专题研究 | 双集中三批次上线，“变”中求存

导 读

截止目前，本年度双集中城市已有19城供应第三批次土地。由于一批次未能达到稳预期初衷，调控从严，二批次基本“遇冷”，为提升房企拿地信心，部分城市三批次土地出让门槛已适度放松，如苏州降低保证金缴纳门槛、深圳降低竞自持（公共住房）上限、合肥取消配建保障性租赁住房指标等。

重庆三批次于11月19日挂牌，中心城区共计出让28宗宅地，出现“摇号”新规，竞自持地块缩减，除规则外，在供地结构和价格上也进行了调整。

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22城集中供地表现

1）三批次表现对比——多城三批次规则优化放宽，重庆三批次出台新政“摇号”提升企业拿地激进度。

一批次土拍大热之后，二批次多城起拍价上涨，调控土拍政策趋严，提升企业拿地门槛；在金融环境收紧的背景下，二批次企业拿地激进度降低，整体成交溢价走低；

从10月开始，双集中城市三批次陆续供应，南京、上海、苏州及北京等城市起拍价下调，但厦门、深圳、杭州及福州等城市起拍价仍高位挂牌；三批次为提升企业拿地热情，多城出让优质宅地增多且下调楼面价等，土拍规则均有不同程度的放宽。

2）市场表现——前两季度土拍火爆带动市场高热，中央重申“住房不炒”定位，全面调控政策从严，市场成交量结构型下调。

双集中城市第一批次土拍火爆，带动住宅市场高热，多城二季度成交量价环比均有较大涨幅，其中杭州、无锡、重庆、长沙等过半城市量价齐涨；

21年来，中央重申“房住不炒”定位，全面落实房地产长效机制，房地产金融监管继续从严，调整二批次土地出让政策，双集中城市三季度成交热度明显降温，超九成城市成交量回落，其中重庆、南京及成交量环比跌40%以上，成交均价多城基本维持在低普涨水平。

3）土拍规则——多城三批次资金管控整体仍严，土拍规则优化放宽；重庆三批次降“竞自持”比重， 新政“摇号”成调控主方向，提升企业拿地激进度。

双集中多城建立购地资金来源审查制度，加强资金监管，规范土拍市场，调控降温；在二批次成交“遇冷”形势下，三批次资金管控整体仍严；

三批次规则出现大幅调整优化：“限地价”和“限溢价”成为共识，取消“竞配建”，多城市加入“摇号”方式提升企业拿地激进度。

4）典型规则分析——集中供地后，从多元化的拍卖规则，根据城市的发展状况，规则已逐步调整明朗，摇号成主流。

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重庆三批次变化情况

1）变化一——整体规则调整：整体限制减弱，涉及竞自持地块仅21%，限溢价+摇号成为主力出让方式。

采用 “限溢价+摇号”、“限溢价+竞自持+摇号”两大类方式出让，较二批次取消了竞高品质住宅建设，同时细化了竞自持规则，含竞自持比例和竞自持年限。

2）变化二——高限制地块集中：自持要求地块（原始自持/竞自持）及商占比地块主要为核心区、1.5-2环高热度板块以及以产业主导发展，引进人才等区域。

自持要求地块（原始自持/竞自持）及商占比地块主要集中在核心区和热点区，控制土拍过热；为了引进人才做基础设施储备，在以产业主导发展的新区设置自持。

3）变化三——起拍价实涨：较二批次，三批次整体地块均价上涨。

从典型供应大片区来看，较二批次，三批次整体地块均价上涨，涨幅在7%-46%之间，江北核心区的起始楼面价涨幅较小，随着科学城热点板块逐步发展成熟，科学城新兴板块迎来跳涨，三批次地价涨幅超40%。

4）变化四——核心区放量：三批次供地回归核心区，同时北区加大放量。

一批次供地北区为重心，核心区地块占比少，二批次西区倾斜度显著提升，为刺激房企投资信心，三批次供地核心区比重显著加大，占比高达41%，同时北区较二批次有所放量。

三批次在规则和供地价格、结构上进行调整后，

地块关注度将呈现怎样走向，参与企业将是否有类型倾斜？

企业预测——求发展与资金承压矛盾，央/国企以及现金流较好的民企或将是三批次参与的主力军。

企业缺货严重，买方市场预期不足，观望情绪浓厚，房企资金回笼承压，企业求发展与资金限制出现矛盾，非高周转节奏，同时又有资金实力的央/国企以及现金流较好的民企或将是三批次参与的主力军。

结语：双集中城市三批次规则均有不同程度放宽，刺激企业拿地欲望；重庆多宗地“限溢价+摇号”方式出让，但资金监管政策仍严，企业资金压力未减，央/国企或将为参与主力军；三批次核心区出让优质宅地多，整体热度或较二批次小幅回升。

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