本周四（11月25日），深圳将迎来第三批集中供地土拍，本轮土拍共计11宗涉宅用地：光明3宗地块，宝安、南山（含前海）、龙岗各2宗地，总土地面积约38.07万㎡，起始总价约352亿元，相比第二批地块数量及总价均有下降。
二轮土拍多地遇冷，深圳走出独立行情
随着11月19日郑州第二批集中供地土拍结束，22个重点城市第二批集中供地终于收官。与首轮集中供地的火热相比，此轮土拍明显降温。流拍、终止出让、溢价率降低、底价成交等成为二轮土拍的关键词。
尤其是济南、天津等低热城市，溢价率降幅均在十个百分点以上。重庆、长春、广州、青岛、武汉、天津、济南、长沙等多个城市第二轮集中土拍更是几乎全员“底价”成交，整体溢价率均不超过1%，市场热度降幅显著。
表：重点城市第二轮集中土拍提前中止地块情况
注：仅统计涉宅地块
数据来源：CRIC整理
在其他城市流拍率上升、溢价率明显下滑的情况下，深圳二轮推出的22宗涉宅用地：17宗触顶成交（1宗进入摇号阶段），只有4宗底价成交，1宗流拍，最终收金452.97亿元。在明显遇冷的二轮土拍表现中，可以说是“一枝独秀”了，不过热度持续的原因主要是国央企“积极参战”：中海报名18宗地块，斩获4宗，保利报名13宗，拿下3宗，华润、金地、特发、天健等房企也均有收获。
三轮土拍开拍在即，多市放松出让规则
截止到今日（11.23），22城中已有17个城市公开了三轮集中供地土拍公告，其中无锡已于11月1日完成三批次集中供地土拍，20宗地全部成交，市场较平稳冷静。
表：无锡三轮集中供地土拍情况
数据来源：CRIC整理
三轮土拍的竞拍规则基本延续第二轮，出让门槛和出让条件有一定程度的放松，尤其是二轮土拍流拍率高的城市，放松幅度更大。如广州取消了黄埔和南沙区的限房价政策，一些回炉地块，出让门槛和条件明显下降；杭州重启“勾地”、土地溢价率上限由15%下调为10%、提高新房限价、降低起拍价等等。
相比之下，深圳本轮土拍只将二轮土拍的竞自持调整为竞公共住房面积，有意提高第三批次项目利润水平，远不及其他城市的放松幅度。
3城同时开拍，深圳胜算几筹？
作为第三轮集中供地中较先开拍的城市，深圳将与重庆、苏州同时开拍，苏州将第三轮土拍地块保证金比例全部下调至30%(第二轮地块多为50%)，土地款首付比例由60%下调至50%，同时取消因超溢价而需提前支付尾款的要求；南京取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求，房企资质由“二级或一级”下调至“三级及以上”。但在昨天（11.22），原定于本周四出让的15宗地块因故终止，还剩余31宗。
在具体政策没有放松的前提下，深圳在强调楼市的公共属性同时也进一步考虑了开发企业的盈利水平，项目整体销售净利润会略大于第二批供地。
来源：克而瑞深圳区域制图
根据第一二轮的土拍战绩，再加上本轮略有“松绑”的规则，相信各大房企还是会继续看好深圳房地产市场的发展前景，本轮土拍将会呈现怎样的过程和结果？我们敬请期待。
【以上仅为克而瑞深圳观点，不代表所在企业观点】
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