价：12.2亿元

最高限价：13.9亿元

毛坯房限价：44880元/㎡

成交情况：待摇号

河西南G113、G114、G115，与建发珺和府、深业龙湾上府、颐和铂湾几乎是“镜像对称”，中间只隔了一条元前路。其中，G113靠地铁最近，与高庙路站的直线距离不到300米。

与G111、G112地块的出让条件一致，G113-G115这3幅宅地，未来的住宅建筑高度不能低于35米，且建筑外立面须采用高品质板材材料。由此可以看出，政府对河西南、南部新城这样的高品质新城建设的重视。

江东南路以南，星八客聚集的区域，干道、学校、社区商业等配套逐渐完善，渐渐有了烟火气。而往西走，建发珺和府、深业龙湾上府等所在的区域，期房在建中，商业、学校等配套还没起来，待楼盘集中交付后，这一情况或将有所改善。

此前，颐和铂湾含包均价约4.68万/㎡，建发珺和府含包均价约5.3万/㎡，新盘深业龙湾上府放风含包均价5.3万/㎡。与三家楼盘紧邻的G113、G114、G115，毛坯房限价分别为44880元/㎡、44440元/㎡、44880元/㎡，未来全装修均价最高为46440元/㎡、46880元/㎡。

而河西南前期在售楼盘中，升级装修包有两档：2500元/㎡、3500元/㎡。如果参考颐和铂湾的2500元/㎡升级装修包，G113-G115含包均价可达4.9万/㎡左右；参考建发珺和府的3500元/㎡升级装修包，含包均价则可达5万/㎡左右。

2

大校场

大校场3幅地块位置示意图：

大校场G121

地块四至：东至国际路，南至机场六路，西至特色街巷，北至机场四路

地块性质：商办混合用地、二类居住用地

容积率：3.5

出让面积：61965.45㎡（含仅出让地下空间面积8744.95㎡）

起拍总价：25.8亿元

最高限价：29.5亿元

毛坯房限价：44998元/㎡

成交总价：25.8亿元

拿地房企：南京南部新城会展中心发展有限公司

大校场G121在机场跑道公园附近，紧挨着第二批次集中出让的金地商置中江国际G74地块。两块地都靠近在建的地铁5号线神机营站，毛坯房限价均为44998元/㎡。

根据出让条件，大校场G121分为A、B、C、D、E、F、G7个子地块开发，其中E、F、G为商办混合用地。未来开发时，地块有以下几点限制：

① 地块应与地铁按照共建要求做好设计和施工衔接

② 地块位于土山机场净空保护范围内，在土山机场未搬迁或未得到部队书面同意前，建构筑物最高点绝对高程不得大于72米

③ 为建设高品质新城，C、D分区须打造高舒适性和低能耗科技住宅，采用以可再生能源作为系统冷热源的集中空调方式，外立面须采用高品质板材材料

④ 地块内商办部分领取施工许可证后，住宅部分方可销售；商办部分出正负零后，住宅部分销售面积比例方可超过该项目可售住宅总量的60%；商办部分在建设至机场限高内封顶后，住宅部分销售面积比例方可超过该项目可售住宅总量的90%；商办建筑竣工备案后，方可销售剩余部分住宅

目前机场跑道公园两侧的主要地块都很平整，国际路、机场六路、机场四路等干道雏形已具。

金陵华夏中心的住宅组团文渊府在建中↓

南外南部新城校区也在紧锣密鼓的建设中，预计明年建成↓

大校场是政府重点打造的高品质新城，未来城市界面会非常统一，相应的地铁、商业、教育、公园等生活配套成熟。其中，机场跑道公园以北，是神机营文化公园、江苏省文化艺术中心以及集中的商业地块，以南是大量的商住用地、住宅用地，以及规划的多所中小学。

G121位于跑道公园以南，用地性质和金地商置G13、金陵华夏中心、金地商置中江国际G74差不多，都有商业和住宅，并靠近地铁。从诸多开发条件来看，对开发商的综合实力要求较高，参考金地商置、华夏幸福的几块地，G121底价成交在预料之中。

