2.5亿美元债逾期，“绿建标杆”当代置业自救未遂，房企到期债逼近4900亿

本文来源：时代周报 作者：赵佳琪

几经辗转腾挪，中国绿色建筑、科技地产标杆企业当代置业还是没能走出债务违约泥淖。

2021年10月26日，当代置业发布公告称，公司于10月25日到期的12.85厘优先票据，未能按时偿还票据本金及其应计但未付利息。

据悉，公告所提票据为2019年发行，发行规模为3亿美元，已于2021年3月5日赎回5000万美元本金，目前剩余本金金额2.5亿美元，利率12.85%。这是该公司5只存续美元债（总额逾13亿美元）中规模最大的一只。

伴随一纸美元债到期违约公告，悬置了半个月之久的“另一只靴子”终于落下。这意味着，公司此前债务展期、出售资产、股东借款等种种自救努力，最终化为泡影。

又一家百强房企折戟在过度负债、规模扩张的道路上，这已是今年以来第9家中资美元债公开违约的房企。

此前，包括泛海控股、泰禾集团、华夏幸福、阳光100中国、花样年、天房集团、新力控股和蓝光发展，均已纷纷“爆雷”。据兴业证券统计，这9家房企全部未偿金额总计约为280.73亿美元。

种种自救未见成效

和选择“躺平”的某些“爆雷”房企不同，早在危机隐现之初，当代置业不是没有想过自救。

有接近当代置业的内部人士对时代周报记者表示，目前当代置业旗下项目均在正常销售，也在努力回款改善现金流。

而早在10月11日，当代置业曾发布公告寻求债务展期，预计先于10月25日赎回本金的35%后，剩余部分到期日延长三个月至2022年1月25日。

同时，当代置业表示，其董事会主席、执行董事兼控股股东张雷、总裁兼执行董事张鹏还有意向集团提供合共约8亿元股东贷款，预期未来两至三个月内完成。

值得一提的是，寻求债务展期公告的前3天，也就是10月8日，当代置业旗下的物业公司第一服务宣布短暂停牌，以待根据香港公司收购及合并守则刊发构成公司内幕消息的公告。

据悉，第一服务于2020年10月22日上市，上市距今不满一年。当时，有市场声音表示当代置业或将出售物业板块用以回血。

根据第一服务2020年10月12日披露的IPO招股书，张雷和张鹏已经订立一致行动协议，合计持有第一服务75.51%的股权。如果按照第一服务停牌前13.70亿港元（约11.24亿人民币）的总市值来计算，75.51%的股权约相当于8.49亿元，数额基本接近与张雷和张鹏提供的8亿元股东贷款。

因此，彼时有市场声音指出，这8亿元股东贷款实则为出售物业公司所得。

虽然当代置业做出了种种举措用以自救，但在评级机构眼中，寻求债务展期就意味着公司面临资金流动性风险。

10月26日，穆迪已将当代置业的公司家族评级（CFR）从“Caa2”下调至“Ca”。

与此同时，穆迪已将当代置业已发行债券的高级无抵押评级从“Caa3”下调至“C”。展望从评级观察名单改为“负面”。本次评级行动结束了2021年10月11日起的当代置业评级下调审查。

此前的10月14日，惠誉将当代置业的长期外币和本币发行违约评级，从“B”下调至“C”，高级无抵押评级、未偿债券评级及相应回收率从“B/RR4”下调至“C/RR6”。

截至时代周报发稿前，仍未有第一服务可能已达成交易的消息传出。

“卖便宜了不划算，卖贵了卖不掉。”IPG中国首席经济学家柏文喜对时代周报记者表示，物业公司交易受阻可能涉及到交易对价与交割条件问题。

出售物业项目回血受阻，10月20日，当代置业发布停止申请债务展期的公告，次日，其再度发布短暂停牌公告。消息一出时，爆雷的声音开始充斥市场中，业内纷纷猜测，当代置业或构成债务违约，未来将迎来重组。

或资产重组，引入战投？

当代置业(中国)成立于2000年，发迹于北京，曾因开发MOMA系科技主题住宅而名噪业内，其产品以追求高舒适度、微能耗和大规模使用可再生绿色能源见长，作为国内绿色地产的一面旗帜，业内曾有“南有朗诗，北有当代”的盛赞。

然而，即便是这样一家定位精准、赛道清晰、本可以“小而美”、“贵而精”的品牌房企，仍然避免不了近年来房地产市场集中度上升的规模化“内卷”大潮。

在违约公告中，当代置业将债券“爆雷”的原因解释为一场“意外”，即：“预计之外的流动性问题”，并将其归因于“天灾”，即：“宏观经济环境、房地产行业环境以及COVID-19疫情等”。

在当天下午发布的公司内部邮件中，管理层似乎也在极力为自己开脱，解释称，公司对于这次债务问题采用了资产处置、股东借款、战投方引入等方式，在形势更加严峻的情况下，有几项工作没有达到预期的结果，因此导致风险出现。

