杭州金融、科技互联网企业办公租赁需求强劲

仲量联行2021年第三季度杭州房地产市场回顾及展望

2021年第三季度，杭州办公楼市场租赁成交表现活跃度持续增加，科技互联网企业以及金融行业需求占主导，带动市场空置率环比小幅下降，甲级办公楼租金同比小幅上升。优质零售物业市场总体维持平稳，餐饮和时尚业态仍是主要的需求驱动力，零售物业市场平均空置率有所下降。

仲量联行杭州、南京、武汉总经理辛毅表示：“在‘拥江’时代的发展背景下，杭州今年将推动建设国际金融科技中心再上新台阶，在政策红利的推动下，金融、科技互联网行业将持续成为租赁需求的重要来源。亚运会也进入最后建造阶段，利好杭州商办市场前景，对商圈板块经济提升作用也将更加显著。”

优质办公楼

科技互联网和金融行业主导市场需求。三季度，除新入市项目外，杭州存量优质办公楼市场的净吸纳量达7万平方米，租赁问询及成交活跃度均有明显提升。7月之后，企业搬迁需求开始集中释放，三季度搬迁交易占市场总成交75%以上，主要集中在钱江新城商务区，虹吸众多金融行业公司，其中大面积成交客户居多，不乏一些头部企业扩张，如中金证券在来福士中心扩租1900平方米。同时，小微企业升级搬迁需求也逐渐增多。行业细分来看，科技互联网行业、以基金为代表的金融行业成为三季度成交的中坚力量，占比分别达到35%和20%，承租能力进一步增强。

2021年三季度共有两个办公楼项目入市，总计体量7万平方米，市场整体空置率未受显著影响。项目之一是为位于未来科技城的奥克斯未来中心，总体量 4万平方米，该项目是目前未来科技城建成交付的办公楼中的第一高楼，对其板块商务氛围以及竞争力提升至关重要；另一栋为8月交付使用的朝龙汇，总体量约为 3.7万平方米。三季度，杭州甲级和乙级办公楼项目总体量约509万平方米，其中甲级办公楼为230.4万平方米，乙级办公楼为278.9万平方米。空置率方面，甲级办公楼空置率为19.3%，环比下降3.1个百分点；由于受新增供应影响，乙级办公楼空置率环比上升 1.9 个百分点至约 16.3%。土拍方面，杭州字节跳动科技有限公司以70,679万元的底价摘得77号地块，总建筑面积超过14万平方米，将有望建成字节跳动杭州研发中心。

三季度甲级办公楼市场租金保持平稳。截至9月底，甲级办公楼净有效租金为4.4元每平方米每天，环比保持不变。乙级办公楼净租金为3.4元每平方米每天，环比下降0.3%。大宗交易市场表现亮眼，香港兴业国际集团成功收购杭州金沙印象城办公楼项目，面积达21,802平方米，总交易额约4.14亿元人民币。

优质办公楼市场展望：今年第四季度，预计将有3个甲级办公楼项目入市，分别为中国人寿、万象世界中心及英蓝国际金融中心项目，共计超38万平方米的新增体量。由于亚运会将在2022年在杭州举办，众多项目将持续赶工以期能够在节点之前完工，由此在2022年亚运会前预计将有供应高位出现，未来甲级办公楼租金预计将承压上升。仲量联行杭州商业地产部总监尤培荣表示：“杭州作为未来的国际金融科技中心，政府与各方都致力于深化国际金融科技中心建设，金融行业以及科技互联网行业的租赁需求将会继续增长，我们对市场前景抱有信心。”

优质零售物业

三季度餐饮、时尚业态租赁需求表现亮眼，电竞产业线下消费场景兴起。从业态表现来看，开业店铺中餐饮占比39%，小面积标准化简餐及茶饮品牌成为入驻主流，网红铜锣烧品牌泽田本家首进杭州。时尚业态方面，新增开业比例达27%，Acqua di Parma进军杭州，其首家香氛精品店落户万象城； Byredo进入杭州，其首家香水精品店落户In77湖滨银泰；美妆品牌Laura Mercier入驻银泰百货-武林，为浙江首店。三季度观察到越来越多的娱乐、休闲和社交场所，如酒吧、密室逃脱和游戏品牌在杭州扩张，预计这些品牌或将成为未来新零售模式的新标准，升级消费者的购物消费体验。例如，全国首家腾讯电竞体验馆落户杭州解百，电竞产业线下消费场景或成为市场发展的趋势。

三季度新增两个零售项目入市，季度净吸纳量超29万平方米。作为钱江世纪城板块亚运会前唯一开业的大型购物中心，奥体印象城正式成为“首个智能亚运一站通的综合体体验点”，于三季度末入市，带来超15万平方米的新增零售体量，招商率高达99%，成为杭城全新商业地标之一。9月19日，布局城东板块的龙湖杭州江东天街以招商率100%、开业率100%的亮眼数据正式开业。作为体量11万平方米的城东CBD核心位置的重点TOD项目，该项目在推动产业结构的持续优化、带动城市功能板块之间良性循环的形成、加速激活城东高质量发展潜力上发挥重要作用。朝龙汇·美素中心推迟至第四季度入市。截至三季度末，存量项目的租赁进展带来超2.5万平方米的净吸纳量，总吸纳量约为29万平方米。整体空置率环比下降0.9个百分点至 7.9%。

零售物业市场租金走势小幅下降。三季度，受新增项目以及线上零售挤压影响，全市零售项目净有效租金环比下降3.3个百分点至18.5元每平方米每天；核心商圈零售商业市场韧性凸显，净有效租金达30.1元/平方米/天，保持平稳。随着商业品牌的不断迭代升级，首层店铺的业态比例不断调整，购物中心通过优惠策略换取了更多承租面积大、吸引人流量强的主力品牌入驻，打破了首层传统单一业态的模式，实体零售市场回暖趋势明显。

优质零售物业市场展望：预计第四季度将有三个新项目入市，分别为丁桥龙湖天街、朝龙汇·美素广场和滨江银泰，体量总计超过20万平方米；未来四年，共有超110万平方米的零售项目入市，其中超六成项目将位于非核心商圈。随着2022年亚运会的到来，届时将会把杭州整体的体育商业经济发展带到一个新的高度。长期来看，预计2025年将有近60万平方米的高端项目进入市场，丰富杭州商业布局，显著提升板块的零售商业氛围。