北京楼市：这些板块沦为垃圾资产，尽早卖出

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐好，新人首问，目前西城月坛有一套，孩子已上初中，1月底左右差不多能有200万。家庭年薪60左右。考虑到孩子以后越来越大，以后结婚也需要个自己的房子，想趁着自己岁数不太大，赶紧再买一套。我的情况，感觉望京南湖东园类似的老房子，买个两居大概500万，比较吃力，望京星河湾500万能买个一居南向开间，双井九龙花园500万能买个户型一般两居，通州500万运河湾能买个户型不错的两居，常营跟通州情况类似。我们的资产如何配置比较好？500万的房子按照全款抵押贷款的方式我们的经济实力是否买的起？如何操作？现在是否是最佳入手时期？还是等再攒个一年半载的钱，凑多点儿首付再买？另外我们这种情况暂时不住，应该属于投资，选好小区大一居好？还是老小区小两居好呢？如果老小区最好买几几年以后的呢？天通苑顶层复式、青年路、大望路团结湖等地区是否适合我们？您能否帮忙推荐合适我们的笋盘？谢谢。

回答：你好，考虑在通州上班，可以入手一套通州的2居。月坛学位用完，如果不自住，没有保留的必要。北京是多中心城市，多中心的布局的出发点是什么？是因为性价比。老区核心自不必说，城市多年发展，历史地理决定了第一个中心，往往也是地理中心。那我们为什么会出现第二个 第三个中心呢？因为城市发展到一定程度，还要继续发展就会面临很多的问题和限制，比如说拉产业，就要有地，哪里的地便宜呢？新区一般可供开发的平整土地面积大，早期征收价格低，更易于统一规划，统一建设。老核心就不具备这个优势，征收困难，贵，北京的老核心几乎没有改变的可能性了。所以还导致了一个问题，第一个核心不如第二个核心看起来高端大气上档次，第一个核心看起来老旧，甚至破败，第二个核心则赏心悦目，现代化城市的影子。第二个核心的开发优势在于其性价比，很低的价格，就可以做出来很多的事情，如卖地，拉产业，聚人口，对城市的发展非常的有帮助，也是易于成型的。所以很多城市乐于去开发新区，成本低，回报丰厚。所以现在东西城的房价和海淀 朝阳的产业中心+学区中心的房价相差不大。西城唯一支撑房价的只有学区，而学区政策是在不断变化的，考虑到稳定性，更倾向出手月坛置换望京。现在是比较好的置换时机。

提问：房姐你好！新人首问，未婚 SFSD ，子弹 400 ，北京商住一套 现值200，三亚一套3居（未下产证） 1.现在想把北京商住卖掉(是否正确？附近快要修地铁了) ，短期内凑够首付600，按揭300，买一套两居，这种使用贷款是否最优？保值增值买哪里比较好？ 个人倾向太阳宫和朝青，但好像只能够到UHN，土星园，朝青的华纺，润枫天鹅湾比较困难了吧。您推荐哪里呢？请给排序 2.另外国管公积金组合贷有收入证明就可以吗？需要ls吗？ls不够有什么办法吗？ 3.三亚的房产（不靠海）是否有继续持有的价值，还是等下产证就出手？ 4.最近北京房价升温，好多房子都涨价了。现在买入合适吗？年前好还是年后好呢？ 期待您的回复谢谢！

回答：1. 商住卖掉吧，长持收益很低的，贷款多少就看你的承受能力，还款能力强建议多贷，现在房贷在收紧，将来大额贷款也会稀缺。太阳宫是学区高地。土星园是回迁房，户型较差、管理差, 不推荐，uhn原来物业不行，现在貌似有改善。绿化不错，但得房率不高，有合适的标的可以考虑。华纺和UHN可以淘下 2. 组合贷需要流水，一般组合贷的贷款审核更严格，找中介看能否帮助包装 3. 建议早点出掉吧，短期都会有涨有跌，但旅游城市的房产没有长期价值。 4. 涨幅过大的区域，建议谨慎，因为房源很少，业主大多试探性涨价。最好扩大选筹范围，建议3月之前入手

