沈阳取消限购？官方工作人员称暂无红头文件 建议观望

曾就房企降价进行约谈的沈阳，近期传出调控松动风声。

11月10日，一份网传截图显示，沈阳市房产局于2021年11月10日召集各大房企，线下通知从2021年11月11日开始，解除限购限售等一系列房地产限制性政策。

第一财经记者就此联系了沈阳市不动产登记中心，有工作人员表示“目前还没取消限购”，但随即称“听说有这个打算”，但还没有红头文件。“我们也都是等着单位发文件、领导发话，光说不行，买房的话劝你观望观望。”

据当地房产中介称，10日政府确实召集房企开会了，但目前各方还在等待进一步通知。“之前买房需要沈阳本地户口、或者缴纳六个月社保，而且以家庭为单位，本地户口不让买第三套。如果执行新政策，就没有这些限制了，改为诚信申报。”

契税方面，此前沈阳房产面积在90平以下，购房家庭第一套、第二套住房契税为1%。房产面积在90平以上，购买家庭第一套住房契税为1.5%，第二套契税为2%。而按网传政策，核查房产套数将改为申报制，购房者可按首套申报，享受首套契税政策。

实际上，早在9月份时，关于沈阳限售限购政策将调整的声音，便不时出现。甚至有网友在沈阳房产局官网上留言称，建议取消限购限售政策。彼时官方回复称，目前未收到上级部门关于调整我市商品住房限购政策的任何通知。

如今松动风声再现，释放什么信号？上述中介人士称，沈阳现在楼市表现一般，自去年“沈八条”出台后，市场情绪及成交均受到影响，“网传政策会对此有所缓解”。

公开信息显示，2020年9月6日，沈阳出台“沈八条”，涉及严控地价、升级限贷，抑制投机等多措施。在需求端，限贷升级，严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%，首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。同时，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

彼时克而瑞认为，此举在保障刚需的同时，提升了二套房的置业门槛，抑制了市场上的投机因素。尤其是对意图通过借贷炒房的投机者而言，资金链将面临严峻考验。

“沈八条”出台后，当地楼市温度确实受到一定影响。根据瑞达思数据显示，2020年沈阳1～12月总体成交量约1187万平方米，同比2019年1635万平方米下降27.26%。尤其是9月份后，市场成交量明显萎缩，金九银十遭遇腰斩。

进入2021年，楼市整体环境剧烈变动，沈阳当地房企为拉动交易，频现降价潮。据沈阳中原研究部数据显示，10月份沈阳商品住宅成交77万平方米，同比下降1%，成交均价11977元/平方米，同比降3%，环比降4%。

“市场表现仍然冷淡，年底企业压力较大，随着备案条件的放开，预计未来将有更多以价换量的项目集中备案。”上述研究院称。若此时祭出松动政策，沈阳托市的意图将极为明显。

从历史上看，沈阳也曾多次对限购政策进行调整。具体而言，从2011年到2013年，沈阳限购措施从局部扩展到全城；2014年开始到2017年，逐步解除限购；从2018年开始，沈阳二轮限购再次升级，直到如今再传出松动风声。

不过，有业内人士认为，东北楼市整体低温，背后是人口流失、产业因素等多方面导致，并非一朝一夕可以扭转。如果限购等政策放开，对市场的影响还需后续观察。有当地中介称，之前外地户口买房需六个月社保，“花点钱就能办，政策本来也不严”。

值得注意的是，除了沈阳，东北其他城市也有救市动作。10月10日，哈尔滨出台“十六条”全方位稳楼市。9月13日，长春发布购房补贴，首次购买90平方米以下商品房的留长就业人才及进城农民，分别按50元/平方米、80元/平方米额度予以补贴。

延伸阅读：

连平：防范楼市下行期风险，应实施“稳预期”金融支持政策

在房地产市场情绪低迷和前期政策偏紧的影响下，预计明年全国房地产活动将整体继续走冷；但从中长期看，由于城镇化趋势不变，未来5～10年，中国对房地产的需求还将维持在一个平稳、乃至较快的增长区间。

11月10日，植信投资首席经济学家兼研究院院长连平在中国宏观经济论坛（CMF）上表达了上述观点。

他认为，当前，房地产市场出现的一系列调整是短中期的，尤其是受包括针对房企和金融机构在内的房地产金融政策的松紧度调整影响；从中长期看，房地产需求尚未达到涨势逐渐触底的阶段，房地产行业对中国经济的支撑作用依然坚挺。

从短期来看，连平称，当前全国房地产市场正处于一个投资、供地、价格、成交全面走冷的阶段。数据显示，三季度房地产行业景气度明显下行，其中三季度房地产新开工、销售和投资继上半年的强劲增长后分别同比下跌17.4%、12.5%和0.8%。

连平认为，考虑到短期内房地产市场下行是一个难以改变的事实，而房地产行业对中国经济和金融体系至关重要，且牵涉行业众多，现阶段，应警惕房地产活动走弱对宏观经济带来的风险。

“后续应持续关注房地产投资增速放缓将对整体投资和消费的带来的波及和影响。”连平说，近两年来，房地产开发投资占社会固定资产投资的比重保持平稳较高增长，截至2021年9月末，其占比已超过28％。房地产开放投资大幅下行，将对房地产市场的整体投资消费环境带来一系列冲击。比如，对建筑业、耐用消费品、住房金融服务以及家用电器等行业领域造成的负面影响。

