前几天，北京迎来了今年的第一场雪。
看着朋友圈里，北京小伙伴发的视频，尽是一片欢声笑语。
而身在南方的我，羡慕之余，自然也感受到了北京的寒意。
只不过，这股寒意不仅来自骤变的天气，还来自北京楼市。
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根据北京市住建委数据显示，10月份北京二手房共计网签9340套。
环比下降25.7%，同比下降34.9%，相比3月份最高点降幅高达57.9%。
这是今年北京二手房成交首次跌破万套，也是连续第7个月下降。
最惨自然是曾被万千家长封神的学区房。
就拿最著名的标杆，对口中关村三小的蜂鸟家园为例：
前段时间，成交了一套50平的房源，总价600万。
相比年初最高点985万，猛降了300多万，业内一片哗然。
当然，这只是个案，如果从近期成交来看，基本上都跌了一两百万。
除了学区房之外，降价出售也是北京二手房东普遍采取的策略。
根据麦田房产数据监测显示，在10月的调价房源中，有超过85%的房源下调挂牌价。
一方面是房东没信心，另一方面是买家也没有入手的意愿。
一位在望京的中介告诉我，对比前几个月，他们成交量下降了50%，虽然看房的人不少，但大多都选择观望。
当然，在偏远郊区，卖房更是难上加难。
就像下面这位北五环的业主，想把房子挂牌，无奈中介根本没有接单的意思，只能在网上吐槽二手房太难卖了！
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为什么会这样？
有人说是多校划片，有人说是教师轮岗，有人说是二手房指导价......
没错，这些都是北京二手房降温的原因。
但最核心的原因，只有一个：信贷收紧。
试想想，北京房价这么高，有多少人能全款付清？大多数人肯定是贷款买房的。
但是，今年房地产贷款集中管理制横空出世，银行放贷的额度减了一大半。
而北京二手房市场需求又多，上半年成交就超过了11万套，创了近5年新高。
这下可好，一下子把大部分额度都花了，结果手里的钱没剩多少，自然得省着点用。
所以，从下半年开始，北京大部分银行就开始收紧房贷，延长放款时间，甚至停贷。
10月底，证券日报报道称，目前各大银行依然面临额度不足的问题，部分银行网点的新房、二手房贷款业务依然处于暂停状态，尚未出现额度放宽的情况。
不过，最近从官媒的报道和央妈的数据来看，房贷政策环境确实正在改善，出现了松动的迹象。
于是，有人就认为：只要接下来信贷一放开，北京楼市肯定会反弹。
真的会这样吗？
我觉得这种说法不准确，所谓的“反弹”应该是“跌幅的缩小”，而整体上是横盘。
因为回顾一下历史就知道了。
大家都知道，2017年-2019年，北京二手房市场是相当的低迷，除了学区房，横盘阴跌了整整三年。
那么问题来了：
2017年的“317”政策放松了吗？没有的话，凭什么说反弹？
如果信贷放开，会比过去三年宽松吗？如果不会，凭什么说反弹？
现在海淀、东城、西城全面实施多校划片，学区神话被击碎，凭什么说反弹？
现在二手房指导价都出来了，虽然只有海淀，但如果没取消，凭什么说反弹？
总之，我想说的就是：
相比过去三年，原有的政策环境不仅没有放松，而且如今还加码了！
北京二手房市场，可能会出现比之前更长时间的横盘！
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那么，既然是横盘，北京二手房还能买吗？
当然可以，我没有否认北京房产的优质性，只是接下来买房，要找遵循强确定性。
什么是确定性强？
以学区房为例，多校划片出来后，顶级学区房尽量不要碰了，花高价还不一定能读名校。
在这种情况下，次级学区房的强确定性就凸显了。
那么，北京哪里的确定性强？
看看今年学区房的市场变化就知道了：
在西城和海淀宣布多校划片之后，朝阳人大附的学区房就因为确定性强，大涨了一波。
后来，人大附学区房太多人抢，确定性被削弱，结果大家又跑到亦庄去买。
像亦庄这种板块，因为有概念，有规划，地方投入力度也大，所以即便卖到四五万也很坚挺。
总而言之，现在北京二手房市场下行已经板上钉钉，接下来决定市场走向的关键因素，就是信贷。
只要信贷松动，就可以去买房了，遇到合适的房源一定要大胆入手，别担心太多。
部分资料来源：米宅北京
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