提问：坐标重庆。夫妻两个收入稳定。目前两套房，均有贷款，一套自住，公积金贷款；一套商贷。有闲钱150万。准备投资商品房。我们这种情况很难贷款了吗？主城哪些区域或者哪个楼盘适合投资？

回答：1.你贷款多少，负债多少？ 2.房票，贷票什么情况？ 喜欢土著区就照母山中央公园的标杆次新 保确定性可以选北滨路沿线及腹地，几个标杆次新盘，仅以150算买入450的江景大3\/4房比较合适。

提问：房姐子弹200、首付五成，预算400以内，苏州投资买哪里？

回答：这个预算可以看看新区狮山，园区青剑湖，吴中太湖新城，吴江东太湖 400万狮山园区核心是够不上了。 如果实在不甘心，还是想买狮山园区，次核心等着你。 园区的青剑湖可以看看悦云庭其次就是娄葑，锦麟芳华、和风熙华雅苑都可以挑一挑。 400万买狮山只有一个选择——胥江新著，属于狮山外围了，均价3.1W，可以很好的改善一把。 除了狮山园区外围，400来万在其他区域挑选范围就大了。 高铁新城、吴江太湖新城、科技城这三个均价不破3的地方，400万可以买到140平左右的户型，足够一步到位了。前山澜庭、浅悦静庭、琥珀半岛、花语天境、新城汇四期都是优质选择，也是各自区域里的爆款盘。 吴中太湖新城相对就贵了些，品质好的楼盘均价基本在三万以上，建议看看柳岸晓风，据说旁边要来个华中师大附中，有学区的利好。 像尹山湖、郭巷、平江新城、元和、城南这些大的改善区域，400万的预算也足够了。 总之一句话，400万在苏州买房，第一梯队板块直接放弃、第二梯队板块可以轻松买、第三梯队板块就没必要了。 苏州投资价值高的楼盘推荐，知识星球内部可以查看

提问：房姐您好，新人首问。 个人情况： 首房首贷，社保个税连续60个月，现金130W，公积金余额有20W，月供可以1.5W以内，工作地点在中关村附近。 个人诉求: 1. 打算买60、70多平的两居室； 2. 想找一个交通方便的地方； 3. 希望房产可以保值。 龙华园的老破小，北七家和昌平县城这几个地方应该怎么选择。或是其他区有合适的地方吗？希望房姐给一些买房位置的建议和买房过程需要注意的风险。

回答：推荐看看龙华园或者佳运园的两居室，还有清河的毛纺厂南小区也可以淘一下，昌平县城超出了城郊结合部，不建议碰，北七家可以作为备选

提问：房姐老师 准备交房了 开发商当初承诺的小学不能读了 被统筹到一个很差的小学 这一周也争取到了 jyj kfs 业主 几方会谈 jyj态度强硬 没有商量余地 后面还有什么办法吗 拉hf有用吗 要不要起诉开发商

回答：起诉开发商没有太多作用 最高指示：团结一切可以团结的力量 如果开发商不是恶意，尽量拉拢 业主找有力组织者，统一中心思想＋诉求表达方式＋口号 游兵散勇，和正规军的战斗力不是一个维度 当然，如果做好选筹赚钱 和押注学区，讨论哪个学校好 也不是一个维度

提问：房姐，上次提问可能过滤没有回答，本人在天津，江西房子都在贷款，在北京算二套，手上有240个，想找有幼儿园，小学配套的小区，1.看过青龙湖那边，房型格局开发商物业都不错，就是期房得等到2023年，还有交通欠缺，2.也看了沙河保利罗兰，看上了户型和幼儿园，小学配套，但周边没有其他配套设施。3，也想买个城六区石景山的，苹果园一带都是老破小塔楼，生活配套都很成熟，现在就得看怎么考虑，如果想要小区环境得舍去位置，想要位置就会丢失环境。您觉得怎么选呢？

回答：如果未来会考虑换房，我建议选择位置更好的地段，以投资为主，资产增值未来换房也会更轻松。如果准备长住更在意居住环境就只能选择郊区一点的地段。投资我建议看看 亦庄或者常营板块或者大兴的旧宫和西红门

