都说老北京，家家有五套房，但真正老北京的痛苦有谁知道？

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

可能在很多外地人心目中，老北京人都是住在四合院里或者家家五套房，至少家产千万起吧。然后每天的营生儿就是提笼架鸟的充大爷，吃小吃、喝酽茶，每天不是卷烤鸭就是涮锅子。

其实哪有的事儿啊，北京是个移民城市，混得好的永远是外地人，跟叠罗汉似的一层层的把老北京压在了底下。当然大多数也未必是底下，中间吧，比上不足比下有余，凑合活着。有套老破小或拆迁房的算不错，能有工作和退休金的就能生活无忧。房子多的基本都是郊区拆迁户，二环内的老北京没几家能有这待遇。

这几天连着几个老北京来咨询，都挺无奈的。都是普通人，基本都是和老家儿一起住在老破小里，甚至有的还住在平房大杂院。净是一家三代五口人的，能想象出这居住条件的憋屈吧？

老破小的拆迁是基本没希望了，平房的或许还有个腾退。但即便是给房，也不过是五环外的共产房，不仅面积大不了，大多数还得自己添钱。

1.

前些天是同学的朋友老刘又来电话，崇外六号地的老北京。一通电话就哭了，说刚下了通知，不拆迁了，改成保护性修复，这小20年的等待白盼了，问我怎么办？愁死了，真是没办法，谁也没辙啊。

这十多年来，老刘几乎每年都给我来两个电话，开始还问问楼市行情，想自己先买套房。后来逐渐的也就不问了，实在买不起了。老北京攒钱的速度远远赶不上房价的涨幅。

他家就一间半父母名下的直管公房，算上私搭的也就20多平米。兄弟俩家加上老两口，我都想象不出这8口人怎么住？

开始他们想着拆迁怎么也得给三个两居室，我也觉得有可能，至少2+2+1有可能。后来想着给一个两居一个三居就走，再后来琢磨着两个两居也认了。

前两年他还真问过我，会不会不拆了，政府把新世界的手续给收回啊？我还信誓旦旦的劝他别瞎想，可能性不大，如果能买就自己买，不能买就踏踏实实等着吧。结果谁也没想到真的不拆了，一切的梦想都成了空。

同学帮老刘租过房，某单位宿舍的半地下室，很便宜。但也就住了两年吧，人家单位换领导了，说什么都不让住了，老刘无奈的搬回了破平房。之后老刘还跟我念叨过，这住楼房就是好啊，哪怕是半地下都比破平房舒服多了。人就怕这样儿，没享受过的也就无所谓了，好忍着。可一旦体验过舒服的，再回到条件差的环境就更难受了。

老刘比我小几岁，但要孩子早，为的是上户口多要房。现在儿子快大学毕业了，紧跟着的就得是找对象结婚。可一纸文件让他最后的念想都基本断了，估计腾退的话也就给个200多万，兄弟俩分，都够呛能买上房。可还有老爹老娘呢，怎么办啊？

听着老刘的哭声，我的心也揪着难受。40多岁的人了，上有80岁老人下有要结婚的儿子。我估计他的存款不会超过百万，弄不好连大几十万都没有。很多老北京都和老刘似的，一直没有正式工作，年轻时还有个拆迁的念想儿撑着，这岁数，连精神支柱都要塌了。

没办法，只能劝老刘，或许政府会给六号地居民单独的政策，多给点儿房子指标也有可能。老刘没说什么，估计也只剩下这点盼头儿了。

忽然我反应过来，今天老刘找我是有什么事儿吗，好像我没什么能帮忙的吧？老刘磨磨唧唧的说了，希望我帮他们呼吁一下，也是想让政府单独给些政策。

这太难为了，我哪有这么大本事啊，顶多是写篇小文章，让人们知道老北京的不易罢了。更多的人真帮不了，谁也不能跟政策争。或者说，这就是命吧。

2.

