最近重庆第三次土拍信息官宣，将集中供应28宗土地，其中最引人关注的，要属观音桥电测村5宗地块。
这组总体量约24.4万㎡的地块，起拍金额是30.4亿，也就是说起拍楼面价就已经高达12430元/㎡，关键是商业、商务体量达到14.4万㎡。也就是说，即便底价拿地，住宅部分的楼面价将超过1.5万/㎡，很明显再次提升了主城核心地价的天花板高度。
然而楼面价又创新高，已经不能成为这5宗地的吸睛亮点，因为它的拿地条件堪称重庆史上最牛——其中之一就要企业要与Hermes、LV等4大奢侈品集团有合作，这5宗地真不是有钱就能拍下的。
（观音桥待拍地块，红色部分为商业地块）
01
重庆史上最牛的竞拍要求
观音桥地块竞拍要求：
1、旗下有且运营10万㎡商业项目；
2、该商业项目运营时间要≥15年；
3、该商业为纯购物中心，不含家具建材市场、批发市场、会展、商务写字楼、公寓；
4、该商业项目已与LVMH路威酩轩、RICHEMONT历峰、KERING开云、HERMES爱马仕四大国际消费品集团进行合作，并在上述项目内已引入以上四大国际消费品集团旗下的成衣、皮具、珠宝店品牌不少于10个！
5、I13-2/04地块（大的那块）全部自持，自持时间不低于20年；
6、I13-2/04地块集中商业45个月内开业，否则每延1个月，就按地价万分之一支付违约金。
这块不到30万㎡的商住地块，可以说是重庆史上最牛的竞拍要求，前4项是对企业商业运营实力的要求，很明显这块地就是就要按照顶级奢侈品商业中心来打造，这也符合政府之前对观音桥——重庆唯二世界级商圈的定位。
而5、6两项要求，则更多的是对企业综合实力的要求，不管是及时规划、及时动工、及时招商，还是自持20年，都是一种考验，只有老牌大型商业企业才有这样的实力，而这样的企业要么是有港资背景，要么是国资背景，我们一起来看看，哪家企业最有可能拿下这5宗地。
（官方发布的品牌清单，竞拍企业需合作10家+）
02
重庆本土商业军团 “坐等吃瓜”
我们先看看，重庆本土有哪些企业可能符合要求。
A、龙湖
作为重庆本地一哥，龙湖天街系商业已经开遍全国，10万㎡的购物中心肯定有，超过15年的如北城天街体量不够，而且最关键的是，天街系走的是中产时尚消费路线，即便与四大集团有合作，如迪奥等，仅限于彩妆、香水等，而不是官方要求的珠宝、成衣类高奢产品线。
B、协信
观音桥的星光68广场确实算是高端奢侈购物中心，积家、卡迪亚、万宝龙等都有，今年LV也开业了（从时代广场搬迁），但是2011年才开业，够不到15年，况且现在协信已进入破产重整，没有这个实力再拿地。
C、金科、华宇、东原……
后面的企业，都有各自的商业运营特点，但是和这份最牛竞拍要求相比，差距还很大。
总体来说，重庆本土的地产军团，只能和S姐一样，坐等吃瓜。
03
“国”商当道
华润&华联有机会，但不大
重庆没有符合条件的企业，我们再来看国内（内地，不含港澳台）顶奢商业中心。
北京SKP、杭州大厦、深圳万象城、南京德基广场、北京国贸等，都是国内首屈一指的，单个购物中心年营业额都是几十至百亿规模。
然而运营时间≥15年，还有单购物中心超过10万㎡体量的，并不多，杭州大厦2009年作为购物中心开业；南京德基2006年开业的一期，但是并未达到10万㎡；北京国贸直到2010年第三期开业，购物中心总体量才达到10万㎡……
（华润第一个万象城项目）
符合条件的似乎只有2家；
一个是华润，旗下第一个万象城项目——深圳华润中心万象城，2004年开业，体量18.8万㎡；
另一个是华联SKP，旗下合资项目北京SKP，2007年开业，体量约18万㎡。
而且这两家和重庆商业都颇有渊源，这也可以看作是已有较好的合作基础：
2007年华润拿下九龙坡建设厂地块，2014年重庆万象城开业，重庆会拥有第2座万象城吗？S姐觉得可能性不大。
