大局已定，房地产面临3大巨变，未来6大机会

房子够住了吗？如果我们都沉浸在这个问题中，永远都出不来，因为这根本就是一个伪命题，房子再多，也永远有人觉得不够住，房子再少也永远有人好多套。

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房子够住了吗？官方数据公布

首先调查中有时候听不到真话，说实话的又可能没有话语权，真正低调的多套房不会说，真正高调的没有房也给你吹出花来。再有一类就是他们真不知道够不够住，有两套够不够？有人觉得还想要更多才够住。

总之争来争去，难有结果，不过不管房子是不是真的缺，但在老百姓的心中，住房难确实是实实在在客观存在的大问题。所以，个体的调查没有多大意义。

但是如果是整体的数据统计或许就不一样了。

8月31日，住建部表示，我国住房发展取得巨大成就，2019年，城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。

无疑，从过去几平米到近40平的城镇居民人均住房，这是我们快速发展的见证，是可喜的大好事。但对于39.8平方米大家容易步入3个误区。

一个误区，房子够住了，人均都到40平米了。家家户户不都得100多平的大房子啊！

另一个误区，人均多少都毫无意义，因为一平均谁家都是豪宅。

再有一个误区，城镇居民就是城市所有人，这个一说大家都明白，但不说就很容易忽视。

房子总量也好，人均也好，其实都比较高标准了，但同时我们要知道，城市里还有大量流动人口并没有统计进去。他们是有住房需求的，多数没房，从这个角度，似乎住房还有很大的缺口。

这么综合看来，几个极端的误区还是要不得的，我们既要承认住房取得的成绩，同时也要面对现实中存在的矛盾问题。

有报道称，我国人均住房面积已经达到发达国家水平。一张几年前的图，全球各个国家与地区的人均住房数据对比图，除了前两个国家在60平米以上，其他的发达国家，都在45平米左右，甚至一些东亚国家人均也就在30多平米。当然这个中国的数据跟官方的不一致，但相差不太大，中国虽不及前两个国家，但在东亚国家中已经高出很多，基本已达到发达国家的人均住房面积水平。

这个我就不评价了，每个人心中都有一杆秤，每个人心中也都有一个够不够住的标准。我觉得，不管够不够住，都无法改变房地产的变革时代来临。

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三大巨变预示传统房地产开发模式走到尽头

不管你认为房子够不够住，其实都改变不了房地产内在逻辑的变革。曾有中介大佬说过：“中国人今天已经不缺房子了，基本已经解决了房子的居住问题。核心问题在于，房子的分布上不够均匀。我国住宅房屋的供应分布和人口地域分布，实际差异是非常巨大的。”

我觉得这个说到了点上。单纯说房子缺不缺意义不大，更大的意义在于哪些人缺，哪些地方缺。

所以，对我们个人而言，似乎被平均的感觉不好受，但是从国家层面讲，人均或总量的意义在于可以指导未来的政策决定和规划，实际上现在我们看到的或一会我要说到的正是基于这样的数据考量来做的安排。

1、“房住不炒”和“住有所居”决定未来房地产回归居住属性。

房子是用来住的不是用来炒的这个定位以及“努力实现全体人民住有所居”决定了房地产必须更换新的动能，房地产本身，自住和投资虽然二者兼具有之，但过去不可否认，被过度投资化了，如今正是对过去的一种纠偏。

房住不炒也好，住有所居也罢，重点都在一个“住”字，还原了房地产的本能属性，即使用功能。这一变化是从根本上、思想意识上的改变，是一切调控方向的指南针。

2、不搞“大拆大建”了，从“开发”到“经营”思维转变。

现在国家要求，严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁等，推动城市更新由“开发方式”向“经营模式”转变，不沿用过度房地产化的开发建设方式，片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。

这个也不展开了，大家都清楚，尤其是开发商、购房者，要从过去的思路和逻辑中走出来，迎接新时代的房地产创新模式。

3、存量市场逐渐超越新房市场规模，让不动产动起来。

房地产市场从逐渐迎来巨大挑战和变革。可以看出，不少地区也开始逐渐对房地产市场所发挥的作用有了不同的规划和认识，站在国家重视和倾斜力度看，房地产真的要进入存量房时代了。

有《报告》显示，未来10年，我国年均新建商品住宅销售面积约13亿平左右，市场交易额长期保持在15-16万亿范围内。二手房交易额将从当前的7万亿左右增长到25万亿，逐步赶上甚至超过新房市场交易额。住房租赁市场也将达到万亿级规模。

可见，未来存量市场的规模有多大，这块大蛋糕不属于不懂创新和时代变革的人。

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开发红利消失，未来房地产的机会在哪里？

既然房地产迎来了巨变，过去传统的房地产开发模式已经行不通了，那是不是意味着房地产所有的机会都没了？反正指望调控放松，房价大涨，继续炒房的机会很难了。但如果能够跳出这个思维，或许还能找到一些新时代的房地产发展机会。

其实机会就在刚才说到的房地产发生巨变的地方，哪里巨变就意味着哪里需要更新，需要有新的动能来为经济增长添砖加瓦。只有吃透了新时代房地产的定调和定位，才能真正认识到房地产在新时代的机遇。

首先我说，挣快钱挣大钱的幻想最好还是放一放，我们已经从追求高速向高质转变，你可以发现，国家是下了多大的决心和力度。教育是大计，但是也因为乱象不惜一切代价要整治，从经济上肯定是损失很大，但为什么也要这么做？

