大利好落地，楼市苦尽甘来！

作者：子非鱼

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在中国传统习俗中，本命年是一个不吉利的年份，所谓本命年犯太岁，太岁当头坐，无喜必有祸。

以此看来，2021年可以视作房企的本命年。在这一年里，曾经的头部房企风雨飘雨、凄风苦雨，曾经的品牌房企上演各种债务违约，更多的不入流房企，则被淹没在历史的洪流中，没有激起任何涟漪。

这些房企们，曾经都是玩转金钱、玩转杠杆的高手，他们曾经一掷千金，但谁承想，现在都在为钱发愁。果然还是那句话，出来混，迟早是要还的。

他们曾经非常激进，豪赌房价永远上涨，而2021年，他们尝到了盲目激进后的苦果。

据不完全统计，截止到目前，爆雷的房企有数十家，典型如恒大、泰禾、蓝光、华夏幸福、恒泰地产、新力控股、阳光城、花样年、富力、祥生、当代置业等等。

而陷入资金紧张的房企，更是数不胜数，几乎所有的房企，都陷入了流动性困难。

根据克而瑞数据显示，截至9月27日，2021年房企累计违约债券只数达到39只，较2020年增长25只，累计金额达到467.5亿元，较2020年增长159%。

导致这种现象的直接原因，是房地产市场进入调整周期，加大了房企的现金回收难度。

同时房企在融资难、融资贵的背景下，两头同时堵住，才有了如今房企们形容枯槁的局面。

直接原因，则是信贷收紧。

事实上，限购限贷升级，并不是市场转向的根本原因。从2016年10月开始，东中部热点城市就开始大规模调控，限购限贷限售限价不断袭来。

但是，市场并没有改变走势，反而在继续上演牛市。君不见，2017年.2018年，杭州、南京、武汉、成都、西安等多个中心城市，万人摇号抢房此起彼伏。

即便是疫情袭扰的2020年，南方大多数中心城市的房价，依旧没有改变上涨势头，尤其是粤港澳大湾区和长三角两个经济发达地区。2020年，东莞房价跳涨了超4成，深圳同样快速上窜。

火热的行情，直到2021年才结束。原因就在于，2020年年末，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确限制了各类银行资金流入房地产市场和个人住房贷款市场的比例。

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这个重磅大招之下，进入2021年各类银行不断上调首套房和二套房的贷款利率，并不断延长放款时间，来调剂市场需求。

本号在之前的文章中多次解释过，这相当于短时间撤掉杠杆，没有了银行贷款支持，购房者有心无力，才有了全国成交量普遍下跌的局面。

尤其是到了下半年。正如中原地产首席市场分析师张大伟说到的，三季度出现全国性放款难，严重制约楼市成交，因此下半年市场经历了从高温到冰冻的突然变化。

国家统计局最新公布的10月份70个大中城市新房与二手房涨跌数据显示，70个城市中，52个城市新房价格下跌，64个城市二手房价格下跌，其中还有18个城市的房价至少回到了三四年前。

而经过计算，10月份单月的全国商品房销售均价，也跌破了万元，回到了2年前。

制图：城市财经；数据：国家统计局

所以说信贷收紧，才是今年楼市冷却的根本原因。

楼市成交量入冬，对于房企来说，便意味着销售回款的路更难走了。而这，还只是他们的难点之一。

更难的是，房企本身也承受着房地产贷款集中管理制度的约束，并且还头顶着三道红线的紧箍咒。这两个压力之下，房企的发债、信托以及银行借贷的路子，也被限制死了。

数据显示，2021年1至10月，房企境内发债规模约5522亿元，同比下降约13.4%。

境外方面，今年1至10月累计发债折合人民币约2471亿元，同比下降约37.4%。

融资难、回款难，于是房企便陷入了流动性危机，尤其是民营房企，这才有了各种债务违约情况出现。

目前，很多房企的当家人，已经开始自掏腰包，解决危机了。比如许家印，近日就自掏70亿，为恒大输血。

同时，又将两年前花5亿元买来的荷兰公司e-Traction，以1452万元卖出了。

同样自掏腰包的，还有融资孙宏斌，拿出自己的4.5亿美元私房钱，无息借给融创公司。

不少房企，没有大老板们这种豪气，只能是变卖资产以自救。

根据公开报道，中国奥园在14日晚宣布，拟出售部分香港资产，奥园地产（香港）有限公司已与新永投资订立协议，后者将收购名万投资、双福、裕康三家公司的全部股份，并支付三家公司拖欠奥园的所有款项，合计为9亿港元，约合人民币7.39亿元。

更多的房企们只能开启疯狂的打折促销模式，降价跑量，试图收回一些现金流，以便渡过寒冬。

目前，三四线城市的房企，普遍开启了打折促销模式。

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按理说，这种局面，对于买不起房的普罗大众来说，是喜闻乐见，值得高兴的事情，但从国家层面来说，这种矫枉过正的态度，不利于社会稳定，不利于经济发展。

房企们债务压顶，很多项目停工，交付延迟，甚至烂尾。甚多购房者一辈子的血汗钱可能会打水漂。

最关键的是，房企们债务缠身，都开始收缩战略，躺平不拿地了。已经结束的第二轮集中供地，长沙、北京的流拍率都在60%以上，杭州、沈阳、广州的流拍率都在50%以上。

大规模的流拍，不利于各城市的土地财政，更不利于房价的稳定。

可能这种结果也出乎了管理层的预料。

为扭转这种局面，10月下旬以来，从中央到地方，多次约谈房企，了解他们的经营现状。本号当时就分析，后续肯定会适当放松融资，给予房企支持。

果不其然，11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，矫正偏紧的房地产信贷环境。

之后，招商蛇口、保利发展、金地集团、北京城投等多家企业在银行间市场成功发债。据媒体不完全统计，截至11月15日已有超20家房企发债，金额在3亿-30亿元不等，融资总金额近300亿元。

三四天的发债规模，已经超过了10月全月。

对于资金紧张的房企来说，无疑是一个积极信号。意味着，房企的至暗时刻已经过去。

与此同时，10月份个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。同时，10月份全国房贷利率开始下调，多数城市的放款时间在加快。

这意味着，随着房企本命年即将结束，房产成交市场的至暗时刻，也将要过去了。楼市的苦日子，熬到头了。

当然，这种转变，并不是从冰天雪地，立刻转变为艳阳高照。事实在，从近日央行与银保监会的表态来看，信贷只会适当放松，保证不出现危机即可，不会过度放松。

稳房价，仍旧是大方针。

这意味着，多数城市的成交量和房价会逐渐趋稳，市场开始见底，但还难以构成反弹的力量，未来的走势都是，筑底横盘。