房地产是资金密集型行业，要想快速发展，就得不断融资。
在“强监管、防风险、去杠杆”的大背景下，房企融资渠道收窄，地产基金成为不少房企的选择。
过去行业形势好的时候，房企与基金公司交易频繁，各得其所；
现在地产行业整体遇冷，地产基金也显得特别脆弱，连遭重创。
1
地产基金，这次栽了
先锋资管近期的报道中提到，地产非标融资已出现明显放缓的迹象，甚至接近暂停。
其中，沪宁高速旗下洛德基金踩雷新力地产，业务基本暂停。
上海钜派投资恒大后血本无归，元气大伤。
据说，大家祥驰资管决定暂停所有在途放款，晨曦基金目前暂停所有住宅类基金备案。
还有某规模上万亿的知名不动产公司，也在宣布裁员，最近已经不怎么和买方联系了。
其实早在今年7月份，就已经很难在中基协系统查到主流地产私募机构备案通过的产品。
有不少地产基金从业者预测，未来半年可能更悲观。
就拿洛德基金来说，从去年7月开始与新力合作，发行的鸿盛基金仅1天就完成全部募集。
今年2月，双方战略合作进一步深化，新发行的新泰基金发行仅2天，认购就突破4亿，超额完成募集任务。
在这些合作中，洛德与新力同股同权，交易架构中有相应的退出安排，但没有保底措施，这就意味着投资的项目可能会亏损。
转折点发生在今年中秋节前一天，新力在港交所暂停交易，断崖式暴跌逾87%，蒸发近120亿港元，市值仅剩不到18亿港元。
一看到这局面，洛德基金彻底慌了，其他基金公司也成了惊弓之鸟。
2
皮之不存，毛将附焉
从本质上来说，地产私募基金挣的是从土地到房子这一过程中资产增值的钱。
房企与这类基金，素来是一荣俱荣，一损俱损。
如果合作房企陷入经营困难，资产价值一落千丈，基金公司根本无法脱手，严重者可能倒闭破产。
金融学者香帅曾将私募股权基金形容成“果农型投资”，果农要从种果树开始培育，一直到果子成熟。
果子培育得越好，价格就卖得越高。
同理，私募股权基金也要经历长时间的培育期。
这样躬身入局做投资，承担的风险和责任更大，但预期收益也更丰厚。
因此对地产基金公司来说，最需要3种能力：
第一，找钱
地产基金不是拿自己的钱在玩，主要靠募集客户资金投资，要最大限度扩充可以用来并购交易的资金。
不过，加的杠杆越高，投资风险也越高。
第二，找项目
投资难免会有运气成分存在，地产基金公司首先得相信自己购买的股权会大幅增值。
所以，标的公司要么价格被低估，要么具有很大的升值潜力。
第三，低买高卖
基金公司所有努力的最终目的，是挑选合适的时机和方式卖出，从中赚取差价落袋为安。
之前，地产基金公司出于对未来乐观的判断来放款，然而市场环境变化多端，放款前地产市场供销两旺，放款后形势急转直下。
当所投房企销售滞缓生存维艰，基金公司就算想大难临头各自飞，也有心无力。
3
求生之路，上下求索
其实不仅是地产基金公司，现在凡是和地产沾边的上下游行业，个个都很焦虑，裁员降薪消息满天飞。
这是地产行业转型期不可避免的阵痛，反之，如果现在不调控，任由房企蒙眼狂奔，房地产泡沫越吹越大，未来可能更难。
从其他国家的教训来看，房地产泡沫破灭会形成多米诺骨牌效应，对经济造成严重影响。
以1990年代日本的经济衰退为例，当时日本房地产价格连续上涨，炒股买房成为人们发财的捷径。
日本政府想控制泡沫，于是把利率从2%调到4%，以此压制借贷增长。
调控生效后，日经指数从近40000点跌到14309点，房价出现断崖式下降，最多跌去90%以上。
因此，很多人放弃还款，银行亏损严重。
据统计，日本金融机构的不良债务有100万亿日元，最终有几十万亿成为坏账。
大量房企资不抵债，烂尾楼层出不穷，很多人破产失业，社会自杀率飙升。
此后20多年，日本经济长期停滞，企业的目标也从“利润最大化”变成“负债最小化”，这被称作“失去的20年”。
我国政府未雨绸缪，出台了一系列政策调控房价，就是为了防范这种悲剧的出现。
不过在政策落地的过程中，部分金融机构层层加码，不少房企资金紧张，面临爆雷风险。
好消息是，国务院副总理刘鹤近日表示，目前房地产市场出现个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。
4
大浪淘沙，适者生存
随着这些利好消息传出，在A股市场整体低迷的背景下，10月21日，Wind金融指数上涨1.84%，地产指数上涨2.68%，这从侧面说明市场对金融和地产的预期略有好转。
未来，房产去杠杆的趋势势必会延续下去。
对房企而言，通过这次调控去杠杆减负债，实现健康融资，增强自身抗风险能力，才能走得更稳、更远。
由于金融与地产之间存在诸多业务往来，这对地产基金同样是个考验。
地产基金公司需要进一步提升投研能力，在募、投、管、退各个环节加强风控，从而促进金融和房地产良性循环。
总结一下，资本市场看似遍地黄金，实则处处都是陷阱。
不过阵痛之后，仍有机会。
希望熬过这次寒冬之后，房地产及其上下游行业都能迎来春暖花开。
关于今天的文章，你有什么看法？欢迎与我互动。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
