一手好牌打得稀烂！这座卫星城房价被严重低估？

从“三个世界”看最牛沪郊卫星镇，房价就是涨不起来！

比临港距离市心还近，几乎同样单价，但潜力却输得一塌糊涂！

这就是安亭，房价至少被低估1万元/m²！

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置业安亭有“三个世界”

唯一在售楼盘到市区“有去无回”

置业安亭，可以用“三个世界”来衡量。

“第一世界”是11号线轨交南部的安亭新镇，同时也是14号线未来延伸安亭首先经过的板块。

得益于德国大众汽车产业落地，安亭新镇是嘉定主力打造的具有德国风貌的特色小镇。可惜长期缺乏轨交，发展又受制于嘉定新城，“第一世界”没怎么发展起来。

安亭新镇被2个盘“玩砸”了。这里曾出现2个“最难卖”的盘，一个是安亭瑞仕锦庭，一个是万科西郊都会。

安亭瑞士锦庭

安亭瑞仕锦庭因为拿地早（2008年）、开发晚（2017年首开），户型也不好（89-102m²的只能做两房），装修也一般（部分是毛坯）

各种因素影响下只卖到3.1-3.3万元/m²，成为安亭最具性价比的盘之一，仅次于日月光伯爵湾（2.8-3万，地段更好）。

不过体量大，长期依靠分销，从期房卖到现房，别墅项目今年上半年才卖完。

万科西郊都会与密布的高压线

第二个难卖的盘是万科西郊都会，紧邻安亭瑞仕锦庭，优点是小区落位的是公办九年制同济附属中小学校，是学区房。

缺点是离高压线太近、得房率低（73%-75%），而且单价还要卖到3.7-3.9万元/m²

很多购房者不买账，看了之后直接买隔壁的瑞仕去了（可享受同样学区），虽然品质拉低了分数，但价格是绝对的优势。

2019年首开时，万科西郊都会推出的303套房只吸引了约70组认筹，不幸遭遇“滑铁卢”。

万科西郊都会小区实拍

不过赶上了今年的特殊行情，11月13日刚刚结束认筹的214套洋房和叠墅产品，销售预计竟然要神奇触发积分制，意味着12月8日这最后一批房源开盘时基本上会清盘。

自此，万科西郊都会历时近3年终于宣告售罄，“第一世界”的安亭新镇无房可买了！

安亭多盘已售罄，面临“房荒”

安亭的“第二世界”，是11号线与高铁之间的老镇区，都是老破小，鲜有新盘开发出来。但这里拥有安亭最成熟的配套资源，嘉亭荟商圈和地铁沿线成为置业的首选之地。

不过，“第二世界”也是无房在售。嘉亭荟商圈的中骏璟尚，最后一批次房源已于10月22日触发积分清盘。

11号线昌吉东路地铁站旁的几个盘也先后售罄，如早期的路劲上海派，包括去年的嘉宝新力梦之晴、正荣悦珑府、融侨星誉等，均已清盘。

安亭的“第三世界”，是北部高铁新城片区，将成为安亭新的一个增长极。

这里是双高铁站加持，京沪高铁安亭北站+沪苏通高铁安亭西站，未来拟有14号线西延伸、嘉青松金线、宝嘉线经过，可形成5线换乘，属于嘉定全力打造的头等枢纽，即安亭枢纽（其次是嘉定北枢纽）。

嘉定区2035年轨道交通线网规划表

安亭北、安亭西2站相距仅约350米，中间这片“黄金”地块会规划一个集酒店、办公、商业、轨交、住宅于一体的TOD枢纽新城，还有规划的高铁双子塔将成为安亭未来的新地标！

其实，这座安亭枢纽新城，还隐藏着一个特大利好，她是隶属于上海“5大新城”之一嘉定新城的一小块“枢纽飞地”，未来可能享受到类似于临港新城这样的区别于上海主城区的“五大新城”差异化购房政策待遇。（范围：南至安亭西站，西至绕城高速，东至墨玉北路，大致呈三角形）

笔者猜测可能会是类似于临港3.1人才那样的政策：单身+3年社保，其中1年在新城工作，这个政策原本今年6月底前就应出台，但上半年上海楼市行情特殊，后面只要市场平稳下来大概率还是会出，或许就在明年！

在这片枢纽飞地中，有两个盘，未来可能享受到此种“特殊”待遇，分别是旭辉·公元，奥园金地·格林云尚。这也是安亭“第三世界”中仅有的两个项目。

奥园金地·格林云尚

但前者已清盘，后者二批次房源208套将在今天（11月19日）开启认筹，主力户型70-95㎡、均价3.54万元/m²，配建有办公、酒店、商业。不过，该项目搭载轨铁到市区“有去无回”，在第二节中我们来探讨。

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底子这么好的安亭，为何涨不起来？

本轮上海楼市行情中，安亭板块二手房约涨了15%，涨幅远远落后于嘉定新城主城区，但二手房核验价出来后几乎又被打回了原形。

那么安亭为何涨不起来？这里面既有市场的原因，也有历史的原因。

首先，安亭是本地市场需求，外来投资客很少。加上与市区通勤的距离过长，在市区上班的只会考虑南翔、嘉定新城主城区，而不会是安亭。

虽然本地的大众汽车厂员工也会产生一定的居住需求，但他们至少都有大专以上学历吧，弄一个昆山的人才编码，就可以买在隔壁的昆山花桥，不但价格便宜1W+/m²，还不占用上海房票，岂不是两全其美？

花桥的新房单价在2.3-2.6万元/m²，与3.5-3.7万元/m²的安亭有着不小的价差，长期以来也承接了不少安亭和嘉定新城的外溢，因此安亭的房价会受到花桥的拖累。

