现在的商铺有多惨？打骨折还是卖不掉

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

以下为“武汉房姐”微信公众号粉丝问答精选提问

提问：智慧的房姐！新人首问，本人目前生活在县级市。

1、在本地名下有几个商铺门面，目前用于出租，去年因疫情租金下降，现在想卖出门面没人买。因不断的新区开发，商业中心分散，以前买的商铺感觉在贬值。

2、17年底当地买入一套住房，19年年底自己交房，目前空置，唯一住房，目前租房住。3、17年底用侄女武汉集体户口用二套房贷买入，汉阳保利香颂二期89平，20年8月已办房产证，目前未满二年。贷款五十几万未还完。

3、儿子目前大学毕业考研中，不知道将来会落户哪里发展，户口一直在我们当地沒动，想请教房姐当下情况资产怎样从新配置，能把资产升值保值，

1、当地商铺怎么处理。

2、用侄女武汉房子保利香颂，明年满二年，是否值得继续持有，还是直接卖掉，还是过户我儿子，也可以过户我自己，我目前武汉社保已买三年了，还是把儿子户口落户武汉转给他，这样会占用他首套购房资格。还是给儿子另外买房，目标情况适合哪里买房，目前手上没有多余资金，以上情况怎样运用资金出来，问题多点多，有点乱，望智慧的房姐给予指点，万分感谢

回答：你好，商铺和住宅投资不是一个逻辑。

住宅看的是涨幅，商铺看的是租金。门面房是商业流量入口，真正好的铺面都被各大地产商自持，规模化经营。买铺面是业余对抗boss级专业对手。且铺面流量，这两年被电商 外卖平台 社群经济分流太多，未来市政规划、新商业项目也会严重影响预期收益。

商铺前途未卜，互联网化、电商化时代，商铺的价值存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比。但是短期内 社区商业会保持长久繁荣。因为有些服务业的客观需求就是呆在无法被电商替代的最后一里路。但这不代表你买的商铺估值合理、市口和房型结构适合未来新的风口新的业态。商铺投资永远要比住宅的不确定性更高。而且在国内，商办资产的负外部性太高太高了。税收实在太离谱。

底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等等等情况。此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅，综合来看投资底商非常差的投资，甚至不能说是投资，基本就是赌博。未来租金收益高，不是你眼光好，99%是运气好。商铺越来越难卖，经纪人卖一套商铺，佣金可以到10%。如果你的底仓充足，底商租售比能到5%以上，可以继续持有。如果租售比不足5%，建议直接出手。

卖商铺几个关键点：

1.商铺找人打扫一下，保持干净整洁的品相。

2.定一个合适的价格，预留好5%砍价空间。如果竞品价格也挂得比较低，根据情况适当下调到2-3%砍价空间。

3.多挂牌几家中介(不同品牌)，最好10家左右。少了覆盖面不够，多了你管不过来。

4.每家中介都留钥匙。就用物理钥匙，不要用电子密码锁。

5.同意支付至少1%佣金（如果急售，2%更好），并承诺奖励售出房子的客户方经纪人一台最新款iPhone。

6.与各家中介的房源维护人及其直属领导分别建立微信群，定期跟进。

7.谈判时条件灵活，抓大放小，不是原则性的交易确定性、安全性问题，都可以妥协。

以上方法尝试后，如果还是没有卖掉，建议换一种思路。比如直接入股商家，绑定利益，恒产恒心；商铺多抵押，子弹用来投资一二线城市的优质住宅。

保利香颂保值没问题，未来可以跟着大盘一起上涨，但是没有独立行情。自住可以保留，投资还是建议出手置换知识星球内推荐的板块。

用你的名义买，儿子的房票保留，sfsd很珍贵，去北上广深建仓。

提问：亲爱的房姐，特别请教，我看中一套房，业主去年买的，15000一个平方，现在12100一个平方卖给我，87平方。所有税费都我负担。房子我看上了，各方面都不错。现在我交了诚意金，中介和业主谈价钱，我发现业主是因为断供卖房。这个时候，我是不是应该拖业主一段时间。请教亲爱的房姐，我应该拖多久，业主会降价。我应该砍价砍到什么地步，比较合适。砍20万合适吗？我下不去这个狠心。不敢这么狠那个小区，现在放盘出来的，也挺多的，可能不少人断供。

