哦豁！绵阳新区这个大型城市综合体要黄了？

　　没错，今天说的就是红星美凯龙城市综合体项目！

　　不是7月份才签约的吗？这么快就黄了？不修综合体，那修什么呢？

　　今天我们就来一起揭开这些谜团！

　　01

　　再次无缘大型城市综合体？

　　今年7月6日，绵阳科技城新区“红星美凯龙城市综合体项目”战略合作签约仪式在上海举行。

　　根据合作协议，将计划投资10亿元，在科技城新区直管区建设一个总建筑面积14万㎡，集高端住宅、商场、创客公寓等多业态为一体的商业综合体，打造一个提升城市品位、提质城市品牌、创新消费新供给的重要平台。

　　项目将建设商业综合体及商业街约5万㎡，可提供就业岗位1700余个。

　　据悉，项目的具体位置就位于科创园区园艺路东侧、元通路南侧，被太阳城和阳光清华夹在中间，旁边就是博雅学校。

　　图中红色地块

　　对于亟需大型商业的园艺山来说，红星美凯龙若能成功建成、运营起来，将在一定程度上完善新区直管区功能布局和产业链，形成相关行业集群效应，推动周围区域经济发展。为市民提供更加便利的生活服务，为生活品质增色添彩。

　　但是，很不幸，昨天自然规划局网站发布了一则调规公示，拟将这块地由商业兼容居住用地调整为二类城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地。

　　今年7月底，绵阳就发布了这块地的投资信息，很显然是为红星美凯龙准备起的，不过，它没来，所以自然是要调规出让的。

　　上个月，绵阳发布了2021年国有建设用地供应计划的调整方案，这块地已调入出让计划，待调规公示完成后，或将报批，应该明年就可以入市了。这也意味着红星美凯龙城市综合体项目大概率是黄了。

　　真的太遗憾了！5万㎡的商业面积，虽然比不得凯德、万达这样的大型商业综合体，但是却足以牵动每一位园艺山人，尤其对于购房者来说。

　　在绵阳所有新区里，园艺山似乎总是最抢眼的那一个，从诞生之日起，伴随的都是镁光灯和红地毯。

　　凭借行政中心的占位、享誉西南的教育资源以及宜居的环境，园艺山引来了众多高净值人群；如今，更是搭乘新区的发展快车，纳入直管区所属范围，坐享政策红利，城建红包拿到手软，区域门槛也是不断高筑，房价也是水涨船高。

　　然而，诸多荣誉加身的园艺山却有一个大BUG——缺乏大型商业综合体。

　　这么多年过去了，也只有乐荟城不温不火的运营着，这些年，随着区域楼盘越来越多，人气日渐旺盛。本想指望着美凯龙来填补区域大型商业空白，拉动区域经济增长。没成想，不到半年就要夭折了。

　　不过换个角度想，总比开工了烂尾强。

　　时间回到2018年，铜锣湾天伦城市广场项目宣布开工，这个总建筑面积38万方的商业综合体，包含了室内游乐、旗舰购物中心、一级院线、超五星级酒店、风情美食街、鎏金SOHO公馆等不同附属业态，可谓规模宏大，功能齐备！

　　然而，这么多年过去了，终究是镜花水月一场空，园艺山也再次无缘大型商业综合体。

　　02

　　不来？或许也是件好事

　　明明7月都签约了，为什么这么快就黄了呢？

　　先说明，7月份签的是战略合作，并不涉及到真金白银，更别谈项目备案啥的了，所以，现在反悔也不是没有可能。

　　其实，就算项目真的落地了，恐怕后续也没有想象中那么顺利。

　　大家可能不知道，红星美凯龙虽是家居企业，主要做家装大卖场，但一直采取商业加地产的运营模式，从2009年起，红星美凯龙集团依托家居广场捆绑拿地，进军房地产。

　　随着旗下的家居广场到处开花，红星地产也开始在三四线城市大肆扩张。据不完全统计，仅2020年，红星地产就大约拿出来167亿元拿下11宗土地。数据显示，截至2020年6月，红星地产土地储备就超过2000万平方米。

　　如今，房地产行业大调控，高杠杆的红星地产也陷入了债务危机。今年以来，红星美凯龙已多次变卖资产，回笼资金超百亿！

　　6月2日，红星美凯龙出售7家物流子公司100%股权及全部借款债权，交易的预计价款约23.43亿元。

　　7月18日，红星美凯龙控股出售旗下的红星地产70%股权，交易金额约40亿元。

　　10月15日，红星美凯龙家居集团股份有限公司发布公告称，拟出售子公司上海美凯龙物业管理服务有限公司80%股权，受让方是旭辉，代价为6亿元。

　　据其2021年中期财报显示，截至6月30日，红星美凯龙总负债805.29亿元，其中流动负债351.06亿元。

　　此外，红星美凯龙家居位于上海、济南、南京等多地合计14家商场的营业收入被用于借款质押，北京、烟台、常州等7家商场的物业运营收入，也被用于资产质押。

　　可以看出，红星美凯龙的资金怕是难以覆盖后续的债务，偿债压力较大。

　　如今，债台高筑的红星美凯龙，自然是把加速补血偿债作为最重要的使命，现在要它拿10亿出来修综合体，那不是打肿脸充胖子吗？

　　所以现在来看，红星美凯龙不来或许也是件好事情，省得日后麻烦。

　　03

　　园艺山商业版图

　　要人气有人气，要财力有财力的园艺山，难道就只能靠着一个乐荟城和无数社区商业，就能满足了吗？

　　很显然不是！

　　还有投资15亿元的上马故事商业街和占地约290亩的高涧槽文创院！

　　其中上马故事商业街体量并不小，总建筑面积约14万㎡，以地上三层建筑为主。通过塑造蜀汉上马文化主题商业IP，打造集购物、观光、休闲、娱乐、商务、文化体验为标志的城市文娱休闲街区和市场网红绵阳商业地标。

　　这商业规模，可比红星美凯龙商业综合体大多了。

　　你可能要说：一个是商业综合体，一个是商业街，能一样吗？

　　回顾商业地产近十年“爆炸式”的快速发展，早已进入存量时代，千店一面让消费者开始审美疲劳，甚至抗拒。反而是一些能够满足“功能性+情感化+精神化”需求的体验式消费在不断增长。

　　譬如成都太古里，不同于传统商业综合体，太古里以古典穿插现代的手法打造了一个开放式复古街区，拥有1600年历史的大慈寺与国际化现代商业精妙结合，成为了成都的一种符号，一张名片。

　　所以，只要商业回归服务的本质上，为消费者创造一种第三空间的生活方式，或者说社交场，提升运营水平，才是最重要的，没必要拘泥于综合体这样的形式。

　　11月21日，人民日报客户端还刊发了《绵阳科技城新区：上马社区书写社区经济发展“上马故事”》重点关注了科技城新区上马社区党建引领社区基层治理，实现了上马社区集体经济从无到有、从小到大、从弱到强的华丽蜕变。同时也肯定了其“文化+旅游+商圈”有机结合的发展模式。

　　可见，商业综合体仅仅是外在的形式，服务才是内核。随着区域的不断完善，谁又能说上马故事商业街不会成为绵阳新一代商业地标呢？

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　　图文来源 ： 绵阳楼市

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