从中期来看，连平预测，明年楼市将延续下行态势。具体来看，在房企销售上，通过对目前住房信贷增长情况的分析，2022年全年商品房销售增速将较今年有所放缓，甚至可能出现阶段性负增长。在房企拿地上，参照2011年、2014年和2018年，即房企拿地趋于谨慎的三年，2022年房企购置土地面积将较今年下降，降幅在7%左右。

其中，房地产开发投资的降速会导致其对投资、消费等宏观经济的多个方面拉动作用减弱。“以房地产行业产值占房地产投资的比例为0.53来计算，如果明年房地产产值约8.46万亿元，那么其对GDP的拉动只有0.6个百分点，贡献率是7.3%。”连平称。

连平认为，在短中期内，房地产行业全面景气度下行需要引起高度关注，建议相关政策从“稳房价”“稳地价”向“稳预期”调整，即将“稳预期”放在更为重要的位置上。

“在房地产市场治理调节的过程中，建议调控政策趋向温和，尤其是金融领域的相关政策，应在风险可控的条件下，做出适当边际放松，引导市场预期回归平稳。也即是说，金融机构应该要满足、支持优良的房地产开发企业合理的融资需求，以及居民刚性和改善性购房的需求，提供合理的金融支持。”连平称。

之所以呼吁将房地产行业的金融环境保持在一个相对合理的状态，在连平看来，也是因为从中长期来看，在“房住不炒”的背景下，房地产行业还会有一个较大的发展空间和机遇期。

连平称， 2020年，中国常住人口城镇化率为63.89%，这一比例仍低于许多同等发展阶段上的国家，所以未来城镇化发展的空间依然不小。与此同时，根据国家卫健委2017年统计，流入地拥有住房的流动人口占比已近30％，而其余7成租房群体中，有25％人口有在流入地长期居留的意愿。这表明，随着城镇化推进、流动人口规模的扩大，在人口流入的城市地区，其住房需求会进一步增加。

“基于此，我对中国房地产市场的中、长期走势持乐观态度，至少在未来5年～10年间，中国对房地产的需求还将维持在平稳、乃至较为快速的增长区间。从更长期来看，中国房地产行业在中国经济中所扮演的角色仍至关重要。未来，我们可以逐步地减少对房地产市场的依赖，但要真正告别对房地产行业的依赖，依然很难。”连平称。

官媒密集发文：房企融资环境回暖，楼市企稳，市场信心持续恢复

11月10日，房地产板块股票、债券涨声一片。

A股市场方面，中信房地产板块指数10日涨幅居市场板块第一，收报5153.6点，上涨2.79%。个股方面，京投发展、保利发展、金地集团、金科股份涨幅居前。

债券市场方面，地产债整体回暖，收盘多数上涨，“21阳城01”涨超12%，“20金科01”涨超11%，“15世茂02”涨11%，“19世茂G2”和“20金科03”涨近10%。

上海证券报昨日发文称，多方面的积极信号汇聚，推动房地产板块表现强劲。市场分析人士认为，11月10日，沪深港三市房地产板块逆市上涨，主要是近日内地房地产出现边际回暖迹象，市场对内地房地产风险情绪有所释放，风险偏好有所回升。

上海证券报称：

近日，关于房企发债融资有望回暖的积极讯息频频传来。记者了解到，在中国银行间市场交易商协会11月9日举行的房地产企业代表座谈会上，招商蛇口、保利发展、碧桂园等公司表示，近期有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。上述信号被业内视为房企融资环境松动的新举动。专家表示，现在对房地产企业来说，保持现金流的稳定至关重要，只要增量融资的渠道能打开，企业的流动性就会得到改善。
而且，近日有国际知名投资机构明确“唱多”中国房企债券，提振市场投资信心。在中国房企密集违约引发房企美元债市场情绪恐慌之际，外资正看准时机抄底。
高盛投资组合管理团队近日在接受媒体采访时表示，正在买入中国房企债券，高盛一直在通过买进中国房地产开发企业发行的美元高收益债券来增加“适度风险”投资资产。

金融时报昨日发文，认为房企融资环境回暖，楼市企稳信号明显。

根据人民银行最新公布的数据，近期金融机构房地产贷款投放明显提速。10月末，银行业金融机构个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。从政策层面看，房地产市场的稳定发展仍是主要目标，暴涨暴跌均不可取。就在十一黄金周之前，央行于一周内两度提及房地产：一是9月24日央行货币政策委员会三季度例会提出，维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益；二是9月29日央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，重申“房住不炒”，同时要求金融机构配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
在10月15日央行举办的2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上，人民银行金融市场司司长邹澜也强调，此前少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。而房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。
从市场方面看，近期已有多家房企通过回购美元债等方式应对市场疑虑、传递现金流充裕的信号。例如，11月7日新城控股发布公告称，公司结合当前实际经营及财务状况，计划由新城环球提前赎回存续金额为3.5亿美元的美元债券，并予以注销。在此之前，雅居乐集团、中国金茂、世茂集团、中梁控股、建业地产、弘阳地产等多家房企纷纷启动境外美元债回购，表明其资金充足、以提振市场信心。
“对房地产企业来说，保持现金流的稳定至关重要。随着目前市场情绪回暖，增量融资的渠道保持通畅，有利于改善企业的流动性。”市场专家对此分析。
对于下一步市场如何发展，专家认为，无需过度担忧。“虽然房地产调控不会明显放松，但是市场应该注意到，当前针对房地产企业流动性的压力已在边际缓和。”江海证券首席经济学家屈庆说。