回答：你好，断供之后，接着就是法院查封。 房子查封状态下什么都干不了，你没有主动权，最坏的结果是房财两空。 法院有优先处置权，几折都不买。 不知道你现在遇到的这套房具体是什么样的情况。 建议先看征信，看他名下的产调，看他是否是公司法人。 过户下证后，房产不可被查封 查封房狠狠打7-8折，关键环节在首付监管，并且过户进抵前不要让房主拿到一分钱，定金托管中介 如果已经被查封，可以解封 一两天到一两周不等，取决于法院办事速度。

提问：万能的房姐，新人二问，现居重庆，看了你不少文章，都表达重庆值得投资，所以想给孩子准备一套，因在沙坪坝西区团结村上班可能性较大，看了几个楼盘，却无法判断哪个值得持有，一个是金融街融府洋房（近地铁），一个是华美翡丽山洋房，这两个都在学校附近，再一个是铭悦府，觉得难以选择。还有凯德九章位置好配套好，是否值得买，可单价实在高。所以企盼房姐能指点迷津。

回答：你好，感谢付费！ 20年前的沙坪坝可谓是寸土寸金。为什么这20年沙坪坝沉默了？最主要的原因是周围没有可开发的空地，扩展空间被限制住了。在可预料的未来，周围依然没有可开发的空间。 重庆土著选筹： 能买中央公园悦来就不买蔡家 能买汽博就不买回兴 能买照母山就不买礼嘉 能买观音桥冉家坝就不买大石坝 能买江北嘴就不买弹子石 能买融乔半岛就不买茶园 能买二郎就不买龙洲湾 能买江北不买南岸 能买渝中渝北不买沙区九龙和坡区 至于水土，大学城，鱼洞，北碚，就算了吧 这几个盘优先自住凯德九章，投资都一般，剩下的几个盘只是能跑平大势而已。

提问：房姐你好！两年前投资买的武湖联投汉口郡一期小洋房 至今横盘！那个时候小白 迷信概念 2年了 武湖完全没动 全是规划！您觉得这个房子还有必要拿手里吗 我想的是及时止损 亏2年利息 挂着慢慢卖掉算了，换点资金去光谷东或者别的城市重新开始。 请问房姐建议呢 卖了及时止损 还是 再等等 看有没有一波行情？个人觉得很难轮动到这里！

回答：你好，感谢付费！

新区相对成熟区，就类似风险投资之于稳健投资，或成长股之于蓝筹股。 成长股并不必然比蓝筹股差，但成长股的股价里，当前净资产的成分较低，未来新增利润折现额的成分较高。 而计算估值这件事，的确是不简单的。 涉及大量要素取值的假设。那么，对新区这样的“成长股”的估值，就会有人估的过高，有人估的过低，从而造成总有那么一些新区是被低估的，这就是机会的来源。 其实有些新区的确定性已经很大了，就是会成为未来的城市价值高点，当前价格也真心不能算很贵，典型的，如：南京河西奥体江北新区，杭州钱江新城，武汉光谷新区，郑州郑东新区，成都天府新区。 但是有些新区，不确定性非常大，当前买入，有赌博的成分，比如长江新城。 目前各项规划落地太慢了。长江新城1.0版本还没有正式落地，未来发展不好说。 在不限购区里，武湖对比武汉其他几个远郊区 还是更有优势。 如果你的追求涨幅确定性，有房票，可以出手武湖置换光谷东。 当然如果你底层充足，建议加仓光谷东。

以上为“武汉房姐” 微信公众号粉丝提问精选

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，武汉房姐手把手教你从0实现千万资产积累。