深圳楼市：购房不是凭感觉的一件事！

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具体买房问题请提问

会员提问：你好，想在深圳买房，首套，刚需，买老破小合适吗？

五哥：你好，在北上深，老破小流派比较流行，因为这里人多地少新盘少价格高，核心区的老破小最为明显，但是出了关外也就什么也不是。“老”的意思，行业内普遍认为一线城市楼龄超过20年的，基本就要列入老破流派。所以买老破小，尽量别选超过20年楼龄的产品，尽量选在市区。但一个例外是，在市区核心地段的楼龄过了30年的产品，尤其的楼梯房大可以买入，是投资好品。选择老破小，首先要突破新房癌，新房固然好看，但是地段不好最终会被时代和市场抛弃，市区核心地段有预期的老破小反而有价值，它的资源在说话。租售方面，越小租售比越高，如果遇见了租金收益4%以上的老破小必买，老破小的选择核心优势就是租金，小房子的优势因此出来了，租金有下限，目前深圳一室一厅同等面积租金回报最高区域详见公号内部分享；但是劣势也是有的，总价低，交易税费较高昂。选择老破小的标准是，相同租金下，面积越小越好。对于新人来说，首套只是0和1的区别，不要对眼前的昙花有太多占有欲。

会员提问：五哥，你好，在国企工作，三年后可以升职称，五年后可以享受公司的无息贷款，但我现在对这份工作感到不太满意，感觉人生一眼能看到尽头，我是不是应该继续干下去，用贷款买房，然后再做改变？

五哥：你好，关于职业选择的问题，建议及时止损。具体来说，当人们面对自己的工作时，内心已经产生动摇，没有长期工作的想法，这个时候继续强忍，为了获取回报而继续工作，这样对自己来说，是弊大于利的，不仅回报有限，且付出了时间成本，不利于自己的发展。最佳的方式是为了个人体验在一开始就做好选择，而不是为了弥补损失在另一条不适合的路上越走越远，这样只会损失更多。可以根据身边同事的状态预知自己今后的职业发展方向，如果不是自己的理想选择，可以选择辞职。建议先确定职业选择上的问题，再考虑资产配置的问题。

会员提问：五哥，你好，有一套房，在深圳还有一个购房名额，有朋友劝我投资粤港澳大湾区，在网上也有不少公号和房V说大湾区好，请问粤港澳大湾区真的值得投资吗？为什么？

五哥：你好，投资房产建议选择粤港澳大湾区，原因在于：1.人口优势。广东的人口，再加上香港澳门，人口数量庞大，房价有人口支撑，具备增值空间；2.处于起步阶段，潜力很大。粤港澳大湾区是国家级战略部署，目前还没有人去买，未来的发展空间很大，是未来重点发展的区域，值得投资。对买房人来说，需要选好区域、准备足够资金、准备购房名额。

会员提问：五哥，你好，听说有人用50万首付买到了300万价格的房子，这种消息是噱头还是是真的呢？如果是真的是怎么做到的呢？买房最低不是三成首付吗？50万不是只能买160万价位的房子吗？

五哥：你好，利用50万首付购买300万的房子的流程如下：1.首先需要明确，300万是业主挂牌价格，并非实际成交价格；2.二手存量房可以砍价，砍价空间视业主急售程度而定；3.去评估价格，评估价高于市场价8%-15%是正常的，但不是所有房源都可以做评估；4.银行根据评估报告审批贷款；5.业主配合安排；6.确定首付资金在50万左右，月供会在原基础上增加一千；7.相关机构通过“首期资金监管款”垫资，补全首付差价。这一流程适合两类人群，一类是月供收入稳定的刚需，一类是成本较少的投资者。可以运用这一流程的范围包括罗湖、龙岗、龙华，部分福田、南山、宝安这些区域。这是一个运用少量资金成本获取财富的方式，建议买房者抓住机会。

会员提问：五哥，你好，目前看中一个盘，小区环境很好，户型也比较喜欢，但是位置不怎么好，价格感觉也卖不起价来，比较纠结，想知道在深圳买房，该怎么买比较好呢？

五哥：你好，在深圳买房，要注意以下几点：首先是学位房，特别是顶级名校周边的房产，价格只会猛涨，而没有学位支撑的豪宅房涨幅比较缓，但是在其他资源加持下，也可能加速上涨；其次是户型面积，价格一样时，倾向于买两个小房，如果买面积过大的楼房，转手会很困难；再者是地段，关外的房子不一定都不好，应该在核心区域或者有潜力的区域多看看，或者看看通勤时长一小时内的区域，宝安中心等地的楼盘最好选地铁沿线的，带电梯带花园则更好，如果老城区房子不佳，在建地铁或新开通地铁的地区也可以考虑；最后对于刚需来说，不要太过看重房价的涨跌，先上车才是根本，选房时要注重升值保值空间。