何时抄底楼市？

最近，满世界都在宣扬，开始救市了，政策到底了，楼市回暖了，可以入场了。对于这种言论，我是鄙视的。

传播者都有立场，所以你必须学会分辨。

此刻，我站在客观的立场上，想告诫大家的是： 不论你是刚需、改善，还是投资，目前都不是抄底的时机！

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市场底远远未到

这轮救市起因是恒大，而救市开始的时间节点是2021年9月24日央行货币政策委员会第三次例会提出的两个维护：“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

紧接着，就是各大媒体频繁报道的楼市各种利好，近期如下：

11月1日，央行旗下《金融时报》发文《房地产信贷政策环境正在改善》，金融机构之前对于试点房企融资管理规则存在一些误解，部分地区人民银行分支行开始根据当地情况进行窗口指导。

11月9日，《证券时报》报道说，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，房地产企业境内发债的相关政策有所松动，近期将会有房企在公开市场发债融资，银行等机构投资者也会通过债券投资等方式重新为房企“输血”，防止房企资金链进一步恶化。

最近，广州、杭州、南京、苏州、合肥、无锡等重点城市均一致性的降低了第三次土拍的门槛，降低地价、限价取消、降低保证金、取消配建保障房、取消资金来源审查等等。

11月9日，《金融时报》报道：高盛正在抄底买入中国房企债券。

11月9日、11日，国研中心分别赴深圳、广州召集各大房企和金融机构召开座谈会听取意见。

11月10日，央行史无前例的单列一项公布10月末，银行业金融机构个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。

完全可以看得出，9月底到现在，从高层到地方，所有的松动只有一个目的：保证房企的资金链不断裂。

而对开发商的救济和托底，只能避免房企倒闭和风险传播，对房价上涨毫无推动。

你必须要明白：现在是救市，而不是刺激！

现阶段，已经是政策底了，再无严厉政策可出，这点毫无疑问。但是，房价的市场底还远远没有到来。

没人知道市场会下行多久，也许半年，也许一年，也许两年。

什么时候是市场底？刺激政策开始的时候，才是你梦寐以求的市场大底！

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刺激政策

什么是刺激政策？这次沈阳的一日游政策就是。

沈阳的力度很大，本计划从11月11日开始取消限购、限贷、限售的，结果官方出面辟谣了。我第一时间就在微博柯谈地产观里说过，如果能躲过一日游，那沈阳将迎来大涨。

历史上每一轮牛市，都是从限购、限贷、利率和税费上放松，才导致房价大涨的。之前的几轮大牛不用提了，我们就说2020-2021年这次吧。

限购放松的代表是广州、佛山、昆山，大幅度放松人才购房，外地人随便办个人才证明就可以突破限购买房，所以房价大涨。还有东莞，二手房之前一直不限购，非户籍随便买，所以这次紧跟深圳之后暴涨。

限贷放松的代表是深圳、上海以及杭州、南京等强二线城市。疫情之后，降准降息货币放水，经营贷消费贷fan滥，垫资全款再抵押和高评高贷，轻松把首付降至30%以下甚至零首付，所以房价起飞。

利率放松的代表同样是一线和强二线城市。去年初经营贷利率可以做到3.85%甚至更低，而同期的首套房贷利率LPR要4.8%。如此低的利率直接导致大量经营贷流入楼市刺激楼市启动。

税费放松的代表就是深圳。2019年全国楼市疲软之际，深圳第一个冲出来给楼市松绑，双11这天取消豪宅税，结果房价直线上升，一发不可收拾。

未来，各地ZF直接取消限购限贷的可能性极小，但是通过其它途径变相松绑限购限贷来刺激楼市启动将是惯用伎俩。

万变不离其宗，不论什么政策，只有从房票、贷票、税费上宽松，房价才能涨。

如果你实在无法把握，就记住一点：只有把购房者买房门槛降低，成交量才会涨，房价才会涨。

想要房价上涨，救房企根本没有用，救买房者才管用。

现在你应该可以明白了，目前一系列的救市操作都是在挽救房企，对房价上涨毫无帮助。

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何时抄底？

抄底楼市的最佳时机是什么时候？

答案就是：限购、限贷、利率或者税费其中一项或几项大幅度放松以后。

政策发布后，你需要观察一段时间市场，不打折的新房人满为患，二手房成交量连续上升，此时，房价还不会明显上涨，但你必须要及时入场！

回到我文章开头的观点， 为什么现在不是抄底的时候，原因有四：

一、当下，是各个城市调控最严格的时候，买房成本最大，难度最大。我曾经多次告诫大家，一定要在成本最低、杠杆最大、操作最容易的时候买房，那时候房价最低、投入最低，并且买进后立刻会涨。而现在买房也许你会经历整个寒冬。

二、房地产税已经在路上，试点城市公布后至少会利空一年以上，哪些城市试点没人能准确预测，所以，现在不建议盲目抄底。

三、房地产二十年，无论是以前的三年一周期，还是现在的五年一周期，绝不会出现一年一个大周期，2021年刚刚涨完，2022年再涨？概率低到尘埃里。除非经济走势我们实在把控不住，那另当别论，但在那种极端情况下，放松的信号会更加的明显，更容易操作。

四、无数次历史证明，每轮牛市都是从一线开始，从无例外。 所以，别对自己的城市盲目迷信，紧盯一线动向才是明智之举。

最后，我想说的是， 现在的救市操作，只是在避免楼市变得更坏，距离下个牛市还很遥远。

熊市都没经历呢，哪来的牛市！

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