富力物业招股书失效：在管面积7160万平米，百亿易主碧桂园服务

"中国一线、新一线及二线城市在管面积分别占比25.9%、25.9%及25.5%。"

本文为IPO早知道原创

作者｜苍穹

据IPO早知道消息，富力物业服务集团有限公司（以下简称“富力物业”）于2021年4月26日递交的招股书届满6个月，今日面临失效。农银国际、中金公司担任联席保荐人。

虽说招股书失效并不鲜见，企业只需更新资料即可再次“激活”上市程序，但富力物业的赴港上市已因1个月前股权转让而彻底终止。9月20日碧桂园服务（6098.HK）发布公告，拟以不超过100亿元收购富力物业全资子公司富良环球，同时间接收购富良环球所持的各目标公司100%股权。该笔交易由两部分组成，包括0.86亿平米在管面积，交易对价为70亿元；及未来将交付的0.66亿平米面积，交易对价为30亿元。

事后碧桂园服务执行董事兼总裁李长江在朋友圈表示，富力物业收购案交易价格公道。“我很高兴，因为项目质量好，交易价格公道，服务团队优秀。最关键的是，我看好行业！”

八成项目位于二线以上城市，商业物业面积占比17%

富力物业最早可追溯至1997年成立的天力物业，至今已有24年的经营历史，下设住宅物业管理服务及商业物业管理服务两条业务线，覆盖住宅、零售物业、写字楼、服务式公寓、教育机构及产业园等多元物业业态。

截至2020年12月31日，富力物业已进驻中国26个省、自治区、直辖市的102个城市，在管项目552个约6940万平方米、签约项目660个约1.05亿平方米。而于最后实际可行日期，富力物业在管项目面积增至7160万平方米，签约总建筑面积则为1.06亿平方米。当下龙头物企在管面积基本均在3亿平方米以上，相对而言富力物业规模只能算是中等。

区域分布方面，富力物业在管物业主要集中在中国一线、新一线及二线城市，于2020年末该类项目分别占其总在管建筑面积的25.9%、25.9%及25.5%；物业业态方面，于2020年末住宅物业的在管面积为5810万平方米，商业物业的在管建筑面积为1120万平方米，于最后可行日期商业物业面积增加1.04个百分点至17.18%。

富力物业区域布局（来源：招股书）

项目地理位置优越，同时可以弥补商业方面的短板，这正是碧桂园服务亲睐富力物业的原因。根据中指研究院的资料，基于上年度有关管理规模、经营业绩、服务质量、增长潜力及社会责任等关键因素的数据，以综合实力计，富力物业在中国物业服务百强企业中排名第11位。

毛利率低于行业平均水平，社区增值服务贡献不足4%

2018至2020年，富力物业收入从18.23亿元增长19.0%至21.70亿元，并进一步增长19.7%至25.97亿元；2018年净亏损1160万元，2019年转亏为盈至6389万元，2020年增加275.6%至2.40亿元。

富力物业收入结构（来源：招股书）

拆分来看，富力物业的住宅物业管理服务收入贡献率逐年上升，且越来越依赖基础物业管理服务。其中，2018年住宅物业管理服务贡献富力物业总收入的59.9%，至2020年这一比重上升至67.6%；同期社区增值服务贡献率仅有4%、4.1%及3.6%，同一众上市物业相比明显偏低。

通常，基础物业服务附加值较低，难以获得高额回报，这也决定富力物业毛利率不高。2018-2020年，富力物业住宅物业管理服务的毛利率上升13.8%至21.2%，商业物业管理服务的毛利率上升6.3%至32.4%，同步拉升整体毛利率上升9.9%至24.8%，却要低于2020年上市物企平均毛利率的28%。

富力物业毛利率情况（来源：招股书）

从收费方面可以略窥蹊径，2020年富力物业住宅物业平均物业管理费为2.41元/月/平方米，商业物业平均物业管理费为10.08元/月/平方米。仅以商业物业为例，今年新上市中骏商管的商业物业平均收费为29.5元/月/平方米，约是富力物业的近3倍。

此外，富力物业高企的资产负债率和突兀的第三方收入也为人诟病。过往三年其资产负债率均超过100%，分别为119.1%、107.9%及109.1%，与轻资产属性的物管行业相悖；而富力物业第三方收入高达76.6%，但其直至2019年才有来自独立第三方的住宅物业项目，2020年第三方签约面积只有14.7万平方米。

物业公司赴港上市迎“低潮期”，选择转让不失为明智之举

名称含有“富力”二字，富力物业同富力地产并无股权联系，但也构成兄弟公司关系。IPO前，富力地产执行董事和大股东李思廉、张力分别间接持有其46.48%的股权，余下7.05%股权由二者亲友陈思乐名下升卓所持有。

富力物业股权结构（来源：招股书）

2020年4月，张、李二人所成立的广州富星以约3.1亿元购得富力物业，转眼一年半时间，以97亿元的溢价卖出。临阵换道背后，却是富力地产陷入流动性紧张的漩涡，并购案宣布当天富力地产公告二人拟为公司提供约80亿港元的股东资金。

根据贝壳研究院数据，截至2021年上半年，蓝光发展、京投发展、泰禾集团、格力地产、华夏幸福、富力地产等8家企业被划入“红档”。其中，富力地产剔除预收款后的资产负债率为74.9%、净负债率为123.5%、现金短债比为0.55。

从绝对数看，2020上半年富力地产总负债高达 3318 亿元，仅有息负债就达 1433 亿元，一年内到期的有息债已经超过 519 亿元。而到今年7月，富力地产上半年净利润尚且不到 31 亿，同期现金及等价物亦不足 128 亿元。

为了应对流动性压力，富力地产唯有卖掉部分资产和加速回款两条道路可走。目前港股上市物业企业处于低潮期，即便排队成功上市或将面临破发风险，选择转让富力物业虽说无奈但亦不失为一种可行路径。