一年涨40%，揭秘帝都最强商圈！

望京位于北京的东北方位，在东北四环与五环之间，被京承高速与机场高速几大主干道路所包围。它完美地霸占了北京东北角4环到5环的风水宝地。在地图上，以望京SOHO为起点，距离天安门直径距离为12.1公里，同样距离的还有清华、奥森。这就是北京的黄金12公里半径圈。

一、从“花椒地”变“画家地”

望京作为一个地名历史悠久。史书上记载，望京这个“地名”最早出现在辽代，距今已经有千年历史了。

1988年城开在望京的一片花椒地上盖起了花家地小区，目前已发展成为亚洲第二大住宅社区。几年前，由于中央美术学院搬到花家地来，附近也就聚集了大量的艺术家，“花家地”也慢慢地被大家戏称为“画家地”。

1994年首都规划委员会的文件中计划将望京建造成一个可以容纳30万人的城市副中心。西瓜姐从Google Earth截取了两张卫星图——左边是2001年的，右边是2019年的，明显可以看出望京从“虚位以待”变成了“座无虚席”。

望京最早出名是因为这里是一个韩国人聚集地，韩国友人给尚在发展中的望京注入了活力。但是望京的高速发展更多是归因为是外企的驻京潮。

从2007年以后，大量外企开始进入望京，像爱立信、西门子、摩托罗拉、奔驰等知名外企都在望京安家落户。

2010年后，望京产业开始向互联网方向转移，逐渐成为朝阳的互联网高地，而阿里的落户，更是巩固了望京互联网高地的地位。

二、北京职、住、学最均衡的板块

近十年来，望京的成交量一直位居全北京商圈前二，排名第一的是回龙观。望京为何能吸引这么多购房者呢？

先给结论：
望京是北京职、住、学最均衡的板块。

1.职

职，也就是产业。根据北京市交通发展研究院的最新年报，望京—来广营地带是北京几大产业带之一。

最近两年对于望京来说，最大的产业利好就是阿里北京总部正式入驻。阿里北京总部项目计划于2024年投入使用。

阿里北京总部位于朝阳区电子城北区，来广营东路北侧，规划五路西侧；总建筑面积达47万平米，其中地上建筑面积约25万平米；总投资约68.9亿元。我们做一个类比，腾讯位于深圳的新总部，造价是18亿。京东总部的造价，算上拍地，大概要将近20亿。阿里60多个亿的总部，面积是杭州总部的1.6倍大。

阿里的入驻会带来上下游企业的集合，形成产业聚集效应。

2. 学

东西海朝，虽然朝阳的学区在东西海面前存在感略弱，但朝阳区最让人诟病的其实是高中。

朝阳的好高中太少，不仅少，且头部不够顶尖。

朝阳最好的高中是朝阳外国语，以及这两年新崛起的北京中学。人大附朝阳、陈经纶中学、80中学这些朝阳一梯队的楼盘，论实力，确实和东西海的一流楼盘有一定差距。假设北京中学成为可以媲美人大附的高中，那朝阳才可以名副其实的成为学区强区。

但是这只是对高中维度的评判，朝阳的九年义务教育其实并不差，而且朝阳目前区别于其他区最大的特点就是确定性强，尤其适合非京籍入学。对非京籍没有太多歧视，要知道西城、东城的好学校，压根干脆是不收非京籍的。

望京九年义务教育阶段比较好的学校是陈经纶分校。

陈经纶分校虽然冠以陈经纶之名，但只是名字借用了一下，和陈经纶本部没有任何关系，是两所不同的学校。陈分一直在教学水平上处于朝阳的头部位置，先分享一下陈分2020年的中考喜报

总及格率、总优秀率100%，各学科满分205人次，占考生人数的66.77%，唐同学以578分位居全区裸分第三，575分及以上全区53人，学校5人；570分及以上全区364人，学校30人，占考生总数的10%以上；560分以上考生120人，占考生总数的近40%；市级示范校录取率94.13% 。

类似于560分的水平，基本在朝阳都可以进到头部高中了。

除了陈分以外，清华附望京也刚刚步入正轨。清华附中最近几年和朝阳的合作还挺频繁的，目前成果最显著的应该就是清华附中朝阳。清华附朝阳原先是新源里中学，位于西坝河，从生源的角度来说，望京的生源应该会比西坝河附近的好一点，所以清华附望京是值得期待的。