前几天看了个视频，是几个喜欢老北京文化的年轻人拍的。他们去胡同里拍照，嘴里不住的夸老北京的文化和建筑。结果说的话让乘凉的老北京们不爱听了，直甩片儿汤话。其实这小伙子说的不过是不能再拆了，必须保护起来什么的。这些都无所谓，只不过他加了一句“一定要让老北京们在这里永远住下去”，招北京人不爱听了。

在我看来，这小伙子几乎就是个“白左”，不食人间烟火也见不到百姓疾苦，何不食肉糜的那种。老北京二环里的地段儿当然非常好，但如果从宜居来说，住大杂院的底层百姓从来也没宜居过。

老北京最好的房子那是紫禁城，皇上住的地方才宜居呢。之后是东富西贵的王府和宅门儿，相当于南方园林山西大院。而对于大杂院来说，就是个能住而已。站在外边可以说真有烟火气，但真住进去试试，小破房就剩下潮气了。

都说北京缺水，其实缺的是淡水，甜水，并不缺雨水。老北京从1910-1949这40年间，平均每两年闹一次水灾。不仅很潮，穷人的房子很多都是核桃砖砌的，甚至就是垒的，一泡就酥了。解放前每次大雨都塌房无数，居民死伤也不可统计。

解放后政府每年都加固危房，这才逐年的减少事故。那时候，看见房管所在胡同里刷标语，写的还是尽量不塌房，确保不死人的意思。但房子虽然不塌了，这返潮却是没任何办法的。甭说小平房了，就是混凝土有隔水层的楼房一楼都动不动发霉，那平房就更是直接长毛了。

很多年前的一个夏天，申奥成功之后。我跟着拆迁办去某胡同和居民谈判，甭管进谁家的屋子都跟进桑拿房一样，闷热潮湿，霉味儿都撞鼻子。按居民的说法，脑顶儿上闹耗子，墙上爬蜗牛和歇了虎子，脚底下那更是土鳖蜈蚣蚰蜒蚂蚁到处爬。洗脚水要是隔夜不倒，早上起来准能淹死几只灶马儿，还有油葫芦呢，三尾儿大扎枪。

像今年的这雨水程度，全北京的平房都得返潮，什么空调除湿都不管用，只能是忍着。1978年北京人均居住面积是4.5㎡，还没很多商品房的厕所大呢。40多年过去了，平均数是早提高了，但具体到二环内的老胡同，大杂院没多大变化。

就拿六号地来说，我看到的数字是10平总建面，却住了1万户2万人。但这10万平里包括机关单位，刨去这些，百姓们也就人均肯定到不了4平米，想想都怎么住吧。

真要是瓦房还有可能顶子高，搭个Loft什么的。可很多都是平房，甚至就是私搭的，顶子很低，那就只能是凑住着了，苦透了。

这些老北京可以说是被拆迁给坑了。如果当年这块地不卖给开发商，那或许见不到拆迁希望也就自己买了。毕竟那会儿只要有几万首付，就能在天通苑回龙观等地买套小房。未必是都能有这意识，但至少有一部分家庭是会自己买的。

可既然有了拆迁的消息，大多数人也就等着了，反倒错过了时机。到今天，房子还是这破房，孩子却已经都长大，手里的钱甭管攒多少也赶不上房价的涨幅。

所以甭说老北京都住四合院或家家几套房了，很多人家平均下来连一间都没有。北京从大规模拆迁开始，到现在快30年了，很多家庭都是盼了20多年，到头来拆迁却变成了腾退，只能一声叹息。

3.

住在胡同里的苦，住老破小的也未必能强多少。年久失修的小破楼有的是，可以说地段非常好，但房子是真的不宜居。而且绝大多数家庭就这么一套房，想换房就必须卖掉搬走，地段和面积根本无法兼得。

昨天还有个老北京问我呢，团结湖的老破小，房价虽然不低但面积小，顶多卖个400万。问怎么能改善？加钱呗，还能有什么办法。但人家说没什么积蓄，两口子工资也不高，还要养孩子，所以最多也就支撑个公积金。

那要500万还想改善的话就得郊区了，怎么也得到通州大兴房山昌平才能买到不错的房，否则谈不上改善，还不够折腾税费的呢。可这老北京又舍不得地段儿啊，两头为难。

这种情况在北京是绝大多数，别以为北京人都家家几套房，没有的事儿。在任何时代的任何城市，永远是普通家庭居多，这个社会往好了说是橄榄型，其实什么时候都是金字塔型。尤其北京上海这种城市，还是带着高高天线的金字塔型。

