新商办50人|温亮：“多中心”和“平台化”是商办地产未来趋势

从新冠疫情肆虐到防控常态化，中国在防疫抗疫上取得了优异的成绩，国民经济运行数据有了非常亮眼的表现。外部不确定性因素对写字楼产业园市场的冲击减弱，重点城市租赁需求进一步复苏；大宗交易投资额稳步回升，机构投资者对商办物业表现出长期的信心。

　　那么，疫情常态化下，经过疫情冲击之后的商业地产行业发生了哪些未有变局？出现了哪些破局之道？展现了哪些未来趋势？

　　11月3日，针对疫情常态化下商业地产，包括写字楼产业园的变局与破局，房讯网采访了富华置地有限公司副总经理、北京国际财富中心董事长助理温亮。

富华置地有限公司副总经理、北京国际财富中心董事长助理 温亮

　　1、疫情反复冲击与防控常态化下，商业地产（写字楼、产业园）行业发生了那些前所未有的全新变局和全新变化？

　　自2020年初新冠疫情这一“黑天鹅”事件爆发以来，直至今年国庆假期以来疫情的反复与蔓延，这场疫情已经持续了近两年的时间，各城市的防控措施已经进入常态化。而对于商办地产领域而言，新冠疫情给市场带来了两大改变。

　　其一，是市场格局的转变。受疫情影响，短期的经济发展放缓影响着各行各业，这也使得企业对于商办地产市场的需求以及租售承载力有所下降。于此同时，随着疫情防控的常态化，越来越多的企业采用“总部+远程”的混合办公模式。基于经济发展及办公模式的变化，企业外溢需求明显，从而促使北京商办地产格局从传统核心商务区为主导的发展模式，向“多中心”发展模式加速转变，例如运河商务区、丽泽金融商务区等新兴商务区近两年来均有大量企业进驻，商务氛围愈发醇熟。

　　其二，是企业需求的转变。长久以来，在商办地产领域，城市核心的高端超高层写字楼无疑更受企业青睐，而随着疫情的到来，由于较高的办公人员聚集度以及流动性，使得超高层写字楼内的企业在疫情初期受到的影响更大，反观独栋写字楼产品，低容积率所带来的低密度以及企业专属的办公及交流空间，使得独栋产品更能够保障企业持久稳定运营，同时独立的空间和优越的环境，也能够为企业员工营造一个健康生态的高效办公场所。基于此，从企业需求端，让商办市场上的独栋写字楼产品受到的关注度直线上升。

　　2、面对新变局和新变化，商业地产（写字楼、产业园）行业出现了哪些影响深远的破局之道和创新案例？

　　面对商办地产市场全新变局，我们所打造的北京国际财富中心项目，通过分析企业的发展需求，依托富华国际集团雄厚的品牌实力，正在拓展一条全新的破局之路——“导入资源，做强平台”，在以下三个着重点进行发力：

　　依托城市发展，搭建产业政策平台。北京国际财富中心所在的运河商务区，是国家千年大计——城市副中心的先行示范区，也是北京自贸区和国家服务业扩大开放综合示范区，“两区”建设的重要组成部分。在运河商务区“金融+总部”的产业功能定位指引下，北京国际财富中心担负起“汇聚金融科技、财富管理等新兴金融企业机构的北京城市副中心财富管理核心承载区”的光荣使命。如今，北京“两区”建设会客厅落址园区，将打造成为北京“两区”建设展示窗口，是北京“两区”对外开放政策宣传的集成高地、国际要素资源集聚会客厅，这也使得享受人才、税收、员工住房等丰富扶持政策的北京国际财富中心，成为了名副其实的政策平台。

　　背靠优质区位，打造多元空间平台。作为由富华国际集团在城市副中心打造的标杆商务园区，北京国际财富中心踞运河商务区核心，坐拥千年大运河、燃灯塔、大光楼等人文自然景观资源，可以说是北京这座繁华大都市中难得一见的“坐落于5A景区内的商务园区”。

　　园区占地面积近20万平米，容积率仅约0.56，特邀建筑设计大师张永和、美国SWA景观事务所联袂打造，匠心规划十五席企业独栋及一栋大型会议中心， 每座企业独栋地下1层，地上2-3层，建筑面积2400-5000㎡，层高4.5-6米，内部空间可自由分割组合，满足展示、办公、社交等多重需求。

　　导入国际资源，成就运营服务平台。依托富华国际集团雄厚的品牌资源，结合运河商务区及园区的产业定位，由北京国际财富中心、涛石公司、《财经》巴伦中国、瑞中世界丝路促进会合力筹建的北京国际财富管理研究院落址园区，将成为服务副中心定位的智库和智力“双智”新机构；同时，园区先后引入了“全球财富管理论坛”、“《财经》年会”两大金融盛事，北京自贸区揭牌仪式等重大活动于此举办……北京国际财富中心已经成为公认的商务社交平台。不仅如此，园区积极导入长江商学院CEO联盟、深潜俱乐部等高端资源，致力于为进驻的企业及企业家提供更为丰富的社交资源及社交空间，助力企业发展。

　　通过资源的不断导入，如今的北京国际财富中心已成功吸引全国首家外资独资货币经纪公司上田八木等知名企业进驻，产业集群势头强劲。未来，将通过持续的资源导入，构建一个不断完善的国际化商务平台，开拓一条全新的商办地产运营发展道路。

　　3、行业高质量发展的要求下，商业地产（写字楼、产业园）行业展现了哪些未来十年的未来趋势和未来生态？

　　在商办地产行业高质量发展的要求下，未来十年，无论是从开发端还是运营端，我认为“多中心化”和“平台化”无疑是未来的发展趋势。

　　在市场格局层面，将呈现“多中心化”发展趋势。2021年初北京“十四五”规划发布，明确指出“两区”建设是构建现代化经济体系的先导任务。未来，北京将致力于完善城市发展平台的功能优势和基础设施，并培养出更多新经济、新模式和新产业，而它们的落位点，就在众多新兴商务区。以北京“两区”建设核心地城市副中心的运河商务区为例，这里重点发展“金融+总部”产业，如今三峡集团十五家二三级子公司、上田八木、路孚特等外资独资企业已入驻运河商务区，新兴产业正在有序导入。随着区域周边城市配套，会吸引更多外资企业、合资企业进驻，成为北京又一商务新中心。

　　在开发运营层面，将呈现“平台化”发展趋势。随着经济的不断发展以及企业发展需求的不断变化，企业正在从曾经的找“空间”向找“平台”转变。曾经的企业选址，看中的是办公场所的区位地段及办公空间，但是随着中国经济发展进入一个新的阶段，企业想要更快更好的发展，其更需要一个集空间、资源、配套、服务等于一体的国际化商务平台，在这里不仅仅能够解决普通办公需求，同时也能够满足商务社交、资源导入、政策扶持等多元需求。正是由于企业办公需求变化，必然会促使着商办地产开发运营企业从曾经的纯地产项目开发向开发+运营于一体的全新发展模式。