3.住

望京的住宅产品类型相当丰富，无论是花家地这种老房子，还是远洋万和公馆、望京金茂府这种豪宅，或是果岭class这种低密度洋房，都有供给。

我们把望京的楼盘分为以下4个梯队。

第一梯队CEO盘

望京金茂府、 远洋万和公馆、保利中央公园等

这一梯队的楼盘都是望京的绝对豪宅，像望京金茂府，基本是220-350平的大平层，2012年9月1期开盘，92套，总货值超过了11亿，2012年的时候套均就在1100万以上的绝对豪宅了。望京金茂府在望京的北侧，挨着臻园，更靠近未来的阿里总部区域。现在最便宜的小户型也要2700万左右。

远洋万和公馆产品类型和望京金茂府差不多，基本要220平起步，位置要比望京金茂府更靠近望京目前的核心配套。万和公馆就挨着清华附望京，也被划入了清华附望京的划片。清华附近望京周边都是豪宅，这也是我为什么说生源会好一点的原因。

保利中央公园，核心中的核心，使用率接近100%的楼盘了，单价目前在15万左右。

第二梯队

融科橄榄城、臻园、东湖湾

融科橄榄城的楼龄稍微旧了一丢丢，在这一轮中涨得比较多，2019年底的时候融科最低降到了不到9万，现在融科成交价基本维持在了11万上下。融科橄榄城完全是望京核心位置，挨着新荟城、望京SOHO、绿地中心等。各项配套都可以给满分，不过物业管理是第一太平洋戴维斯，稍微差了一点。

臻园，位于来广营地铁口。这个楼盘完全是中式楼盘设计，没有大花园，但小巧精致，一步一景，九曲环绕，非常幽静。物业管理非常好，招商自持物业，看房管家都是全程陪同的。目前在11-12万，景山朝阳学校一般。

东湖湾小区算是望京里面配套比较均衡的，离地铁近，学校陈分单校划片，有大的园林，户型也中规中矩，比较遗憾的是物业水平相对弱了一点，所以小区细节上已经显得有点老旧。

第三梯队

澳洲康都、上京新航线、大西洋新城等

澳洲康都，位于望湖公园南侧，小区不大，封闭式社区，人车分流，北侧一排楼能看到五环。小区其实整体设计都还挺好的，就是看起来密度有点大。这小区比较特别的是中央空调，网上很多人诟病这点。

西瓜姐亲自去和小区住户核实了一下，反馈大部分还是正向的。这个可能仁者见仁。不过这小区有一些户型卫生间的位置非常奇怪，而且形状也奇怪。有兴趣的大家可以看看，2居目前单价10万左右。

上京新航线小区外立面是偏橘黄色的，户型有点一般，小区管理要比澳洲康都好，价格也比澳洲康都贵一些。不过虽然初中和澳洲康都同属陈分，但小学维度，澳洲康都的更好一点。

大西洋新城：大西洋从1999年就开始开发，最新的一直持续到了2008年。小区位置没的说，小区很大，里面还有个湖。离凯德mall非常近，阜通地铁口，核心位置。不过三帆的水平没有达到人们期待的水平，在望京稍显弱了一点。

第四梯队

望京西园三区、望京新城等

这两个楼盘门对门，所以就不分开点评了。放到一起，这两个楼盘都是1999、2000年左右开发的楼盘，全部都是塔楼社区，户型有好有坏，但大部分中规中矩，也不太方正。这两个小区地理位置特别好，离地铁望京站很近。

这是个很大的优势，毕竟地铁是望京这个板块的痛楚。人车完全不分流，而且可以达到乱停的程度。小区里面生活配套一应俱全，银行、菜市场、超市、饭店应有尽有。相对来说，望京西园三区会比望京新城好一点，三区有一些空中花园，车开不到的地方。

剩下的没有电梯的老房子等就不做过多点评了。在望京这个次新集中的地方，老房子会越来越丧失竞争力。

三、望京房价走势判断及投资建议

1. 从长期看，西瓜姐是非常看好望京区域的，望京和西二旗—西北旺作为一东一西的互联网产业两极，聚集了大量的北京高收入群体，望京价格非常夯实。

2. 望京通过十多年的发展，已经变成了一个内循环非常良好的区域，但望京未来会有外溢趋势。

从大的方向上来看，整个望京现在是往北发展，北边也聚集了更多高品质的次新楼盘。望京在短期内已经是高点，这个西瓜姐已经在线上直播间和线下私享会强调过多次了，这个时候进场并不理智。

我们更建议望京的外溢板块，或可替代板块，例如酒仙桥新北苑。但是，如果望京有回调，则可以考虑进场。