提问：星主，我是独生子女，京户，北京有房。父母城市退休人员。我想把父亲随迁过来京户口而不迁母亲户口，可以吗？（有特殊情况，母亲坚决拒绝且无法说服） 是不是老人随迁京户，父母得一起迁呢？一个迁一个不迁可以吗？如果不行有解决办法吗？买房名额太重要， 谢谢！

回答：父母投靠子女落户，必须父母双方都已办理退休手续，且一起提出投靠申请，如果一方已经过世，需要提供死亡证明。 除非父母是两个不同家庭身份。

提问：房姐老师您好，目前北京想买套房子投资，总价不超过500，看了天通苑东区电梯大三居，或者望京板块塔楼的2居室，或者亚运村\/安贞附近的2居室。您觉得哪个板块比较合适？

回答：首付多少？ 买房第一步，永远都是你有多少钱，包括你的现金，你的资产和负债情况从而计算出你可以得到的资金。 天通苑大面积低单价我们2-2.5万入手的，现在已经3万了 望京是优质板块；； 优质板块，80%以上的楼盘不适合买； 不优质板块，95%以上的楼盘是不适合买。 亚运村老破小老破大为主，主要依靠学区支撑。 产品没有竞争力，天花板已经顶在头上。

提问：房姐您好！上次咨询过您，但发生了一些变化，急于再听听您的建议！具体情况是：家庭年薪约100w税后，有孩子11岁，有一套东城和平里62平老破小，还有190万贷款，老家一套20万货款，手头有800w，急于上车！上次本已决定买通州京贸国际城141平890w，但后来开发商说是要先给200万（给个人的，什么手续都没有），再和开发商签低于总金额200万的合同，担心风险未下手，现在只剩下1.Bobo自由城740万122平三居，价格楼层适中 2.通州MOMA118平新房，单价67000多，地段差点3.后来又看了亚运村远洋万和城88平1000w ，贵4.运河湾南区135平750w,但临主干道和铁路，很吵 想咨询您： 1.京贸国际城那种情况能买吗，风险高吗？ 2.如果京贸有风险，是考虑远洋万和城（11万单价感觉贵了点），还是BOBO自由城（06年房有点老了），哪个更有投资价值？哪个将来更好出手？哪个更扛降价风险？ 3.MOMA的新房可以考虑吗？（周边乱，地段差一些），另外运河湾南区（吵，下午两点后有遮挡）值得考虑吗？ 4.如果都不合适，麻烦您给点建议，还有哪些盘可以推荐？感觉要错过购买时机了，急！谢谢您

回答：感谢付费 1. 有风险的，谨慎点没错 2. 远洋万和城11万溢价过高不建议选，BOBO自由城略好点 3. moma这类小区有一定另类元素，价格一直偏高，没啥投资价值，北京的MOMA涨幅一直不行 4. 通州那块第一档的二手房主要就是运河四大天王：京贸国际城西、百合湾、bobo自由城、运河湾，围绕这几个楼盘淘下。还可以看下双井和大望路板块

提问：房姐好，新人首问。家有两个人两个独立房票，第一个自住置换优化，第二个是投资需求为主。 第一个是现有天兆98平朝西2居，小区最西侧无遮挡有夕阳景但也有轻轨噪音可承受，满五唯一，估值900贷款300，未来6年孩子附近上学本人复兴门上班，想请教1.天兆是否持续是价格洼地应该置换还是可以考虑持有？2.如果置换附近小区800左右，优化朝向，或者减轻还贷压力现在1.6每月，有什么选择？3.有建议金典花园，不太了解，网上看有人坠楼，保值升值是否值得考虑？ 第二个是手持480现金，sfsd,以投资为主兼顾居住需求，复兴门上班，还贷能力考虑1.0每月左右。1.磁器库的朝北四合楼，44平一居复式，稀缺地段是否有上升空间？2.还有什么其他地区建议？3.2021房价会长吗？是不是要尽快出手？尽量不要持币观望太久？

回答：1. 天兆品质可以，西侧是笑祖塔院的棚改，未来规划是绿地。缺点就是吵，另外一个是没有好学区，没有更好选择就继续持有。附近你可以看看长河湾。今典花园一般，密度高，租客多。 2. 磁器库还可以，投资能跟上大盘。明年看好北京, 大概率上涨但不会大涨。春节前入手最佳

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