楼市打响“信誉保卫战”，房企靠什么率先突围？

文 | 无锈钵

地产行业正在努力冲出“至暗时刻”。

疫情、宏观调控、市场降温曾经让这一行业一度蒙上一层厚重的阴影，今年下半年，接踵而至的美元债违约事件，又在一定程度上挫伤了行业的融资环境。

可预期的寒冬里，“安全”正在日益成为各家房企关注的核心。

步入10月以来，不少房企都已着手垫厚现金流，准备过冬。

这之中，包括融创在内的一众头部房企，更是早早开始了对企业安全壁垒的加固。

在融资线路重重受阻，销售回款杯水车薪的当下，出售优质项目、股权等资产已经成了房企维持现金流安全的标配。

行业范围内，作为房企优质资产的物业公司，就从昔日的“非卖品”滑落为如今“清仓甩卖”的对象，恒大物业和奥园健康被合生创展挑挑拣拣，蓝光嘉宝、银河物业、富力物业和花样年的核心资产则是出售给了碧桂园。

据不完全统计，今年前10个月，物业管理行业已经有63宗并购案，交易金额大约315亿元。

即使衣帽光鲜的万科，也在拿下阳光城物业资产后，计划将旗下的物业公司拆分上市，用以改善企业的财务结构。

同样重视流动性安全的还有融创，继此前出售贝壳股权和卖出地产项目和多元化资产之后，11月14日晚，融创中国（01918.HK）公告称，拟以每股15.18港元配售3.35亿股；融创服务（01516.HK）以每股14.75港元配售1.58亿股股份，两项配股款项所得，一半讲用于运营资金，另一半则用于偿还贷款。

行业龙头的动向，无形中传递了一种态度，潜在的困境，需要企业全力应对。

而走出风雪，低谷之中的行业和房企前景又将如何。我们不妨借助对下面三个问题的思考，一窥究竟：

1.房企接连回流资金的考量是什么？

2.地产行业是否值得市场的期待？

3.“信誉保卫战”，胜出的关键是什么？

稳定市场，房企回流资金背后的战略考量

宏观来看，这场楼市的风雪来的虽然突然，但却并非毫无预警。

早在今年中期的业绩投资人会议上，融创中国主席孙宏斌就曾向市场喊话：“我们需要安全，需要为自己留出比较安全的边界。”

遗憾的是，这一观点还没有引起市场足够的重视，截至目前，许多积极回流资金，保障安全的房企，反而承受了来自市场的“误解”，甚至由此衍生出了“流动性困境”诸多不切实际的猜测。

事实上，只要梳理公开的数据就能发现，地产行业，尤其是头部房企的的现金流状况，并没有一些围观者想象的那么“悲观”。

随着2020年下半年以来，随着“三条红线”等政策的出台，房地产行业调控持续加码，房企对经营活动产生的现金流的重视程度正在不断提升。

9月19日，克而瑞研究中心发布的房企偿债能力报告就显示，监测的80家重点上市房企房企通过调整优化，有约六成的房企净负债率实现了下降。其中，通过调整优化，2021上半年末有33家房企居绿档，较于2020年末增加3家。

从80家重点房企2021年中期的财务情况来看，其现金短债比的算数平均值为1.7，中位数为1.55；净负债率的算数平均值为80.42%，中位数为72.54%。

这意味着，上述的头部房企，绝大部分都具备扎实的债务清偿实力，所谓的“流动性困境”一说，完全是子虚乌有。

以此次公开配售的融创中国为例，截至2021年6月底，融创中国账上现金及现金等价物为1010.99亿元，一年内到期的短期债务为909.62亿元，现金完全能够覆盖短期债务。

图源：融创中国中报

瑞银近期一份研究报告分析，即便是35%偿权人要求融创立即偿还债务，融创在没有新融资渠道下，亦有能力支付。

由此可见，融创中国目前财务状况良好，营运资金充裕且具有一定的抗风险能力。同样的情况也反应在其他主动回笼资金，高筑安全意识的企业身上。

那么，促使上述房企近期频繁回流资金的考量是什么？

答案或许要从以下三个方面解读。

其一，今年下半年，房企美元债违约事件频发，受此影响，投资者对于地产行业的热情有所降低，房企选择在这一阶段回笼资金，有助于企业进一步优化自身债务结构，并对潜在的融资风险“未雨绸缪”。一旦环境发生变化，上述房企不至于落入被动境地。

其二，房企们选择在“安全区”牢筑城墙，也有助于市场整体回复平稳，并为当前“暴雷”频发的投资环境注入一针“镇静剂”。

其三，根据克而瑞的调研，第四季度房企整体的销售或将继续承压，房企们选择在行业整体的“低潮期”扎稳马步，修炼内功，也有助于其应对将来的业务增长。

回归客观，地产行业依然值得期待

关于中国的房地产行业，长期以来一直笼罩于“两极分化”的评价之中。

具体表现为“高杠杆、高周转”时代，房企对于未来前景的盲目乐观，和如今宏观调控时代，各方的盲目悲观。

正如黄奇帆在《分析与思考》一书中所指出的那样，中国房地产业在过去20年里的高歌猛进，离不开“城市化”这一关键推手，但这并不意味着，离开城市化率的增长，房企的未来就将是一片晦暗。

截至目前，中国一线城市城镇化率90%，二线城市75%，三线65%，四线52%，综合平均为60%左右，按照发达国家的地产开发经验，低于60%属于增量开发为主，60-80%属于开发和持有经营并重阶段。