在北京，中位数的月薪也就是7/8000，两口子挣个小两万就算不错了。而且这是中位数，也就是超过60%的人还挣不到呢，这其中老北京人居多。为什么？

因为在社会城市中，大多数都是遵循着“后来者居上”的规律的。顶尖阶层或许能保持优势，但普通阶层，则会被一层层的新来者往下压。未必压到最底部，但至少是中下层。

比如印度就是这种情况，一次次的被入侵者通过开伯尔山口而征服，一层层的垒在原有阶层之上。中国倒未必是压迫，但至少是上部阶层被替换，北京就是很典型的案例。

比如真正在北京最早建都的是辽国契丹人，陪都，南京幽都府，后来也叫析津府，简称燕京，也就是《天龙八部》里萧峰的辖区。女真崛起后灭了辽国，在原址上修建了金中都。就在北京城西南一带，现在有金中都遗址，丽泽就是当年的丽泽门。

再往后就是蒙元灭金，繁华的金中都被屠城，成为一片废墟。蒙古人修建了元大都，规模比北京内城还要大，八臂哪吒城，多了两座门呢。但之后才100年就被朱元璋派徐达给赶跑了，信仰伊教的各族人民也就迁到了城外。

之后到了明朝崇祯被灭国，顺治实行满汉分居，明朝遗民被全部轰到了南城，就剩下了12万人，算上北城的不过20万。北城则全部被满蒙旗人占领，顶多再加上汉军八旗，一块儿压迫南城老北京。268年之后，大清也亡了，60多万旗人也就倒了架，穷的脑门上都有通天纹了。

这就是前些日子那个正黄旗老太太说通天纹的来历，为什么有？穷的，饿的。到1949年，全北京的满族才剩下了3万人，到现在也不过是30多万，在北京人常住人口中占比1%多点儿。

民国时期和解放后就甭说了，北京的北城人群变化太大了。从北洋时期的袁直皖奉到后来的西北军日本人， 1928年迁都还走了十多万，基本都是北城人，南城反倒踏实的多，一直是给北城服务的。1949年北京算上郊区才200万人，市区+城乡才140万。

到现在北京官方数字都是2200多万，实际上还得多。而这内城的老北京们呢，随着拆迁和腾退，基本都到四五环去了，有能力还在二环内买房还住的不错的，越来越少。动辄千万的房子，让老北京们的钱包硬气不起来。

所以说，哪有真正的老北京啊，如果说有，那基本都是底层百姓，一次次被层垒的外地人压下来的老百姓。到现在还是这样儿，豪宅里住的大多数都是外来新贵，他们才是新北京的主流精英。

而且最后说一点，老北京在北京有房的还算不错的，至少有几十万家庭还没房呢。有的是因为一直住在临建里，只有户口没房子，现在腾退只给公租房，连共产房的指标都不给。再一种就是当年拆迁的，觉得房子不着急买，拖着拖着也就买不起了，成了没有老家也没有房子的北京人。

上礼拜同事小伙儿问我什么叫“落了排了”，（落发烙音，排发三声）。我说是老北京话，落魄倒霉了的意思。然后问他问这个干什么？他说从新闻看到，市区有个老北京天天晚上睡在街心公园，旁人介绍是落了牌了。因为把拆迁款都给花了没买房，最后只好夏天住公园冬天住肯德基。这种睡大街的老北京虽然是极端案例，但当年没买房的却真的很多。

去年有人问我为什么北京人也有租房的？沃天，这太多了，大多数都是为了孩子上学，也有的是因为家在郊区在市区上班。再有的就是面积实在太小，不得不换租。最后的就是拆迁户没买房的，不得不租房，家家都有本难念的经。

总之吧，外地人别再意淫北京人了，哪座城市都是普通家庭占多数，买不起房的有的是，买不起好房子的更是大多数。北京人也这样儿，就算是有套房子很值钱，那也不能随便就卖了吧？自住的房子不算可投资资产，除了能住之外，不可能套现，也就没什么用。

北京人，老北京人，活的都不容易。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。