公司董事会及管理层还表示，目前正在评估集团财务及现金状况，并将聘请独立财务顾问，协助制定解决方案。

然而，在熟悉当代置业发展轨迹的一位业内人士看来，上述这些司空见惯的理由，似乎并不能掩盖公司近年来形势误判、战略盲从的内在事实。“哪有什么意外，一切都是因果”。

当代置业曾立下过“2005年要突破100亿元，2007年突破300亿元，2009年突破700亿元，2010年则要达到900亿元”的FLAG，CEO张鹏也曾说过，当代置业销售规模要保持在45%的增长幅度，并且在2018年时公开表示，2020年要实现500亿的销售目标。

为了迅速扩大规模，当代置业在土地市场开启“买买买”模式。仅2021年上半年，其在安徽、重庆、广东、湖北、内蒙古、山东、陕西、江苏8个省份新获取20个项目，新增总建筑面积356.4万平方米。截至6月30日，当代置业土地储备合计1676万平方米。而这样的步调已经持续多年。

为保证扩张节奏，当代置业必须不断“举债”。

2016年10月份，当代置业成功发行了第一笔3.5亿美元的绿色债券，并于2个月后增额发行至5亿美元，成为内地首家成功发行绿色债券的房企。自此，当代置业开始了向海外债进军的脚步。

财报显示，2016-2020年，当代置业非银借贷新增额分别为31.10亿元、57.80亿元、30.89亿元、65.55亿元和124.02亿元，而2015年非银借贷新增规模仅为0.30亿元。

不仅如此，当代置业还以其较高的发债成本“闻名”业内。2018年12月，当代置业发行的一笔1.5亿美元优先票据，利率高达15.5%，创造了当时的亚洲纪录。

Wind数据显示，当代置业目前有5支存续的美元债，总金额共计14亿美元，利率分别为12.85％、11.8％、11.5％、9.8％、11.95％。而除了10月25日的这一笔，最近的还有明年2月26日到期的一笔债券，规模为2亿美元。也就是说，接下来当代置业的债务情况仍面临巨大的挑战。

同时，时代周报翻阅当代置业2018-2020年年报，发现其平均融资成本分别为8.20%、9.90%和9.90%，今年上半年为9.73%。克而瑞数据显示，2021年上半年100家典型房企新增债券类融资成本5.59%，可见当代置业的发债利率仍然处于高位。2021上半年，当代置业利息开支合计13.73亿元，较上年同期增长10.55%。

面临眼下难关，外界最关心的在于当代要如何处置后续问题。接近当代置业的相关人士表示，资产重组和引入战投或将是其接下来重点的两项工作。其内部信也指出，随着工作的推进，公司资产处置和大股东借款会陆续到位，具体方案还在制定。

房企偿债高峰到来

事实上，当代置业只是今年以来房企债务违约的一个缩影，2021年被业内戏称为房企“爆雷”年，一系列债券公开违约事件，意味着房地产已进入至暗时刻。

10月4日，花样年发布内幕消息和短暂停牌公告，宣布2016年发行的5年期约2.06亿美元的未偿还票据已到期且未付款，构成实质性违约。正值国庆期间，此消息一出，引起一片哗然。

7天后，新力控股也发生了美元债信用危机。10月11日，新力控股发布公告称，目前预计没有充足的资金偿还于10月18日到期的美元债及最后一期利息，将有可能发生债券违约事件。

究其原因，以“三道红线”为开端，针对房企端的融资收紧，成为了这一轮爆雷的导火索。在此背景下，今年以来，房企融资环境变得愈发严峻。

根据贝壳研究院统计，2021年前三季度房企境内外债券融资累计约7689亿元，同比下降21%，较上半年16%的降幅进一步扩大5个百分点。与此同时，自2020年四季度后，受金融侧监管影响，房企新增发债规模长期低于到期债务规模。

一方面无力发债，另一方面，偿债高峰又即将到来，这加剧了目前企业面临的难关。

克而瑞数据显示，未来三个季度，房企到期债券近4900亿，截至明年年中，每季度平均到期规模接近1500亿元，到期压力虽较前期高峰时期有所缓和，但在现金流紧缩的当下偿还仍具压力。

同时，由于境外债的企业发行年限主要以1-5年为主，且近几年借新还旧持续滚动发行，2021年起房企的境外发债到期额暴涨，在2021年、2022年、2023年的到期美元债均达到3000亿元以上，其中接下来的2022年最高，规模达到3755亿元，境外偿债压力更大。

克而瑞研究院表示，房企境外债高峰将逐步到来，而近期的多家房企违约问题频发，也将加大房地产行业境外债发行与偿还的压力。同时，在行业整体降负债、调控持续的背景下，未来或将有更多房企濒临美元债违约风险，国内房企如何进行债券市场的信心重塑？将是企业普遍面临的难题。