大校场G124、G125

大校场G124

地块四至：东至中和桥路小区，南至嘉园路，西至国东路，北至秦淮南路

地块性质：二类居住用地

容积率：1.0

出让面积：5246.78㎡

起拍总价：3.7亿元

最高限价：4.2亿元

毛坯房限价：44898元/㎡

成交总价：3.75亿元

楼面价：28589元/㎡

拿地房企：边城集团

大校场G125

地块四至：东至冶修二路，南至嘉园路，西至中和桥路小区，北至秦淮南路

地块性质：二类居住用地

容积率：1.0

出让面积：8824.48㎡

起拍总价：6.2亿元

最高限价：7.05亿元

毛坯房限价：44902元/㎡

成交总价：6.2亿元

楼面价：28104元/㎡

拿地房企：中北金基

这次大校场拿出来的两幅纯宅地，都在高端居住区的北部边缘位置，紧邻秦淮河，南边是已交付多年的小区怡水嘉园。

两幅地块同样需要配合高品质新城的建设，打造低能耗科技住宅，外立面采用高品质板材材料，集中空调可以用再生能源作为系统冷热源。

另外，G125东侧是在建的地铁5号线，两块地未来都需要采取隔音降噪减震措施，使地块内建筑达到环保、地铁等部门要求。

需要指出的是，G124、G125两块地都很迷你，且中间隔着一个同创宿舍楼（中和桥路小区），不利于联合开发。

G125东侧是在建的冶修二路，白色的桥梁为冶修二路跨外秦淮河桥，目前已经建好，但未投入使用。这座桥将大校场和城东连接起来，实现两个板块的资源共享。

两幅宅地的西南方向，是在建中的云澜尚府和金基望樾府↓

东南方向，是四叶草，目前四家新盘都已动工↓

再往东，是七桥瓮生态湿地公园↓

G124、G125宅地，优缺点比较明显，先说缺点：

①两幅地块在整个大校场北部的边缘地带，一方面距离跑道公园一带的商业、文化等配套较远，另一方面不挨着地铁站，公共出行的便利度不如金基璞悦和园、文渊府等。

②地块周围是老小区，整体的视觉效果会受影响。南侧的嘉园路很狭窄，车行不是很便捷，预计未来两个项目的主出入口会设置在秦淮南路一侧。

③ 两幅地块的体量都非常小，结合地块容积率，未来大概率会打造高层产品。由于两块地中间隔着同创宿舍，不利于联合开发。

优点：

① 与金基望樾府、云澜尚府、云萃府、云锦四季等楼盘一起，位于大校场的高端居住区内，紧挨着七桥瓮生态湿地公园，周边规划有小学、初中，未来居住氛围相对静谧。

② 近城东，可以享受城东板块的生活配套。

注意了，G124、G125两块宅地，限制楼面价在3万2左右，与保利新希望G28（地价37137元/㎡）相比，地价降了5100元/㎡左右。

而两块地的毛坯房限价分别为44898元/㎡、44902元/㎡，与大校场最高45000元/㎡的毛坯房限价比基本持平。这意味着开发商的拿地成本明显下降，利润空间增多，激发打造好产品的动力。

3

江心洲G118

地块四至：东至现状，南至文泰街，西至汇德路，北至文萃街

地块性质：二类居住用地

容积率：1.0

出让面积：18457.18㎡

起拍总价：14.6亿元

最高限价：16.6亿元

毛坯房限价：42200元/㎡

成交总价：15.4亿元

楼面价：29799元/㎡

拿地房企：栖霞建设

江心洲G118地块经过8轮竞价，最终以15.4亿元总价成交，溢价率约5.48%。从这两年江心洲的供地情况来看，岛南开发力度加大。江心洲G118宅地就在江心印、奥体建设G71旁，容积率2.8，毛坯房限价42200元/㎡，较G71的42850元/㎡有小幅下调。

新盘江心印已经亮相，预计近期首开2、3、7号楼共189套房，户型有140㎡四房两厅两卫、180㎡四房两厅三卫，放风含包均价4.8-4.9万/㎡。

4

鼓楼滨江G109

地块四至：东至西站路，南至复兴北路，西至滨江路，北至方家营路

地块性质：商住混合用地

容积率：1.0

出让面积：24403.93㎡

起拍总价：13.6亿元

最高限价：15.5亿元

毛坯房限价：40950元/㎡

成交总价：13.6亿元

拿地房企：金基

鼓楼滨江G109地块位于方家营路以南，紧挨着锦绣华府和拉小方兴校区，今年收官的江望润府也在不远处。毛坯房限价为40950元/㎡，较江望润府的涨了1950元/㎡。地块为商住混合用地，根据出让条件，未来商业部分可以上市销售、转让。

5

城东G122

地块四至：东至现状，南至石杨路，西至现状，北至规划宁芜路

地块性质：住宅用地

容积率：1.0

出让面积：52168.11㎡

起拍总价：37.4亿元

最高限价：42.9亿元

毛坯房限价：44500元/㎡

成交总价：37.4亿元

楼面价：26552元/㎡

拿地房企：南京交通投资置业有限公司

根据出让条件，G122需要考虑宁芜铁路改造、北侧临近规划地铁8号线的防噪、考古遗迹等问题，对开发商的开发水平提出较高要求。

G122地块周边有御水湾花园、黄埔鑫园等小区。地块南侧，是已建成的冶修二路跨外秦淮河桥，未来可直通大校场，享受相关的配套。地块北侧，有在建的地铁5号线石门坎站，整体来看地块资质不错。

房价方面，G122地块的毛坯房限价为44500元/㎡，较玖樾印象的44900元/㎡比，略下调400元/㎡。未来全装修均价最高可达46500元/㎡。