郑州楼市：当下买房一定要擦亮眼睛

我是郑叔，拥有多年郑州房产研究和投资经验，长期持续关注郑州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下合肥购房答疑内容，来自微信公众号“合叔说房”的粉丝精选提问：

提问：郑叔，你好，目前未婚想要购置一套自住使用，刚需自住，最好能保值增值，不知道二七新区怎么样，感觉一直发展不起来呢？

郑叔：你好，二七新区的发展属于各大新区中较早的一个且距离主城区很近，但由于定位不明及发展缓慢、以及陵园、垃圾场等硬伤导致它处于垫底位置。不过该板块还是有部分优势，商业上较为成熟的集中在三环边和亚星锦绣山河等小区，交通上沿大学路铺设的地铁7号线已经开建，未来的9和15号线也在规划中，如果是自驾还可选择南三环、四环快速路，环境上也有南水北调运河及漂亮的滨河公园，教育上有省实验鑫苑小学等，该板块对于刚需者而言还是值得考虑的。

提问：郑叔，你好，，购房小白一枚，打算在郑州购房，但是不知道应该注意哪些购房要点，请问有什么建议吗，以及什么时候入手合适呢？

郑叔：你好，郑州是一个充满发展潜力的城市，未来价值性较强，购置第一套房产，建议考虑增值性强的产品，在，最好的就是尽早上车；在产品选择上，一是避开烂尾楼，通过选择现房或二手房及大品牌开发商来降低劣质产品概率，二是配套上重点关注地铁、学校、商业等基建，三是如果选择二手房，建议考虑次新房、房龄在十年以内，除非学区非常好否则不要延长房龄，四是装修房建议考虑大品牌并要有一定的心理预期，否则可能无法接受成品，五是避开周边有高价、高铁、轻轨、变电站等的房产，六是楼层选择上可避开顶楼和低楼层，七是户型选择上建议大面积；在产品类型上，不建议考虑公寓楼，除非用作过度或投资，对于首付主打借钱而非攒钱，这样钱可以回流更快。最后刚需者抓紧时机尽快购房。

提问：郑叔，你好，即将大学毕业，攒钱想要靠自己购置第一套房产，不仅是针对当前阶段，如果可以说说未来的房地产投资的发展建议就更好了，请问有什么可参考的建议吗？

郑叔：你好，对于刚进房产行业的人群，一定要注意以下错误思维：对于普通人而言不建议投资别墅，性价比太低；区域选择上避免新区癌，关注发展中的起步区才更有价值；不要因贪便宜购买混合宅、开放式小区、类住宅等；小产权房可以租但坚决不能买；婚前购房远远优于婚后购房政策；贷款上尽量避免过大压力的投资，就算到了月供还不上的时候，一定不要断供，可选择办理信用贷等；房价上涨没有顶限的，购房时多关注房龄而非地龄；位置选择上不要为了所谓的安静选择郊区，交通便利才是王道；今后如果攒钱有投资意愿，一定注意不要在北上广进行租房投资。以上建议可用于整个房产投资过程，最主要的还是以自身实际需求为主。

提问：郑叔，你好，最近感觉郑州的楼市让人看不透，上半年有短暂的小阳春，不知道下半年是怎样的行情呢？

郑叔：你好，目前来说，郑州的楼市已经开始分化，未来将会形成两个房价梯度1.5万以下的，刚需盘参差不；2万沿线的，改善盘逐渐上涨，也就是说，好楼盘将会持续上涨，坏楼盘将会持续无人问津。对于目前的郑州楼市来说，好刚改的楼盘数量不多，因此房价一直处于稳中有涨的状态；而同时1.5万以下的楼盘即使采取各种促销措施，依旧售卖不佳。在未来，郑州楼市可能会存在整体稳，涨价与下跌并存的状态，土拍后的楼盘分化将会加剧；改善应该提前下手，刚需可以仔细挑选适合自己的楼盘购买。此外，房贷利率上浮或者停贷，贷款难度会增加。建议改善可以选择北龙湖北，谨慎选择开发商，尽快下手购买，买流量户型，尽量一步到位，买到最适合自己的楼盘。

提问：郑叔，你好，目前预算400万左右，资金比较充足，本来想购置学区房做投资，但政策导向下似乎学区房不热了，想请问今后投资应该关注什么呢？

郑叔：你好，当前教育政策正慢慢使得学区房热度下降，那么今后房地产主战场将转移到改善盘上，也就是标准更高、设计更好的楼盘，如郑州最早的一批郑东新区绿城百合公寓，建成15年以来区域内外依旧配套优质，价格当然只增不降，未来改善盘不看重区域，关键是楼盘自身条件，包括超前的设计理念、精湛的施工、优质的物业服务确实将改善的理念落实到位，这样的产品在未来一定炙手可热，并且无论是自住还是投资使用，都是绝佳的选择，所以要抛弃区域观念多关注产品质量。