每一套法拍房背后，都是一个故事。
随手一搜，就能看到各种法拍房爆款新闻。
10月11日，北京西城金融街丰汇园小区一处房产半价起拍，吸引12人报名，近2万人围观。经406轮激战、401次延时，最终以2814万元、溢价91%成交。
10月24日，上海“房叔抛售同小区93套房产，持有28年、房价翻了100倍，套现4.5亿元”的消息刷爆社交平台。
11月9日，深圳龙华观澜一间宿舍510房“一元起拍”，吸引万人围观，在4人“激烈争夺”下，最终以单价约7644元/㎡，总价220001元拍出。
近年来，法拍房由于天然价格优势，自带话题，正在吸引越来越多人关注和参与。
深圳也有大量房源进入拍卖市场，其中不乏优质房源。
那么，法拍房的“羊毛”能不能薅？普通人怎么买法拍房？
1
四大认知误区
你对法拍房了解多少？
法拍房是指被法院强制执行拍卖的房屋。
大多出现在债务人即房屋权利人无力履行债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，法院将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价款满足债权。
法拍房火热的主要原因无疑是价格，它的成交价通常是市场价的7-8折，意味着轻松能省下几十上百万，对于购房者来说的确是一种“致命诱惑”。
但大部分购房者，对法拍房的理解往往存在四大误区。
误区一：受政策调控影响，断供越来越多，深圳法拍房数量暴增。
一般而言，银行在断供半年左右才考虑起诉保全房产，从诉讼到房源上拍起码需要一年多。
也就是说，现在上拍的房子大部分是2019年上半年出问题的房子，这与深圳楼市调控时间点不符。
误区二：从2017年开始，全国法拍房数量从9000多套，暴增到2020年的133万套，地产危机重重。
这组数据本身没错，但没交代背景。
2017年以前，法拍房分“线下+线上”两种拍卖方式。2017年1月1日开始，法拍房全程全面线上公开。
也就是说，这组数据只统计了一部分法拍房数量。
据海豚选房统计，2017年法拍房数量达18万，2018年近47万，成交量达139737套。
法拍房数量
此外，有研究机构统计过，过往两年，工商业才是法拍房数量暴增的主力，住宅不过是零头。
误区三：法拍房不需要名额，所以不限购。
对于法拍房，各地政策不一样，但深圳法拍房限购！
深圳法拍房需要购房资格，和二手房一致。
所以，在参与法拍房拍卖之前，一定要确认自己有购房资格，不然无法过户，保证金也有可能无法退回，得不偿失。
误区四：法拍房虽然便宜，但要全款。
各地政策不一样，深圳法拍房可以按揭贷款，流程和手续参考普通二手房。
在阿里拍卖网站，不少深圳法拍房都有“一键贷款”选项，有工商银行、建设银行、中国银行三大银行可提供按揭贷款。
2
比指导价便宜5.52万/㎡
法拍房成购房者新欢？
今年的深圳楼市，二手房虽然凉，但法拍房市场相当热闹。
“低价”是法拍房吸引视线的噱头。
法拍房便宜吗？整体来看，挺便宜的。
根据司法解释规定，法拍房第一次拍卖，起拍价可低至7折。如果流拍，第二次拍卖最低还可以再打8折，也就是评估价的5.6折。这样看来，法拍房的确很香。
据乐有家研究中心统计，9月1日-10月12日，在阿里拍卖上成功拍出的住宅房源，从起拍价到成交价，平均涨幅是15%。如100万起拍，则115万成交。
其中，约7成成交单价远低于二手房指导价。最便宜的一套比指导价还低5.52万/㎡。
即便部分房源成交价高于参考价，但大多在1万/㎡以内，远低于市场价。
但要说今年法拍房新增量比往年高？只能说不确定。
《2020年深圳市法拍房研究报告》显示，2020年深圳法拍房挂牌套数2839套，成交1710套。
11月10日，大象在阿里拍卖上查看今年1-12月（包含正在进行、即将开始、已结束、中止、撤回5大状态）住宅房源数量，显示只有2097套。
还没到年底，最终数据如何还有待观察。
成交量呢？
据乐有家研究中心统计，今年1-9月深圳法拍房（仅阿里拍卖）共成交717套。
整体来看，法拍房成交量确实在上升。9月达到高峰，成交105套。
3
深坑or捡漏
法拍房的风险你知道吗？
既然法拍房价格比商品房便宜，上车深圳的渠道是不是又多了一个？
如果不懂行，想从法拍房里薅羊毛可没那么容易。
大部分人竞买法拍房，缺的不是中介而是律师。
之所以这样说，有两点理由：
第一，价格风险。
法拍房价格的确香，但个别优质房源成交价也可能出现高于市场价。
此外，税费、未结水电费、物业费也会增加购房成本。
除特别说明外，约9成法拍房都要税费全付。
买家需要承担买卖双方所有税费，包括增值税、土增税、个人所得税、契税等。
如果卖家是企业，税费成本不确定性更大。单单在土地增值税上，就需要按照四级税率收取30%-60%！
所以，一套法拍房价格可能很诱人，但加上税费这类隐形成本，最后的落地成本可能也不便宜。
第二，产权不清晰。
据来拍法服统计，近30%法拍房是由于房主出现民间借贷纠纷，如企业经营、创业投资、民间资金拆借等；近30%涉及赌博；约40%因为债务担保。
这也就导致法拍房源存在产权不清晰的问题。
此外，部分法拍房因业主或租户不愿搬迁，无法清场。
如果拍卖前没做好事前调查，可能无法收房。
还有一点，假如原业主没有将户口迁出法拍房源，可能影响到购房者户口迁入。
最后，附上阿里拍卖法拍房竞买流程，想买法拍房的朋友可以保存。
写在最后：
法拍房便宜归便宜，雷点也不少。
这就要求购房者在报价之前仔细了解法拍规则及房屋抵押、租赁等情况。
如果产权清晰、无抵押，又是住宅，放心买。
这类房子，税费等隐形成本也要多注意。
总之，买法拍房一定要谨慎谨慎再谨慎。
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