这意味着，未来的一段时间内，房地产行业都将处于一个“增量开发与持有经营并重”的市场之中。

相较于过去，这种粗放时代的结束，并不意味着行业机遇的消失，反而意味着产业新纪元和新机遇的来临。

究其根本，经历一系列市场政策的收紧背后，地产行业的市场并未消失，随着内循环时代的到来，和居民收入生活水平的提高，4亿中产对于高品质住宅的需求反而在不断升高。

与此同时，地产行业“强者恒强”的格局也没有发生根本性的改变。

时代需要一个更加健康的楼市，而健康的楼市，也需要一个健康的金融氛围。

这或许也是为什么，国庆前的一周内，央行两次会议提到房地产，且罕见地提出维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益的“两维护”；

10月中旬召开的三季度金融数据发布会上，央行还进一步释放维稳信号，称个别大型房企风险暴露产生的系列连锁反应是短期市场应激反应，风险整体可控，已指导主要银行保持房地产信贷平稳有序投放。

金融端压力的逐步改善，固然是一个喜讯，但未来，地产行业要想真正走出困境，关键还在于企业自身对“风险”的把控。

这也是近阶段，各大房企纷纷优化资本结构，增强市场信心的缘由所在。

此前不久举行的“2021年业务交流会”上，万科集团主席郁亮就多次提及要“珍惜钱”、“赚小钱”，熬过行业阵痛期，以迎接未来的春天。

11月16日，万科更是在内部下发一份《“节衣缩食”和打造“战时氛围”的倡议》，提出要转变黄金时代的惯性思维方式，将经营理念贯穿始终，对不产生价值的动作和开支做减法，花小钱办大事等一系列要求。

10月以来，包括禹洲、德信、融信、金辉、中梁在内的一众企业也先后披露美元债回购计划，以稳定市场情绪。

房企一片“自我优化”、“瘦身过冬”的浪潮之中，融创的表现同样可圈可点。

从9月上旬，提前终止与万达酒店的管理协议，到10月底公告的卖贝壳部分股权，再到上周将商管公司出售予融创服务，加上本次融资及股东借款，短短半个月里，融创可谓是动作频频，不断强化现金流安全度。

可以说，宏观范围内，一场房地产行业的“信誉保卫战”已经打响。

而在这场没有硝烟的战争中，诸如融创这样，未发生违约负面事件的头部房企，快速优化债务结构，积极保证现金流安全的“优质战力”，无疑是提振市场信心的关键。

“马拉松”开启，房企需要关键“配送员”

关于房企的融资现状，正如贝壳研究院高级分析师潘浩所说的那样：

“金融机构对企业融资的支持多少，体现的是对行业和企业的信心，只有提振了投资人的信心后，房企的融资环境才能得到实质性改善。”

截至目前，融创的表现已经收获了市场的认可。

在地产行业评级普遍下滑的今天，惠誉出现近期少有的正面评级反馈，将融创中国的发行人评级展望从“正面”调整为“稳定”，并确认其长期外币发行人违约评级、高级无抵押评级及其未偿优先票据评级为“BB”。

可以说，这场关于房地产企业的“信誉保卫战”中，融创已经率先做出了垂范。

而在那之外，相较于其他房企，细究融创赢得市场信心的关键，除了一直以来债务端的优良表现，身为企业管理者的孙宏斌也贡献颇多。

此前，这位融创中国董事会主席就曾一再强调“现金流”的重要性，并表示过去自己因现金流失败过，知道把公司安全放在首位。

面对政策调控的指向，身为企业管理者的他，就在战略上要求土储端严控拿地总量，力求达成高标准拿地。

此次，面对公司配股融资对小股东带来的损失，孙宏斌本人又自掏腰包，以无息贷款的形式借给融创4.5亿美元，折合人民币近29亿元，以此补充公司现金流。

无外乎社交媒体上，不少人褒奖他“有责任，有担当”。

同样慷慨解囊，自掏腰包为企业“输血”的，还有来自富力、当代置业的多位高管。

今年9月，富力地产执行董事李思廉及大股东张力，宣布为企业提供约80亿港元股东资金，同时将富力物业卖给碧桂园服务，全力挽救富力。

10月份，当代置业董事会主席、执行董事兼控股股东张雷和总裁兼执行董事张鹏，则向集团提供约8亿元的股东贷款。

不论这几亿美元能够起到什么样的效果，“孙宏斌们”借助这一举动，都首先表明了同企业“共克时艰，休戚与共”的态度，宏观来看，这一举措所释放的积极情绪，也将为投资者带来更大的信心。

非常时期，信心比金子更宝贵，这是历经市场动荡不变的真理。

如果把房地产行业比作一场关于耐力和节奏的“马拉松”，那么管理者之于企业，更像是一个负责领跑的“配速员”，不仅时刻同企业共前行，还在不断凭借自己的步伐，调整企业前行的速度与轨迹。

从这个角度来说，上述企业家管理者们的坚定态度与勇气担当，共同汇聚于即将到来的这个冬天，为动辄减持成风的房地产业，带来了一股继续奔跑下去的信念与希望。

多么艰难的时刻，也总会过去。而对于孙宏斌来说，关于融创和地产行业能够跑出这段“至暗时刻”，并奔向更广阔的未来这件事，他也一直信心满满：

“出现问题的企业，在更早的时候都能看到。我就知道我们没有问题”。