房价不到2万的青浦白鹤，是一种怎样的存在？

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近日，金老板到青浦白鹤镇转了一圈，还顺便了解了一下这里的二手房。

没错，这里目前只能看二手房，想看新房，要等明年宝业地块了。

当然，作为远郊老镇，白鹤镇的居住氛围还是存在的，镇中心的沿街配套有不少，基本可以满足日常需求，孩子求学也没有太大问题，只是这儿的生活品质不能与17号线沿线的青浦其他板块相提并论。

很多人关心白鹤，其实是因为白鹤的发展太过缓慢，就如当下的房价，二手房最低不足2万/平，总价100多万就能安家，这给了真刚需一个上车机会，但同时，当你买到这里，日后想要对白鹤的房价抱有幻想，恐怕就真的很难了。

城市面貌非常一般的郊区小镇

初来白鹤，会让你很错愕，你的心里会打个问号，这儿是青浦吗，再或者说，这儿是上海吗？

白鹤镇街道一角

当你站在白鹤镇的某一条公路向北望去，你会发现远处崭新的高楼大厦才是熟悉的上海啊，可那一处却是上海以外的地界昆山花桥。

白鹤镇实景一角

白鹤镇的现状，虽然沿街商配、学校均有，能够满足当地居民日常所需，但城市面貌确实一般，完全没有一些现代感。

白鹤街边实景

就如同街道两旁的建筑，整个镇中心都没有一个超过6层的带电梯的楼房。

当然，在白鹤镇中心的北处也有一块“飞地”，就是与昆山花桥相接壤的吴淞江北侧，有一些行政归属地属于白鹤且品相还不错的小区。

比如时代名邸、时代名邸二期、时代嘉苑等，而在这些小区旁的其他项目，就属于上海以外的昆山花桥了。

位于吴淞江北侧的白鹤小区与昆山花桥小区

很显然，论居住环境、商业氛围，这处“飞地”已经完全融入了昆山花桥，整体面貌要比白鹤镇核心位置要好上不少，不过住在这里的痛点也十分明显，就是无论孩子求学，还是老人就医，都还要回到白鹤镇，单次直线距离都在2公里以上。

至于到底要买镇中心还是这处“飞地”，其实也很简单，预算真的很有限的购房者就选择镇中心，不仅便宜，而且孩子求学、老人就医也相对方便；而对于想要一些品质生活的人群，那么这处“飞地”比较合适。

规划面积本就不大，还有大面积留白

去年11月，青浦白鹤发布了2035规划，整个镇域面积达到58.7平方公里，相当于3个黄浦区的占地面积（20.52平方公里），确实够大，被定位为沪宁发展轴上的门户型城镇。

注：图片来源西虹桥青浦生活

但占地大并不代表要充分发展，这从土地总规就能看出，白鹤建设用地总规模控制在1245公顷，也就是12.45平方公里，占比只有21%。

不仅如此，在只有12.45平方公里的建设用地指标上，还保留了大量战略留白区，其实就是不发展，那么分配到住宅、商业以及产业用地的规模就变得越来越少。

注：图片来源西虹桥青浦生活

再说得直白点，白鹤依旧无法摆脱郊野乡村的命运，而熟悉白鹤的人或许知道，这里最出名的是草莓，但草莓能支撑白鹤未来的发展吗？

草莓园指示牌

与之对比的是，同为上海窗口型城市，与白鹤接壤的嘉定安亭，无论在城市面貌，还是产业支撑，两者完全不在同一个量级，所以也不要对白鹤的发展抱有太多期望。

当然，白鹤也有一些利好，比如在远期规划中，市域铁路嘉青松金线或将在白鹤镇预留站点，那么这个上海郊区小镇在未来也将有相对便捷的交通网络。

但实话实说，嘉青松金线为上海郊环线路，走向并不算优质，所以居住在白鹤的居民，借助这条地铁进入市区，还需要在青浦新城或其他站点进行换乘。很显然，即便有嘉青松金线的规划，白鹤的交通也没有想象中便捷，不过有地铁总比没有好。

房价洼地，最低不足2万/平

白河的发展十分缓慢，因此这里的商品房市场极不成熟。

当下，白鹤镇的二手房市场主要以老公房和2010年前后建成的西晶明园组成，老公房房龄至少在20年以上，当前均价1.7万/平左右，而西晶明园几乎是白鹤镇核心位置最好的二手房了，单价也才2万/平出头。至于房价起伏，可以说在上一轮房价上涨的时候这儿也几乎未动。

中介挂牌的房源价格

另外即便是西晶明园这种白鹤镇最好的房子，楼层总高也是6层以下的楼梯房。

西晶明园实景图

金老板看了一套位于4楼的116平房子，总价235万，而且还有谈价余地，折合成单价刚好2万/平。

西晶明园实景图

所以购房者想要在白鹤镇中心买一处品相还不错的房子，目前来看没有房子可选。

至于未来的新房，在今年第一批土拍名单里，白鹤镇终于有宅地出让，这是白鹤近十年首拍地，地块由宝业竞得，成交楼板价12700元/平，溢价率8%，该地块的新房指导价为2.7万/平。

如今这幅土地已进入施工阶段，有望明年入市，身为青浦区的白鹤，这一价格堪比奉贤、金山。

宝业地块及其周边环境

但从城市配套资源来看，地块周边能够看到的只有农田，即便到往镇中心，配套也非常低端，显然能级又不如奉贤、金山。

当然，任何项目都有其受众，本地客由于板块内长达十年没有商品房项目，会有部分准改善客户，另外大虹桥也会有其辐射作用，对于长期在上海西面“活动”的客户，预算实在不多，买不起17号线沿线，甚至连朱家角的房子也难上车的真刚需，那么白鹤就是最终选择。

而预算更少，比如只有100万出头，但又想在上海置业，那么白鹤的二手房也适合这部分刚需人群。

既然选择白鹤，购房者就要舍弃一些因素，比如升值潜力、区域规划等，毕竟白鹤的发展不能与青浦其他区域相提并论。

但话说回来，正是有白鹤这样的区域，真刚需才有一处栖身之地。