郑州购房：如果不想进坑，就别再乱买房了！

我是郑叔，拥有多郑州房产研究和投资经验，长期持续关注郑州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下郑州购房答疑内容，来自微信公众号“郑叔说房”的粉丝精选提问：

提问：郑叔，你好，房贷政策收紧，郑州的买房逻辑发生了怎样的变化？哪些板块才是2021年置业的最优选呢？

郑叔：你好，首先在郑州置业应该首先考虑主城区。从郑州近三年的土地供求规模来看，呈现持续缩减的状态，楼面价继续微度上涨。目前市场较差的情况下，主城区的价值依旧得到凸显。再看房价变化情况，主城区的房价依旧坚挺并且也出现了一定的上涨，环郑与主城区的价格差也在不断拉大。此外，主城区的抗风险能力要明显优于其他板快。在当前市场形式复杂多变的情况下，主城区的价格依旧保持，且稳中有上升。对于想购房的朋友来说，主城区依旧是当前最优的选择。

提问：郑叔，你好，在郑州，刚需真的需要买房吗？对于刚需购房者来说，何时是买房的最佳时机呢？刚需该怎么选房呢？

郑叔：你好，对于刚需来说，有合适的楼盘，可以买房居住。对于刚需来说，只要急着居住，那么选择合适的楼盘购买即可；其次，买房不是商品，更是投资，买房要考虑清楚，在哪个位置买，不要盲目入市买房。要考虑未来楼盘的发展前景及升值空间，未来房价还会上涨，所以未来刚需还需要买房。再者，房价普涨结束，未来涨跌不定，刚需者最好购买市区有一定升值空间的楼盘，未来置换方便。刚需者买房，首先要根据自身的经济情况来决定买哪个区域的房子；其次就是要考虑区内产业的发展，学校、人口、产业布局等问题，未来有较大的升值空间。

提问：郑叔，你好，现在，郑州的新盘签约学校，尤其是签约名校几乎成了标配。满城尽是学区房，但含金量多少？怎么才能避免房屋过度溢价，保证买到适合自己的学区房呢？

郑叔：你好，从价格层面上来说，目前郑州的楼市上，并不是所有的学区房都有较高的学区溢价。溢价最高的，是目前郑州市场上的顶级学区房，二手、老破旧，这些地区和楼盘大多数靠学区抬升价格。目前在新房市场上主要有三种学区房，一是签约名校，二是赠送名校学区房，三是新建学校。第一类学区房的楼盘的学区溢价也不高，基本上和同区域的楼盘价格是持平的，但是可以实现就地入学，虽然不一定能够就读名校；第二类学区房也可以考虑，但是需要注意二手房学位是否还可以使用；最后一类学区房一般价格方面，和周围其他楼盘持平，学区的溢价几乎也没有。如果规划落实，也可以及时考虑。

提问：郑叔，你好，目前郑州地区的房价总趋势如何？现在还有什么值得投资长期持有的楼盘吗？想上车北龙湖地区，何时是最好的时机呢？

郑叔：你好，对于郑州的房价，可谓是难以捉摸。目前从郑州的楼市来看，已经出现了大范围的分化现象，越好卖的楼盘越贵，炒作的价格越高，而越难卖的楼盘价格越低，却越少人买。郑州最终的发展将是：贵的更贵，分化拉大。对于能购买北龙湖的购房者来说，一定要尽早入手，因为该区的基础设施，医疗资源，教育资源，交通便利度及居住人群，都是顶尖的。目前的房价出现了越是改善，越是难买，越是价格坚挺，中心老城引领高端产品价值回归的现象。郑州地区的改善楼盘可以考虑中原老城区，金水老城及新区的高端改善盘。

提问：郑叔，你好，郑州地区还有我这样的刚需购房者可以上车的优质楼盘吗？我的预算比较有限，老师有没有什么性价比高的楼盘推荐给我呢？

郑叔：你好，南龙湖的价值随着时间的推移越发凸显。根据相关数据显示，南龙湖地区的房价在众多郑州近郊楼盘中依旧较为坚挺。南龙湖地区地理位置优越，交通发达，配套设施齐全，同时具有较大的人口优势，这都对于南龙湖地区房地产行业的发展奠定了基础。整体来看，南龙湖地区较为适合刚需购买。在该区有以下几大楼盘可以关注。首先就是越秀臻悦府规划架空层，周边基础配套设施齐全，但是距离地铁较远，同时有噪音影响；正荣御首府位置，环境较为优越，配套齐全，但是也有噪音影响，离地铁口远。万科星图性价比较高，精装修且价格低，可以考虑；星联望溪府楼间距大，舒适度高，定位刚需，但是片区的整体氛围较为一般；孔雀城星河府为智慧社区，发展比较不成熟；正商左岸地理位置优越，但是开发周期长，配套成熟时间长；奥园悦城和南拓三兄弟位置偏远，不太推荐