降价是因为房子过剩吗？

前一阵写了一篇关于天津经济挤出前30的文章，阅读很高，结果因为违反了法律法规被删除了。当然条例还是例行给你一本规范文章，大抵意思就是你在唱衰，所以这文章必须删。

可是整篇文章我都有理有据，而且所有的数据都来自官方。没办法，经济下行就要管住嘴，寄人篱下。

中国房产发展20年，我们就从几万一套到几百万几千万甚至上亿一套了，我们也经历没人敢贷款到买房必须贷款，我们还经历了摇号，排队抢房，到请演员无人问津。是因为房子过剩了吗？短短二十年大家虽然没有共同富裕，却共同有房子？

答案是：no！

那么从疯狂到没落，究竟是什么造成的。就是在房地产快速发展的过程中，发地产行业产生了畸形，像一个肿瘤，针一刺就破了，破了就流出了脓。

今天我们先不谈房价，谈房价背后更深的东西，天津租金回报率。年租金除以房子总价=租金回报率，当然这个数据要以现阶段的房价和租金去测量。以现在普通住宅举例，150万左右，租金在2500左右，300万左右，租金在3500左右，我们以普通住宅市区为例，年回报率低于3的，正常的回报率应该是应该基础利率+1，也就是说至少在天津怎么算，你的租金回报都不会高于银行基础年化。

那说明一点，房价依旧还是高。

有杠精就说了，有很多地方十几平米就能租好几千呢，可的确也有好多地方租金回报率是0。有些地方根本租不出去，荒无人烟，鸟无声息。

那么重点来了。一个房子值不值得购买，你周边的出租环境，出租价格，还有是不是有人租，就是一个衡量标准。

所以我若干年否定了很多房友的想法，不要去买宝坻，不要去买团泊湖，不要去买某某湖的僵尸盘。

可以说租金回报率低的城市，就是住房不炒，你可以等着用最低的价格买一个居住的房子，其中租金回报率最低的区域全部搁浅在你的购买范围外。

有个上海人说感谢那些外地人，在她当房奴的时候她199万买了上海的房子，在房地产盛行的时候，外地人720万接走了她的盘。所以以前的房奴，通过房产的上行翻身把歌唱了。

而如今的消费，公民财富里，房产、股市、债务，房地产占据了70%以上，天津的空置率已经排到全国前5。那么购房就分为刚需与非刚需，可见我们的刚需家庭单位，完全没有房子建造速度快。尤其是回报率为0的区域，那基本上不存在住房需求，甚至说是超负荷。那为什么还有人在那买地建房呢，懂得自然懂。

那么天津的房价还能不能上涨？

三大因素决定，长期看人口，中期看土地，短期看金融。

1住房不炒及天津现在楼市的现状反映出长期内天津的房产不具备金融属性与投资价值

2优势土地的资源微乎其微

3人口长期看会增长，但是不是爆发式增长还要看政策

结论是天津的房价在未来仍有上涨空间，但现阶段不存在。而现在阶段购房选择品牌，小型开发商的产品渗入。还有就是现阶段看位置，不要被远处的风景迷惑，毕竟你活在人间。

今天是被删之后反思了几天，又写的一波流水文。我真的不太会推荐哪个楼盘，我也不想被房友说成是充值的账号。你可以说我不敬业不专业，但你不能说我是营销号。

我时常跟朋友说，如今的购房，就跟有人劝你做生意一样。如果你没有积蓄，你肯定要出去工作，因为你要活着；但如果你有积蓄，有人叫你投资做生意，你就要慎重，因为有可能你天天在家躺着，一年花费12万，而你投资了这个生意，2-3个月赔掉20、30万。

有杠精就会说，那照你这种想法啥都不要做就好了。事实是，市场上行，市面的机会多，傻子也能分到红利，市场下行，市场坑就多，你很可能当傻子。大家都听说过去市场收猴的故事，却没有静静地想一下，你已经当了很多次买了一堆猴发现收猴的老板消失不见的傻子了。

天津对新移民政策越宽松，刚需的小伙伴就要越勤快的看房。