“Y”字形的上海11号线：3站位于江苏

安亭涨不起来，还有一个决定性因素就是现实中的轨交，是一个痛点。

至今安亭没有一条走312国道曹安公路直通市区的地铁线路，而已通车的11号线进城，非得绕好大一个弯，未来14号线西延伸过来，情况会有所改观。

嘉定太爱“新城”了，以至于11号线设计成“Y”字形的走向，这让安亭不管是北上老城、还是东进市中心，必须得先去嘉定新城兜一圈，前面3站（兆丰路、光明路、花桥）更是被江苏人民霸占了座位，单程至少要多花半个小时，安亭人民从此陷入无尽的苦难之中！

嘉定本质上是靠汽车产业支撑起来的，而其主要的乘用车总部和研发中心都在安亭，但是长期以来安亭一直受制于嘉定新城的发展，很多资源被迫往新城妥协。

于是有网友直呼：新城“错误地”选择在了嘉定的中心点马陆（新城管委会就是马陆镇政府），不仅导致安亭发展被耽搁多年，以至于比它强的南翔、离主城很近的江桥都不得不依靠北虹桥来辐射！

14号线西延方向

至于14号线西延伸，是广大安亭人民所期待的。14号线一期工程将在年底通车，与年初开通的15号线一样采用无人驾驶。线路西起嘉定封浜（离安亭还有13.5公里），东至浦东金桥，贯穿上海市中心的真如、静安寺、大世界、豫园、陆家嘴、金桥等重要CBD和城市副中心，她是继地铁1、2号线之后，上海第3条使用8节编组的大容量轨交线路，堪称一条黄金线路。

14号线不一定有安亭站，但上海汽车城站90%会有，线路从这里北上安亭枢纽的概率较大。未来安亭人民无需再绕道新城就能直达市心了。

目前14号线西延伸没有进入上海轨交三期调整方案，可能在2023年申报，也就是说，可能要到2030年，才能盼到14号线西延伸到安亭！

而今，安亭这个离市中心只有27公里，为上海GDP第二大区嘉定输血的“沪郊第一卫星镇”，房价还在3字头。

不仅低于比它距离更远的青浦、松江、奉贤、南汇（临港）新城，甚至连郊环外的宝山美兰湖房价都比他高，差就差在缺少一条径直进市中心的地铁线！

有人说了，安亭不是十几分钟高铁就能到市区吗？其实，安亭发往上海火车站/虹桥方向的车次，早上上班还可以坐一坐，晚上就有可能“回不了家”，高铁上下班也只能是少数人的选择！

安亭北站往来上海火车站的首末班车

安亭北站只有往来上海火车站的班次，首班车8：03，用时15分钟；回程最后一班车是17：28，用时14分钟，票价都是14.5元。

安亭西站往来上海虹桥的首末班车

安亭西站有往来上海火车站/上海西/上海虹桥三个方向的班次，首班车7：49，用时20分钟，票价14元；回程最后一班车是18：51，用时19分钟，票价16元。

对比可以发现，如果采用高铁往返市区上下班，早上最好坐安亭北站的首班车（相对安亭西站可多睡14分钟），晚上下班只能坐安亭西站的末班车，但时间有点赶。

一天来回是30.5元，按一个月22个工作日来算，成本在671元，比坐地铁高多了！

而且采用高铁往返的，早、晚都需要精准卡点，如果晚上加个班或吃个饭，很难再赶上回家的末班高铁了，早上如果错过，也很麻烦。

可谓是“早上上班打得了卡，晚上下班回不了家”，只能挤地铁了！恐怕采用高铁往返的，只能是极少数人，在市区上班的，一般不会考虑买在安亭。

比如奥园金地·格林云尚这个盘，有本地自住需求的可以考虑，城区上班的尽量往南翔、江桥看。

因此，嘉定的房价（次新房）也基本上形成了江桥7万-南翔6.5万-嘉定新城6万-安亭4万的格局，安亭至少被低估了1万，成为沪郊最具性价比的一个卫星镇。

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同样是3万，安亭和临港谁家更值得？

3万的单价，在上海可选的板块已经不多了，而安亭和临港，新房价差不大，这里来PK一下。

目前安亭新房在3.5-3.7万元/m²之间，临港限价在3.3万元/m²，比起到市心的距离，临港比安亭远一倍以上，但房价却卖得更贵。

其实这种反差的背后，也可以看出上海发展临港、建设临港无比的决心和信心，当然这里面也有政治使命的所在。

无论是从人口规划还是上海三批次供地中，临港都要完胜其它四大新城，不能不说临港未来的发展力度比嘉定新城（安亭）实在强太多。

临港除了本身就是五大新城之一外，还有自贸新片区赋能，有着国家战略的加持。

而安亭发展再好，区里不会让它好过嘉定新城，因此嘉定新城的房价永远是安亭的天花板！

这也就决定了，同样的3万，临港的价值>安亭，临港适合本地自住和外地投资当跳板，而安亭只是更加适合本地需求而已。

不过，以3万的单价在临港买次新房还是不现实的，至少要在5、6万，相较之下安亭的上车门槛更低，配套也更好，到市区上班比临港近。但2025年以后安亭还是会涨，但那时候临港可能已翻倍。

目前安亭与临港购房条件不同，针对外地户口安亭执行大市范围内的5年社保+已婚政策，而临港单身+3年社保即可买房，有一定优势。

在产业方面，安亭与临港都有着举足轻重的汽车产业，有些相似之处，但安亭是传统汽车（百亿规模），临港是新能源汽车（特斯拉），随着传统汽车向新能源的转型，临港的新能源汽车产值将是千亿规模，也将远超安亭。