为什么贵阳、昆明有的别墅，降到100多万还没人买？降多少才行？

这个问题比较敏感，因为涉及到房东实打实的“肉疼”了，牵动了很多改善型需求家庭的神经。

其实，除了贵阳、昆明等二线城市，包括成都、重庆周边，200万以内的小别墅也并不少见，之所以近期有的甚至降到了100多万，有的从过去的170~180万，降到现在的110~130万，可以说降幅已经触及了很多中产能够负担的阈值里面了，所以比较引起改善型中产关注。

但实际上，真正下手买这种100多万的小别墅的人，其实并没有想象中那么多，毕竟，100多万的价格，在二线城市的主城区、市区，买一套三居室刚需户型，甚至是大平层都是有很大选择余地的，虽然市区的大平层降幅没有近郊别墅那么大，但是也多多少少降了一些的。

总结分析了这些100来万的小别墅的特点，之所以没有那么多人买，主要还是由于下面这几个原因：

1、房产税消息面的影响，别墅面积比较大，未来持有成本可能上升

一般来说，就算是100平的小别墅，房本面积或许有的只是100~130平方米左右，但是，实得面积如果加上地下、楼顶露台等，很多产品的实得面积是在房本面积的2.5~3倍之间的样子，也就是差不多250~300平左右，而这样的面积，未来如果作为征税对象，那么税务负担对于承受能力有限的普通中产家庭而言，可以说是不容小觑的。

所以，现在很多别墅业主在着急低价出售自己手中的别墅，有的甚至连主城区别墅都在降价抛，因为主城区别墅，不管是根据房产价值，还是根据人均面积来，税务负担显然是要比高层刚需户型高不少的。

2、100来万的别墅，居住体验并没有想象中那么好

一般而言，在二线城市，价值100多万的别墅，基本不会在主城核心地段，一般在近郊甚至远郊的比较常见，这一类别墅地段上并不占优势，如果有地铁站还好，但是没有地铁站的话，通勤的时间成本就会很高，住进去真的会感到与世隔绝。

另一方面，从产品设计方面来看，100多万的小别墅，一般来说，单层室内使用面积都不会超出90平方，这就会导致单层的功能需求不够完全，比如一层实际占地100平，有30平的户外院子，室内空间只有70平，这70平如果再来个三室一厅就会很局促。

所以，有些别墅一层只有一个老人房，而卧室区域一般在二三楼，每天要上下楼爬楼梯下楼烹饪就餐，或者东西忘记拿掉了也要上下楼，很频繁不方便，若楼梯稍微窄一点，陡一点，甚至会有安全隐患。

3、别墅的增值空间有限，居住成本过高，未来转手的市场受众较小

一般而言，买别墅，从买到最终入住进去，2~3年都算快的了，有的装修都要装1年多，还要等到通风散甲醛，而且，别墅的装修成本也是不低的，最简单的都要考虑房子总价的40%~80%之间，比如一套100万的别墅，装修的预算基本上是在40~80万左右，才能装出一定的别墅效果的，所以，这个入住成本是不低的。

而从购买到入住，包括搭板（现浇板）隔层、装修、园林等费用算下来，其实别墅看似房价100多万，得到的只是一个框架，最终到入住进去，还是需要不停地投入进去的，很多人甚至是有钱买，没钱装的，所以很多别墅也因为这个原因空置下来。算下来，1平方米的造价可能就要到1.5~2w以上去了。

而未来当业主不想住了，或者觉得持有成本太高不能承受想转手的时候，接盘的买方很可能不会愿意为你的装修掏钱，因为人家既然买得起别墅，肯定也喜欢自己的装修风格，所以，别墅打折卖的概率很高，一些别墅业主，其实是在“割肉”抛售。另一方面，买别墅的接盘市场受众也比较小众，没有高层、大平层那么普遍，所以能够真正转手卖出去的机会，也没那么大，降价可能是业主为数不多行之有效的选择。

所以，总结下来，100多万的小别墅，看似便宜，但实则可能是买了一个会让你持续不断往里面掏钱的“吞金房”，这100多万的购房款，可能只是这套别墅开始消耗你的财富的开始和起点，未来不管是物业、税费、维护等较高的持有成本让人焦心，更重要的是卖不脱，接盘侠可能没有那么多的时候，再加上未来房价的涨幅也许没有头十年那么大，就只能真的是“割肉”卖出了，反正一想到这些原因，我就不寒而栗，很庆幸自己当年没有选择郊区别墅，而选择的是市区大平层。

也许只有当某天，这些二线城市近远郊的别墅，价位能够下探到60~80万的时候，和市区的地铁房小户型相当的时候，可能才会让我动心吧。