房地产也是如此，已做出承诺，三年实现房地产市场秩序明显好转。

因为各种行业乱象已经触及了我们的根本目标底线，与我们的追求不符，必须这么做，没有别的办法。

但最新的会议传递出的信号是，这并不是新一轮调控的开始，而更是过去乱象问题的整治。从这个角度来说，未来房地产日子不会太好过，但也不至于太差，因为总量是可喜的，只是分化情况比较严重，高度集中化的程度让未来竞争更加激烈。

总结起来，未来房地产还能有以下机会。

1、城镇化机会，10年窗口期你能抓住吗？

最新数据显示，2020年，我国常住人口城镇化率达63.89%，城市数量达687个，城市建成区面积达6.1万平方公里。

前不久经济学家任泽平表示，“众所周知，中国城镇化率已高达63.89%，等到了百分之七八十的时候，城市化增速就放缓了，所以城市大开发还有最后十年的窗口期。随着增量的商品房越来越少，房市就会进入存量时代。”

通过任泽平的话，我们可以看到城镇化发展还会加速推进，毕竟离发达国家的80%还有很大差距，未来至少有2-3亿人口要进城。虽然不会像以前，但是依然有很大的空间。无论是不是最后10年，你都应该牢牢抓住未来10年的城镇化红利。

2、城市更新机会，不仅限于房企的红利。

城镇化红利终究会结束，毕竟城镇化程度越来越高，速度会放慢下来。那么城市更新的机会你能抓住吗？

既然说到不再搞大拆大建，那么一个城市要发展就必须升级焕新。新时代，改变传统外延扩张式城镇化发展道路已迫在眉睫，急需通过城市更新优化城市空间结构，提升城市功能，改善城市人居环境。

不展开说，单说一个老旧小区改造或旧城改造，就足以带动众多行业发展。因此，这也必将成为新时代经济增长点。比如，改造中，建材、停车设施、电梯等都会有很大的需求。

可能不像开发赚大钱赚快钱，但是这可是细水长流的好营生，做好了，机会很大，从向开发要红利到向管理要红利。

3、高质量发展机会，专注品质房企脱颖而出。

众所周知，不仅仅是我们的房地产，整个社会都在从追求高速向高质量转变。高质量发展将倒逼房地产行业提高产品质量，提高工艺技术，提高效率效能，一定会淘汰一批滥竽充数的房企，从而催生一些匠心精神的大国工匠企业。

我看好某些做高端住宅的企业，他们把品质和服务做到了极致，当然还有很多不足，但方向是对的。

同时，高质量追求也会拉动新的住房需求，特别是改善型购房者。房地产市场已经进入了一个高品质、多样化、精细化的时代，科技、智能、环保等建筑建材兴起。随着房地产回归居住属性，购房者越来越理性，对房子的追求将会更加本真，这对开发商来说是一个挑战，但也对优质企业是个机会。

这一点跟城市更新一脉相承，都是在追求高质量发展阶段的新需求。

4、城市群机会，一些三四线城市或遇生机。

我说过，未来房地产发展的三个方向是，城市化、城市更新和城市群。三者相辅相成，缺一不可。去年就提出来，发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。

城市群的龙头城市如何发挥优势？又如何起到带动和辐射作用？随着长三角一体化、粤港澳大湾区建设、京津冀协同发展的提速，周边中小城市的住房需求及软硬件产业配套都有一定的机遇。

这样也会让一些三四线城市得到生机。

5、存量市场机会，“大居住”服务平台崛起。

前边说到了，房地产正在从增量市场向存量市场转变。中国房地产行业历经20多年快速发展，住宅供不应求的局面现已扭转，未来新增住房需求无疑会大幅下降。

根据全球房地产发展路径看，存量房的销售租赁将逐渐占据中国住宅市场交易的主导地位。从国家布局来看，未来二手房市场和租赁市场也将大有可为。中国人均居住面积已达到相当高的水平，而未来更大的任务在于盘活存量、减少空置。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞预测表示，2025年左右城镇新建住房面积的增量将会出现拐点即年增量由持续上升转向绝对下降。也就是说，城市化空间从规模扩张正转向存量更新。

事实上，当下，中国的二手房交易量占比仅为33%，与发达国家相去甚远。根据另一项相关数据统计显示，未来5-10年，新房市场大概维持在8-10万亿、二手房到达10万亿、租赁3-5万亿、商办3-4万亿、家居家装4万亿、物管管理2-3万亿，大居住领域是一个超过30万亿级别的大市场。

甚至在我看来，这个数据还显保守，可能还不止这些。随着国家政策导向性的延展，很多人的观念也会发生改变，将会大幅拉动市场交易活跃。而近年来，国家大力发展租房租赁，就更为存量市场带来无限想象空间。

近期闹得比较欢的是中介的去留，今天不讨论，但我想说，随着市场的成熟，卖方市场逐步向买方市场转化，买方的话语权越来越大。中介本质上就是服务行业，但过去，粗放式发展阶段，这种服务并不尽人意，甚至被草莽江湖所取代，市场长时间紊乱，房产中介水平参差不齐。

未来，不仅仅是靠掌握着房源的垄断权，更要在市场中占据提高找房服务、买房服务和交易服务意识，谁能提高找房效率、交易人效，谁就能掌握话语权，在市场中立于不败之地。

市场很大，机会也很多，但是行业正在洗牌，淘汰过去粗制滥造的服务，迎接新时代精细化、高效率服务，为一些赋能行业、赋能终端需求者、打造最高效房产新生态的大居住服务平台创造了前所未有的机会。

6、乡村振兴机会，农村住房也要更新。

近日，国家就提及了农村住房长效发展机制的概念。这是新的提法，也意味着未来在乡村振兴大背景下，农村住房更新也将有很大的发展空间。不展开说了，以后再续。