万象城以高端著称，且号称一个城市只有一座万象城，目前全国仅有深圳和杭州2个城市，同时拥有2座万象城，而且作为同一城市第2座万象城，深圳湾万象城和杭州城北万象城都有一个共同点——政府着力打造的新区！
而观音桥地块与九龙坡万象城一样，位于核心区域。虽然此前传出华润要参与电测村板块改造，但按华润开发习惯，一定会大城大建的方式，一气吃进大量土地，如九龙坡二十四城。目前电测村板块分批次土地出让，变数太多，不是华润喜欢的玩法。
（中国最豪购物中心——北京SKP）
另一个华联SKP，旗下拥有号称中国最豪购物中心的北京SKP，或许很多人要问，它和重庆有什么渊源？
我们来看看，SKP是缩写，原单词是什么？Shin Kong Place。有没有觉得很眼熟？想一想嘉州新牌坊的新光天地！
其实华联SKP是一家合资百货公司，前身是就是“新光天地”，而后北京华联从新光三越手中购买了合资公司的部分股权后，便成为了新光天地项目的主导方之一。
所以此前也传出华联SKP将接手嘉州新光天地，如果华联SKP接手新光天地的话，再拿下观音桥地块的可能性就不大。不过目前嘉州新光天地走的是时尚、精品消费路线，与SKP的顶奢还有一定差距。
04
港资企业
香港置地、九龙仓、恒隆或许要唱主角
除了内地的商业强企，拥有港资背景的企业们也是有力的竞争对手，特别是香港置地、九龙仓和恒隆。他们旗下的中环置地广场、海港城、时代广场等，不管是运营时间，商业体量还是与合作四大奢侈集团的品牌，都满足观音桥地块的要求。
A、香港置地
香港置地给重庆市场最大的感受，应该是高端住宅，从约克郡到长嘉汇、公园大道、壹江郡，都是重庆高端住宅市场的天花板。商业方面，今年开业的光环，走的是时尚精致调性。
（香港中环置地广场的LV店是全球第4家旗舰店）
不过在香港，香港置地可是顶豪商业的代表之一。中环的置地广场，包括置地广场、历山大厦、遮打大厦及太子大厦，是香港最著名的高级购物区之一。
进入内地，香港置地在北京、南京、上海陆续打造“中环”系顶级商业（除了北京中环，其他仍在建设中），如果拿下观音桥地块，按到政府相应的要求，极有可能是“重庆中环”项目，还有可能收获一间文华东方酒店。
（已开业的北京王府中环）
B、九龙仓
从解放碑的时代广场，到江北嘴的IFS国金中心，九龙仓算是重庆顶级商业市场的引路人。
这两个项目也代表了九龙仓的两个商业系列，时代系和国金系。
九龙仓的商业体系，还有一个时代奥莱系，目前在成都和长沙有店，但是很明显不符合观音桥项目的定位。
从市场的融纳和竞争来说，九龙仓拿下观音桥地下，打造顶级商业的可能性极低。
（虽然LV撤离，但时代广场仍是重庆顶豪商业之一）
C、恒隆
同样是香港老牌企业，恒隆在香港主要以住宅开发和写字楼运营为主，但是作为最早进入内地的港资企业之一，1991年恒隆就进军上海，打造了上海恒隆广场、港汇恒隆广场两个地标性项目。
（开业20年的恒隆广场，仍是上海高端聚集地）
目前以高端著称的恒隆广场，已经进入了天津、无锡、大连、沈阳、济南、昆明等国内热门的新一线城市。
作为新一线城市的翘楚，重庆自然也是恒隆的目标之一，从去年开始，S姐多次听说恒隆在重庆看地，并与部分区域的ZF领导进行洽谈，观音桥、中央公园都是传说中的意向目标。
05
结语：
观音桥将迎来新一轮的发展
作为商务部“点名支持”的首批打造世界顶级商圈的城市，全新顶级商圈的落地，对重庆来说意义重大。
对于观音桥板块来说，从这5宗地块的竞拍条件出炉的那天起，观音桥已经迎来新一轮的高价值发展机遇。
毕竟不管地块花落谁家，最迟2025年9月前，这一个重庆全新高端地标性商业将开业。
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法律顾问丨北京盈科（重庆）律师事务所
主编丨熙依丨作者丨地产S姐
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