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70城房价首次转跌,警惕新房“过冷”,二手房市场还会进一步降温……

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10月20日,国家统计局发布2021年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。国家统计局城市司首席统计师绳国庆进行了解读:2021年9月份,70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势,同比涨幅持续回落。

房价下调正成为市场主流

2021年9月份70个大中城市商品住宅销售价格数据显示,超过一半城市新房房价环比下跌,超过7成城市二手房房价环比下跌,且下跌城市数迅速扩大,单月下跌城市数量接近翻番,这种跌势在房地产市场几十年发展过程中非常少见。

据国家统计局测算,9月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。其中,北京环比由上月上涨0.2%转为持平;广州下降0.1%,与上月相同;上海和深圳均上涨0.2%,涨幅比上月分别回落0.2和0.8个百分点。

一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中,北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%;深圳下降0.5%,降幅比上月扩大0.1个百分点。

二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平;二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%。

三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%;二手住宅销售价格环比下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点。

二手房市场会进一步降温

对于9月份70城的销售价格数据,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示并不意外,从数据上证明各地二手房市场明显降温。 他分析,在连续16个月房价上涨的基础上,8月份全国70个城市二手房价格指数涨幅首次为0,而9月份明确下跌,环比涨幅为-0.2%,同比涨幅为2.4%。 这和实际感受非常接近。 近期部分城市二手房腰斩交易态势,说明市场本身进入明显的降温周期。

从二手房的降价城市数量看,9月份达到了52个城市。据此可以认为,大概有3/4的城市出现了明显的降价现象。实际上,后续降价的动作还会增加,近期部分房东还是咬住价格或者干脆不卖,但估计后续市场运行中,各类降价的现象也还是会有所增加。

从9月份一二三线城市二手房价格指数环比涨幅数据看,分别为-0.4%、-0.1%和-0.2%。三类城市均有不同程度的价格下降,其中一线城市去年3月份以来首次下降。对于一线城市而言,去年开始二手房市场出现了“房荒”现象,二手房明显强势,随着参考价政策和信贷政策的管控,市场也开始降温了。

后市展望,二手房市场降温的趋势会更加明确,从本轮市场降温看,其也先于新房房市场。对于此类市场来说,要充分认识到虚高价格交易有风险,也不现实。本轮楼市管控相比过去,一个很大的变化就是要严管房东的高价挂牌行为。二手房价格去泡沫的工作持续开展,有助于二手房市场回归平稳态势。

新房市场有“过冷”风险

“最值得关注的数据是,9月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅首次为负。 ” 这是2015年5月份以来首次下跌。 严跃进认为应该警惕房价从“过热”转为“过冷”的风险。

从9月份一二三线城市的房价环比涨幅数据看,分别为0.1%、0.0%和-0.2%。值得注意的是,此次三四线城市房价指数数据首次下滑,这也是2020年3月份以来首次下跌。三四线城市尤其需要格外注意此类风险。

尽管近期有一些政策放松的表现,如信贷政策放松,但是其要真正影响市场基本面,时间是滞后的,从降温周期的历史规律看,往往会持续8个月的时间。当前可以认为房地产市场明显进入降温周期,要密切关注降温周期中各类市场交易,注意风险的把控,防范各类价格过快下跌或市场恐慌情绪。

房价还会惯性下行

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为, 70城房价下跌主要是三四线下跌造成的。

近期,受龙头房企带头降价影响,三四线城市纷纷打折促销,这种打折促销蔓延到中心城市的外围区域。另一方面,热点城市启动新一轮限价,严格控制预售审批价格,很多城市不允许新批次价格比上批次涨价。

从数据上来看,9月份,新房价格同比上涨3.3%,这是自2016年4月份以来的最低同比涨幅,而且涨幅相比8月份下跌0.4个百分点。单月环比涨幅收缩0.4个百分点,这样大幅度收缩很罕见,意味着房价在明显下降。其中,一二三线分别收缩0.4、0.3、0.5个百分点,还是三四线城市收缩最明显。超过一半城市新房价格下跌,且下跌城市数迅速扩大,单月下跌城市数接近翻番,历史上非常罕见,主要是三四线城市大幅度打折促销造成的。

二手房价格首次下跌,跌幅超过一手房,其中一线城市跌幅最大,李宇嘉认为这主要有三个原因:一是,信贷在一线城市收紧最明显,超过5成的银行对二手房停贷;二是,一线城市去年疫情以来涨价最明显,二手房价格同比指数涨幅在今年4月份达到11.4%,很多投资购房需求在此期间加杠杆购房,当信贷收紧后,杠杆对房价的支撑力度下降。三是,从2月份深圳开始,一线城市启动参考价政策,房价上涨明显的区域,参考价相比实际市场价打折40%左右,甚至腰斩。而且,银行按照参考价作为贷款评估价放贷,导致去杠杆效应明显。近期数据显示,深圳约1/3的二手房是低于或接近参考价交易的,意味着参考价政策开始发挥效力。

展望后市,调控开始转向稳定的一面,央行强调准确全面把握地产金融审慎监管,意味着调控不是打压房价和需求,而是防风险,保稳定。金融层面的紧缩开始缓和,银行信贷额度开始增加,前期利率上浮幅度大的城市,按揭利率有所下降,贷款周期也开始缩短,对开发商还贷后的新开工项目扶持力度加大。因此,后续房价下跌幅度趋缓,但估计这种效应将在明年开始体现。当下,由于调控政策保持稳定,资金紧缩的惯性影响还在,预计10-12月70城房价环比继续下降。

(责编:张骞爻)

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