债转物业股权 雅居乐过冬

11月18日，雅居乐及雅生活发布联合公告，雅居乐集团全资附属公司远航金门（作为发行人）、雅居乐集团及附属公司担保人（作为担保人）与独家账簿管理人订立认购协议，据此，远航金门有条件同意发行本金总额为24.18亿港元的债券。

该笔债券可行使交换雅生活8799.13万股股份，相当于雅生活已发行股本6.2%。交换价为每股27.48元，较雅生活上日收市价22.9元，溢价20%。债券所得款项净额，将用作于一年内到期的若干现有中长期离岸债务再融资。

爆雷声音不断，房企人人自危，雅居乐是提前“储粮”，还是已经有了危机“爆发点”？

24.18亿港元可交换债券

根据联合公告，雅居乐集团全资附属公司远航金门有条件同意发行本金总额为24.2亿元港元的债券，并初步拟定以每股27.48港元的交换价交换雅生活股份，上述24.18亿港元债券将交换为8799.13万股雅生活股份。

根据认购协议，债券将由担保人作出担保；及各附属公司担保人无条件及不可撤回地担保远航金门及担保人根据信托契据及债券列明应付的到期支付款项。

记者了解到，上述债券将于新交所上市，年利率7.00%，将于2021年11月24日前后以记名形式发行，面值为每份债券100万港元。自2022年5月24日起须每半年在每年的5月24日及11月24日支付一次利息，于2026年11月24日到期。

对于此次所得款项净额用途，雅居乐方面表示，远航金门将从提呈发售债券获得的所得款项总额及所得款项净额（经扣除相关费用及开支后）估计分别为约24.2亿港元及约23.7亿港元。雅居乐集团及/或远航金门拟将提呈发售债券所得款项净额用作于一年内到期的若干现有中长期离岸债务再融资。

据悉，假设按初步交换价悉数交换债券，且于该交换前并无发行新雅生活股份，预期由于雅居乐集团仍拥有雅生活已发行股本总额约48%权益，雅生活仍为雅居乐集团附属公司。雅居乐集团于雅生活拥有权权益的整体性变动将不会导致失去对雅生活的控制权，而雅生活财务业绩将继续并入雅居乐集团财务业绩。

今年7月，雅居乐通过与绿地控股的买卖协议，其持有雅居生活股份已增至54.31%。假设悉数交换债券，雅居乐雅生活的股权将由约54.31%减至约48.12%。

截至发稿，雅生活服务每股报价20港元，跌幅达12.66%，总市值为284亿港元。

逃不脱的话题性

近期，关于雅居乐的话题颇多，但大致以“负面”为主。

11月11日，标普全球评级发布报告，因销售表现及融资能力弱化，下调雅居乐评级至“BB-”，展望负面。由于销售增长放缓，以及为提振销售额和现金回笼进行促销折扣导致利润率收窄，标普认为，尽管将削减债务，但雅居乐的杠杆率仍将上升。标普预计，雅居乐的杠杆率将从2020年的4.9倍升至2021和2022年的约5-5.2倍。

11月4日，穆迪也下调雅居乐评级至负面。穆迪认为，考虑到投资者和银行的避险情绪加剧，以及其进入离岸债券市场的渠道减弱，雅居乐将不得不动用内部资金偿还部分即将到期的债务。这又将削弱其运营和财政灵活性。

时间再往前移，今年9月，一则关于保利即将收购雅居乐的消息不胫而走。对此，雅居乐方面也第一时间进行回应，“公司已留意到相关信息，经核查，该消息完全不实。公司将追究相关造谣者的法律责任，并将通过其他法律途径维护公司的合法权益。”

但事件的另一方保利方面的态度就比较“暧昧”，其回复媒体称，“不能说有，也不能说没有，如果达到条件，公司会进行公告。”

“传闻”消息不过多深究，但雅居乐内部“优化”已是既成事实。今年8月，雅居乐推动新一轮组织架构调整，原房管集团、商业集团、城更集团并入地产集团，成立全新的大地产集团。而这一动作，也被市场解读为“变相”裁员，毕竟各大房企多有“前科”，通过组织架构调整，来达到裁员的目的。

在地产分析师严跃进看来，近期国际评级机构对于地产行业的表态愈发频繁，更多是针对整个大环境的“看空”。短时间内改变行业运行的基本规律显然不现实，但长期“求稳”基调不变，各房企也会逐步适应并走出来。

“绿档”过冬

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对于上述疑问，雅居乐方面也告诉北京商报记者，“公司的再融资动作均为正常节点的常规操作，公司债务情况已在业绩报告中进行了披露。公司将继续保持稳健经营，审慎资金管理，不断优化债务结构。”

就在今年中期，雅居乐提前完成了“三道红线”指标，达到了“绿档”标准。据雅居乐中报显示，截至2021年6月30日，其剔除预收款后的资产负债率为68.4%，较2020年年末下降3.5%；净负债率较2020年年末再度大幅下降15.7个百分点至45.3%；现金短债比为1.18倍。

不过当前节点，“绿档”也不能成为评判企业安全的标准，要知道，近期理财产品兑付逾期的佳兆业，同样是“绿档”房企。

根据最新披露数据，10月单月，雅居乐全口径销售额为109.6亿元，同比下降26.98%，而对应建筑面积为86.6万平方米，同比下降22.4%。前10个月，雅居乐完成年度目标还不到八成。从雅居乐的实际营收情况来看，亦不容乐观。

同策研究院资深分析师肖云祥表示，随着偿债高峰期来临，房企“找钱”迫在眉睫。不容忽视的是，雅居乐明年到期的海外债约11亿美元。

一个钱袋被扎紧了，就只能靠另一个钱袋发力。

记者粗略梳理，仅今年5月，雅居乐及雅生活分别发行了3亿美元优先票据、配售新H股募资约32亿港元资金，以及获授予52.53亿港元及0.285亿美元定期贷款信贷。

市场的“传闻”、评级机构的态度，以及雅居乐的各种融资举动，至少说明其没有表面上那么“健康”。

与花样年一样，雅居乐的最大债务压力同样来自美元债，占其债务约一半以上的比例。而在爆雷前夕，花样年也被评级机构格外“关注”。相同的场景会再次发生吗？

目前雅居乐正在积极向市场释放利好信号。11月17日，雅居乐发布公告称，该公司1笔本金总额2亿美元3.85%优先票据将于2021年11月18日到期，目前已汇出赎回资金。

而根据10月25日的自愿性公告，雅居乐方面也表示，“本公司已向投资者保证有足够资金偿还到期债务，本公司在本公告中再次确认该声明。”

北京商报记者 王寅浩